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14 octobre 2017 6 14 /10 /octobre /2017 17:24

Dans le cadre des festivités des 75 ans de l'Asloca Genève le 14 octobre 2017, le Rassemblement pour une politique sociale du logement a été invité à se présenter dans le cadre de l'exposition sur l'histoire de l'Asloca Genève.

Vous trouverez ci-dessous les panneaux du RPSL.

75 ans de l'Asloca Genève
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9 octobre 2017 1 09 /10 /octobre /2017 17:16

 

PL 12102 modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) (I 4 05) (Pour des immeubles regroupant différentes catégories de logement et éviter les déménagements forcés)

http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL12102.pdf

Commission du Logement

Lundi 9 octobre 2017 à 18h15

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

 

* * *

 

Introduction :

 

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12102.

 

Objectifs du PL 12102

 

Le PL 12102 vise à éviter que les locataires des logements subventionnés, en raison de l’évolution de leur situation personnelle, se retrouvent contraints de déménager, parce qu’ils ne répondent plus aux critères du logement qu’ils louent (taux d’effort ou taux d’occupation).

 

Il est vrai, et surtout en situation de pénurie de logement, comme nous la connaissons depuis plus de 15 ans sur le Canton de Genève, que de devoir changer d’appartement pour cette raison peut s’avérer très difficile pour les locataires concernés.

 

  • En raison de la pénurie de logements subventionnés, les locataires de HBM auront les plus grandes difficultés à trouver un logement HLM ou HM correspondant à leur nouvelle situation, lors d’une amélioration des conditions économiques de la famille.
  • En raison de la pénurie de logements et des effets inflationnistes qu’elle provoque sur les loyers, les locataires de HBM ou HLM ont souvent intérêt économiquement à rester dans leur logement tout en s’acquittant de la surtaxe, tant les loyers des appartements mis sur le marché locatif sont excessifs.
  • En cas de sous-occupation, le loyer d’un appartement plus petit sera souvent plus cher que celui de l’appartement quitté, pour les mêmes raisons.

 

Par conséquent, le PL 12102 soulève un vrai problème : le système incitatif au déménagement mis en place par la LGL par le moyen des surtaxes dysfonctionne en période de pénurie.

 

Comme le relevait le Conseiller d’Etat Antonio Hodgers récemment « dans le loyer libre, (les loyers) sont augmentés lors du changement de locataire » et de citer l’étude du professeur de l’EPFL Philippe Thalmann qui a calculé qu’en quarante ans, les loyers en Suisse ont augmenté de 235%, alors qu’ils n’auraient dû croître que de 35% s’ils avaient strictement évolué dans les cautèles fixées par le droit du bail[1].

 

 

Pistes de solutions

 

  1. La proposition du PL 12102 : créer des immeubles subventionnés comprenant les différentes catégories de l’art. 16 LGL

Avantages :

  • Permettre au sein du même immeuble d’organiser les rocades
  • Les locataires restent dans le même immeuble

Inconvénients :

  • Ne résout pas la problématique pour le parc actuel des logements subventionnés
  • Peu d’opportunité de changement (petitesse du parc potentiel)
  • Plan financier à faire évoluer en continu

 

  1. Prioriser les locataires en situation de surtaxe accrue (dépassement du barème de sortie ou sous-occupation) dans les attributions

Avantages :

  • Permettre au sein du parc subventionné d’organiser des rocades
  • Les locataires obtiennent un logement qui corresponde à leurs besoins et revenus
  • Possible de le mettre en œuvre immédiatement au sein du parc HBM et du quota de 20% des HLM
  • Fort potentiel de rocade même en période de pénurie

Inconvénients :

  • Pas de garantie pour les locataires de rester dans le même immeuble
  • Quid en cas de refus justifié des locataires ?
  • Poser des critères de justification des refus.

 

  1. Faire évoluer le système HBM et HLM sur le HM

Il s’agirait en somme d’appliquer le système du HM au parc HLM et HBM en le complétant au niveau de la surtaxe ordinaire : tant que le revenu du locataire conduit à un taux d’effort supérieur à ceux de l’art. 30 LGL, il bénéficie d’une aide personnalisée pour ramener son taux d’effort à ce niveau. Lorsque son revenu augmente et l’amène à taux d’effort inférieur, il lui est appliqué une surtaxe ordinaire pour remonter son taux d’effort au niveau de l’art. 30 LGL. C’est ce qui est appliqué en HBM et HLM (art. 31 al. 1 et 2 LGL) jusqu’au dépassement du barème de sortie (art. 31 al. 4 LGL).

 

Il suffirait de fixer un taux d’effort raisonnable en cas de dépassement du barème de sortie (aujourd’hui 29% selon l’art. 30 al. 3 let. e et 28% selon l’art. 31 al. 4 ( ! ?)) et de renoncer au congé pour cette raison. Un taux d’effort de 2 ou 3% supérieur aux taux d’effort précédant le dépassement du barème de sortie devrait être raisonnable.

 

Avantages :

  • Permettre plus de souplesse, nécessaire en période de pénurie, le principe de la surtaxe accrue ne fonctionne pas en période de pénurie
  • Les locataires conservent un logement qui correspond à leurs besoins et revenus et restent dans celuici plus longtemps.
  • Possible de le mettre en œuvre immédiatement au sein du parc HBM et HLM, déjà en vigueur dans le HM.
  • Conserve de la mixité dans les immeubles lorsqu’elle se crée.

Inconvénients :

  • Ne résout pas la problématique en cas de sousoccupation

 

Conclusion

 

Le RPSL considère que le PL 12102 soulève une vraie problématique et se réjouit que le Grand Conseil s’attèle à la résoudre.

 

Le RPSL considère que le dispositif proposé par le PL 12102 ne permettra pas de résoudre le problème soulevé pour l’entier du parc de subventionné existant. Cependant, ce dispositif, couplé avec les autres mesures proposées ci-dessus pourrait permettre une gestion du parc des logements subventionnés plus adéquate, en tout cas en période de pénurie.

 

Les deux mesures complémentaires ici proposées ne révolutionnent pas le système global, mais permettraient de le faire fonctionner de manière plus efficiente et plus humaine. Couplées au dispositif proposé par le PL 12102, elles permettraient d’atteindre l’objectif poursuivi.

 

En cas d’intérêt de la commission, le RPSL se tient à disposition du Grand Conseil pour proposer des formulations législatives pour mettre en œuvre les mesures évoquées.

 

 

 

[1]    Philippe Thalmann, « Calcul d'indices des loyers basés sur les coûts », Version 1.2 du 07.09.2017 : http://blogs.epfl.ch/philippe.thalmann/documents/Indices_des_loyers_base_sur_les_couts.pdf

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28 août 2017 1 28 /08 /août /2017 17:21

PL 12093 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Catégories de logements)

http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL12093.pdf

Commission du Logement

Lundi 28 août 2017 à 17h30

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

 

* * *

 

Introduction :

 

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12093.

 

A titre liminaire, le RPSL rappelle qu’il fait partie des organisations qui soutiennent et portent les Initiatives populaires IN 161 et IN 162. Ces initiatives, plus particulièrement l’IN 161, portant sur les mêmes dispositions légales que le PL 12093, la position du RPSL, sans surprise, est fondée sur une comparaison entre la loi actuelle, le PL 12093 et les propositions contenues dans l’IN 161.

 

Analyse en détails

  1. Article 4A alinéa 1 : programme et proportions des logements à réaliser

Le RPSL tient à souligner le progrès que représente cette modification par rapport à la loi actuelle. Comme le relève le DALE, « les proportions fixées dans l'art. 4A dans sa teneur actuelle étaient trop faibles en regard de l'objectif quantitatif fixé. En effet, selon les projections effectuées en application du mécanisme actuel, plusieurs décennies (au moins 50 ans) seraient encore nécessaires pour atteindre l'objectif légal »[1].

 

En partant de ce constat, que le RPSL partage, le PL 12093 propose, mutatis mutandis, le principe des 3 tiers.

 

Soit, un 1/3 de LUP dont les HBM, un 1/3 de locatif sans spécifier d’autres objectifs que « destinés à la classe moyenne », et un 1/3 sans contrainte, donc probablement de la PPE.

 

L’IN 161 prévoit quant à elle, mutatis mutandis, le principe des 4 quarts, plus exactement :

    1. 30% au minimum de HBM
    2. 50% au minimum de LUP (dont les 30% de HBM)
    3. 80% au minimum de locatifs (dont les 50% de LUP qui comprennent le 30% de HBM)
    4. 20% sans contrainte

Cette différence est significative à notre sens surtout sur les HBM. En effet, le PL 12093 prévoit 33% de LUP, dont les HBM. C’est le lieu de rappeler qu’au 10 mars 2017, l’OCSTAT recense parmi les logements subventionnés, 8'827 LUP, dont 7'246 HBM[2]. Alors que le rapport d’activité LUP 2015, rendu public en été 2016, indique 15'847 LUP au 31 décembre 2015[3].

 

Si l’on en croit les chiffres produits par le DALE, à peu près un LUP sur deux est un HBM (ce qui représente un peu moins de 4% du parc de logement total). Ce qui reviendrait à dire que le DALE préconise 16% de HBM en moyenne dans les nouveaux quartiers. Ce chiffre est à notre sens largement insuffisant pour répondre aux besoins des habitant-e-s de la classe modeste et très modeste. Preuve en est que la liste des demandeurs auprès des FIDP, propriétaires des HBM, atteint au 31 décembre 2016 8'244 demandeurs !

 

Il nous semble donc que de prévoir seulement un 1/3 de LUP, en y incluant les HBM, est nettement insuffisant pour répondre aux besoins prépondérants de la population modeste et défavorisée du Canton. Et si d’aventure, par impossible, ce 1/3 devait être essentiellement consacré aux HBM, par exemple par l’effet d’une politique d’acquisition active du Canton, alors c’est pour la classe moyenne modeste que les logements viendraient à manquer, ceux-ci se retrouvant en concurrence avec la classe moyenne plus aisée sur les logements du 1/3 locatifs[4].

 

En outre, on peine à comprendre pourquoi d’une part on admet qu’il y a une disproportion manifeste du nombre de biens immobiliers proposés en propriété avec les acquéreurs potentiels et qu’on continue à prévoir une proportion de biens à l’acquisition (33%) supérieure aux potentiels acquéreurs (20%)[5].

 

Néanmoins, il s’agit globalement d’une avancée par rapport à la loi actuelle, que le RPSL salue.

 

  1. Article 4A alinéa 1 : la place réservée au MOUP

Expressément, le PL 12093 prévoit concernant le 1/3 de locatif que « 50% sont en principe réalisés par des maîtres d'ouvrage d'utilité publique ».

 

Le RPSL salue la mention des Maîtres d’ouvrage d’utilité publique comme acteurs essentiels et reconnus de la politique publique et sociale du logement. Il relève que ce principe est présent dans l’IN 161, sur l’entier des logements à construire. Il soutient donc sans réserve cette mention.

 

C’est le lieu de souligner que, comme relevé plus haut, près de la moitié des LUP sont des HBM, qui sont propriété de MOUP. De plus, une grande partie des LUP non HBM sont en mains d’entité publiques communales, qui peuvent être reconnues comme MOUP également. La proportion de MOUP exigée par le PL 12093 sur le total des logements à construire devrait avoisiner les 45%. En ceci, la proposition est proche de celle contenue dans l’IN 161, même si on peut regretter de ne pas revendiquer le 50% sur l’entier du programme, les MOUP étant à même et font déjà, toutes catégories de logement locatifs (logements communaux libres ou subventionnés, coopératifs, HBM, etc.).

 

Finalement, le PL 12093 ne définit pas expressément les MOUP, bien que l’exposé des motifs renvoie à l'article 37 de l'ordonnance fédérale sur le logement, du 26 novembre 2003 (OLOG – 842.1). Si dans l’esprit, la définition fédérale est parfaite, une définition genevoise devrait tenir compte des particularités des MOUP genevois, comme les Communes, faute de quoi certains acteurs genevois pourraient être exclus, alors que dans l’esprit de l’ARMOUP[6], ils sont bien des MOUP.

 

Globalement, le RPSL soutient cet objectif.

 

  1. Article 4A alinéa 2 : temporalité de la mesure

Le choix fait ici est de prévoir une nouvelle temporalité de la mesure pour une période de 10 ans, identique à ce que prévoyait la loi actuelle. On peut s’interroger sur l’opportunité d’une telle limite temporelle, l’exposé de motifs étant muet sur ce point. Et surtout, quid à l’échéance des dix ans en l’absence de modification législative dans l’intervalle ?

 

Au vu de l’expérience de la précédente norme, et du domaine d’action où les effets sont assez lents, le RPSL serait favorable à la suppression de cette limite temporelle, tout en maintenant l’exigence du rapport de bilan tous les dix ans.

 

  1. Article 4A alinéa 3 : dérogations

Le contenu est inchangé par rapport aux normes actuelles.

 

Comme le RPSL a eu l’occasion de le dire lors de différentes consultations sur cette possibilité de dérogation, il n’y est pas opposé, cependant il propose de restreindre quelque peu le cadre territorial de la compensation, tel que le prévoit l’IN 161 : « Dans de tels cas, celui qui réalise des logements doit offrir des compensations équivalentes, de manière à ce que les proportions soient respectées à l'échelle du plan localisé de quartier, du plan de zone, voire de la région commune considérée ».

 

En effet, dans la mesure où de plus en plus, les mécanismes d’équité territoriale tiennent compte des efforts consentis par les Communes, il parait peu opportun de permettre des compensations dans une autre commune.

 

  1. Article 4A alinéa 2 et 4 : suppression de la distinction selon la zone de fond

Le RPSL est favorable à la suppression de la distinction selon la zone de fond et de prévoir des règles en fonction de la zone de destination uniquement, pour les raisons d’équilibre territorial évoquées dans l’exposé des motifs[7]

 

  1. Article 4A alinéa 4 : exclusion du champ d’application

Si l’exclusion du secteur PAV est bien compréhensible, étant régit par ses propres règles selon la loi spéciale, le RPSL n’est pas favorable à l’exclusion des normes de proportion pour les zones 4B et 4BProt.

En effet, les zones 4B prévoient, bien qu’au sein des villages[8] et des hameaux, des bâtiments comprenant plusieurs logement. Le RPSL considère que dans ces zones-là, la dérogation prévue à l’alinéa 3 est suffisante.

 

Seule la zone 4B protégée pourrait justifier une exclusion du champ d’application générale.

 

 

Conclusion

 

Le RPSL est globalement favorable au PL 12093 : par rapport à la loi actuelle, il marque un progrès significatif et donne les moyens au Canton de s’approcher des objectifs admis (20% de LUP).

 

Bien que nettement meilleur que la loi actuelle, il considère que le PL 12093 ne permettra pas de répondre aux besoins prépondérants de toutes les catégories de la population en matière de logement. En effet, il semble essentiel pour ce faire d’envisager une proportion plus grande de logements subventionnés et non spéculatifs, en tout cas tant que la pénurie de logement fait rage à Genève. Il est également important que les logements nouvellement construits se situent exclusivement, sauf rares exception, en zone de développement afin que les proportions visées ici s’appliquent.

 

Pour toutes ces raisons, le RPSL considère que le PL 12093 constitue un progrès notable, mais ne saurait égaler le double dispositif des IN 161 et 162 afin de mettre en œuvre, à Genève, une véritable politique du logement social.

 

 

 

[1]    Exposé des motifs du PL 12093, p. 6.

[3]    Cette différence s’explique essentiellement par la comptabilisation en 2011 de 6'148 logements préexistants en LUP, propriétés de maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP), essentiellement le parc de logements de la Gérance immobilière municipale (GIM), contrôlant de manière permanente les taux d’effort et taux d’occupation des locataires. La soustraction de ces 6'148 logements aux 15'847 LUP donne un total de 9'699 proche du chiffre publié par l’OCSTAT de 8'827. La différence (872) s’expliquant par les quelques logements LUP non LGL existant en plus, ou construit depuis (cf. LUP I ou IV, art. 12 RUP).

[4]    Ce que l’exposé des motifs du PL 12093 admet : « La classe moyenne de la population, qui représente près de la moitié des habitants du canton, n'a pas été suffisamment servie par la disposition actuelle. En effet, sur les années écoulées, la production de logements pour cette tranche importante de la population genevoise s'est limitée à une part modeste de 17% », p. 6.

[5]    Exposé des motifs, p. 6 : Par ailleurs, une disproportion est apparue entre la production de logements en propriété (50% en PPE et villas) et la part de population pouvant bénéficier de cette offre : seuls 20% des ménages genevois disposent en effet des finances nécessaires à l'acquisition d'un logement en propriété, compte tenu des restrictions fédérales de financement.

[6]    Association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique : http://www.armoup.ch/ .

[7] p. 11.

[8] Art. 19 LaLAT.

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3 novembre 2016 4 03 /11 /novembre /2016 10:43

Le RPSL est à la recherche d’un-e juge assesseur pour siéger au sein de la Commission de Conciliation en Matière de Baux et Loyers dès 2017.

Aussi, nous vous invitons à faire parvenir votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation), à notre secrétariat (case postale 6150, 1211 Genève 6) d'ici au 29 novembre 2016 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra pas avant janvier ou février 2017.

Nous précisons que les candidatures des personnes intéressées doivent être présentées au RPSL par l'une des organisations membres du RPSL (cf. liste des organisations membres).

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote.

Nous précisons que le choix des membres du comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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27 septembre 2016 2 27 /09 /septembre /2016 09:21

Le RPSL est à la recherche d’un-e juge assesseur pour siéger au sein de la Commission de Conciliation en Matière de Baux et Loyers dès février 2017.

Aussi, nous vous invitons à faire parvenir votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation), à notre secrétariat (case postale 6150, 1211 Genève 6) d'ici au 20 octobre 2016 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra pas avant février 2017.

Nous précisons que les candidatures des personnes intéressées doivent être présentées au RPSL par l'une des organisations membres du RPSL (cf. liste des organisations membres).

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote.

Nous précisons que le choix des membres du comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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16 mai 2016 1 16 /05 /mai /2016 10:08

Les milieux immobiliers attaquent la protection des locataires genevois sous un titre trompeur: ils prétendent que leur loi permettrait à qui le désire d’acheter son logement.

C’est faux : cette nouvelle loi ne donne des droits supplémentaires qu’aux propriétaires d’immeubles !

Dans les années 1980, la pratique des congés-ventes a provoqué des drames humains par centaines, les locataires se voyaient confrontés à «paie ou quitte». La méthode change en 2016: ce sera «je ne te veux pas comme locataire si tu ne peux pas acheter».

Face à l’entreprise de destruction massive des droits des locataires genevois, qui sont déjà étranglés par le marché fortement spéculatif, il faut se mobiliser et empêcher le retour des congés-ventes !

NON AU RETOUR DES CONGÉS-VENTES !

Téléchargez le flyer

Plus d'informations sur : http://stop-attaques-ldtr.ch/

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12 mai 2016 4 12 /05 /mai /2016 11:10

Nous vous informons que le RPSL est à la recherche d’un-e juge assesseur pour siéger au sein du Tribunal des Baux et Loyers.

Aussi, nous vous invitons à faire parvenir votre dossier de candidature à notre secrétariat (case postale 6150, 1211 Genève 6) (cf. ci-dessous).

Nous précisons que les candidatures des personnes intéressées doivent être présentées au RPSL par l'une des organisations membres du RPSL (cf. liste des organisations membres).

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote et une attestation de domicile (délivrée par la Commune))

Nous précisons que le choix des membres du comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique est fortement recommandée. Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (le TBL élabore lui-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

Nous vous invitons donc à nous faire parvenir votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation dans un premier temps) d'ici au 16 juin 2016 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse les examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour ce poste n’interviendra vraisemblablement pas avant l’automne 2016.

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4 avril 2016 1 04 /04 /avril /2016 16:30

PL 11718 modifiant la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) (L 5 05) (Accessibilité des personnes en situation de handicap) http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL11718.pdf

Commission du Logement - Lundi 4 avril 2016 à 17h45 - 2, rue de l’Hôtel-de-Ville - Salle des Fiefs

Introduction :

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 11718.

Globalement, le RPSL partage totalement les objectifs poursuivis par le PL 11718 et l'appréciation du DALE lorsqu'il affirme que " ces modifications législatives, outre qu'elles répondent à une obligation constitutionnelle, permettent également d'assurer le respect des exigences minimales requises pour réduire les inégalités qui frappent les personnes en situation de handicap dans un domaine fondamental qui est celui de l'accès au logement, sans induire de coûts disproportionnés qui viendraient alors en contradiction avec la politique sociale du logement soutenue dans notre canton (cf. exposé des motifs  du PL 11718 p. 4-) ".

Plus précisément, le RPSL soutient l'application sans réserve de la norme SIA 500 concernant les nouvelles constructions durables. Sa position est également favorable pour les rénovations de bâtiments existants, mais plus nuancée.

 

Des hypothèses très différentes

Il est rappelé à l'art. 109 al. 2 que le principe (al. 1) s'applique dans 3 types de bâtiments :

  1. constructions et installations ouvertes au public;
  2. bâtiments offrant des places de travail;
  3. bâtiments comprenant des logements.

Mais également dans 3 types de travaux :

  1. nouvelles constructions permanentes
  2. nouvelles constructions provisoires
  3. transformations et rénovations importantes

Il est à relever que la systématique de la loi ne reprend pas ces différentes hypothèses en termes de travaux, ce qui est regrettable.

Il nous aurait semblé plus adéquat de prévoir un régime dérogatoire spécifique pour chaque type de travaux susmentionnés.

En effet, selon le RPSL, les dérogations ne doivent pas être traitées de manière identique selon le type de travaux.

 

1) Pour les constructions neuves permanentes les dérogations ne devraient presque jamais être admises.

Le RPSL est persuadé qu'un bâtiment bien conçu dès l'origine doit pouvoir répondre aux normes d'accessibilité pour personnes en situation de handicap sans surcoût et sans dérogation pour les loyers pratiqués.

En effet, on ne voit pas pourquoi les normes SIA en terme de protection incendie ne souffrent d'aucune dérogation alors que celles en termes d’accessibilité pourraient être envisagées à géométrie variable.

 

2) Pour les construction neuves provisoires, elles doivent être d'autant plus facilement admises que la durée prévue de la construction est courte.

En effet, on peut s'interroger sur l'application de ces normes pour les logements ou bâtiments publics temporaires (ex. studios ou logements modulaires pour les SDF ou les migrant-e-s ou bâtiment scolaire provisoire).

Il semble en effet difficilement envisageable d'exiger une application sans distinction pour les constructions temporaires. Il est évident que ces dernières constructions doivent pouvoir bénéficier des dérogations prévues à l'alinéa 6, mais leur nature, par essence temporaire, exige une analyse différente de ce qu'est « une mesure disproportionnée en fonction de leur coût et de leur utilité » (Art. 109 al. 6 let. a PL 11718).

 

3) Pour les rénovations et transformations importantes, les dérogations ne devraient être admises que très strictement, mais l'obligation d'adapter doit être liée au type de rénovations et de transformations envisagées.

En effet, bien que les normes visées par le PL 11718 touchent la LCI, il est fait référence ici aux notions de la LDTR, soit les « transformations et rénovations importantes ».

Or, il s'agit d'une définition juridique indéterminée, elle recouvre aussi bien le changement de la toiture et des fenêtres d'un immeuble de logement (rénovation de l'enveloppe extérieure) qu'une rénovation lourde de l'intérieur d'appartements (modernisation des installations sanitaires, réagencement des pièces, etc.).

Dans l'hypothèse d'une rénovation de l'enveloppe extérieure exclusivement, il nous semblerait disproportionné d'exiger conjointement la mise aux normes des appartements en termes d'habitabilité.

A contrario, si le projet de rénovation revoit complètement l'agencement intérieur des appartements, il est évident que les travaux prévus doivent permettre de rendre les appartements conformes aux règles d’adaptabilité pour personnes en situation de handicap.

Globalement, nous craignons que les dérogations prévues à l'alinéa 6 ne soient pas assez précises en fonction des trois types de travaux envisagés (nouvelles constructions, durables ou temporaires, transformations et rénovations) et qu'elles conduisent à une application qui pourrait manquer de nuance (trop stricte ou trop souple).

 

Densité normative de la loi et notamment des dérogations

Appliquées strictement, les normes ainsi posées dans le projet de loi pourraient poser problème pour les constructions provisoire et les rénovations.

Le règlement d'application peut répondre à ces interrogations, mais la densité normative de la loi nous semble insuffisante pour ces catégories.

Par contre, le RPSL salue le principe de la motivation pour obtenir une dérogation et préfère ce dispositif à celui de la loi actuelle. Néanmoins, la décision de l'administration qui suit la demande de dérogation doit être également motivée et sujette à recours comme toute décision administrative.

Il semblerait donc plus prudent d'augmenter la densité normative de la loi sur la question des dérogations afin d'éviter le grief d'arbitraire.

 

Conclusion

Le RPSL est favorable aux objectifs du PL 11718. Il soutient sans réserve l'applicabilité stricte des normes d'accessibilité pour personnes en situation de handicap concernant les bâtiments neufs.

Il considère néanmoins que le régime des dérogations doit être précisé en fonction du type de travaux envisagés tant que du type d'immeuble concerné et il regrette que ces aspects soient simplement renvoyé au règlement d'application.

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3 avril 2016 7 03 /04 /avril /2016 16:50
CONSTRUISONS DES LOGEMENTS POUR TOUTES ET TOUS !

Deux initiatives à signer :

1. CONSTRUISONS DES LOGEMENTS POUR TOUTES ET TOUS : Davantage de coopératives et de logements bon marché !

Se loger à Genève est devenu un parcours du combattant. La pénurie fait rage, tandis que les logements que l’on construit sont souvent inaccessibles et ne correspondent pas aux besoins de la population.

Aujourd’hui, il faut construire des logements abordables pour toutes et tous. La Constitution garantit le droit au logement, faisons-en une réalité !

Les logements doivent être adaptés à tous les revenus

Lorsque l’on construit de nouveaux quartiers, la loi prévoit que les logements répondent aux « besoins prépondérants de la population ». Cependant, la moitié des logements construits à Genève sont des appartements à vendre ou des villas, inaccessibles à la plupart des gens.

Cette initiative corrige enfin la situation, avec une répartition des logements qui correspond aux capacités financières de la population. Dans les zones de développement, on construira ainsi des logements pour toutes et tous.

CONSTRUISONS DES LOGEMENTS POUR TOUTES ET TOUS !

En garantissant la construction de 80% de logements locatifs, ces initiatives assurent à tout le monde la possibilité de se loger. Peu de personnes ont en effet le revenu et la fortune nécessaires pour acquérir un appartement ou une villa. Pourtant, ce type de logements s’est excessivement développé sur le canton, empêchant l’écrasante majorité de trouver un logement abordable.

En garantissant la construction de 50% de logements d’utilité publique, ces initiatives augmentent de manière conséquente le nombre de logements bon marché. Alors que la loi fixe un objectif de 20%, on ne compte même pas 10% de logements d’utilité publique sur le canton. Conséquence : les loyers sont trop élevés et pèsent lourdement sur le budget, en plaçant bien des gens dans une situation difficile.

Des maîtres d’ouvrage sans but lucratif, comme les coopératives, mettent fin à la spéculation

Les loyers en coopérative sont 15 à 20% plus bas que sur le reste du marché, selon l’Office fédéral de la statistique. En retard sur la Suisse allemande, Genève ne compte que 7% de coopératives. Les maîtres d’ouvrage sans but lucratif représentent un énorme potentiel pour sortir les logements de la spéculation, proposer des loyers abordables qui correspondent aux coûts réels et assurer la participation des habitants dans les décisions. En fixant un objectif de 50% de maîtres d’ouvrage d’utilité publique, on développe les coopératives et garantit la réalisation de logements bon marché par les fondations de droit public.

2. CONSTRUISONS DES LOGEMENTS POUR TOUTES ET TOUS : Une priorité en période de pénurie !

On parle de pénurie tant que le taux de logements disponibles est inférieur à 2%. A Genève, il ne s’élève qu’à 0,4% ! Avec un tel manque de logements, il est essentiel de s’assurer que les logements créés correspondent aux besoins de la population, avec des loyers abordables, faute de quoi il est encore plus difficile de trouver à se loger.

En garantissant que les logements construits correspondent aux besoins de la population lors de chaque déclassement, on permet à tout le monde de trouver un logement adapté alors que la pénurie réduit le choix presque à néant.

Mettons enfin en place une véritable politique publique qui concrétise le droit au logement !

Formulaire de signatures à imprimer et envoyer !

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16 mars 2016 3 16 /03 /mars /2016 16:38

Le RPSL a été auditionné le 16 mars 2016 par la Commission de l'aménagement du Grand Conseil au sujet de la M 2139 déposée par l'UDC.

 

Introduction :

La motion M 2139 part d'un certain nombre de constats (dont une partie sont même erronés dans leur énoncé) et entend proposer une solution simpliste pour apporter une réponse à ce qui est supposé être un problème.

 

Des constats contestés

- que les logements vacants sont rares et chers

Le problème est leur rareté, le problème du prix est une conséquence de la rareté.

- que les familles de la classe moyenne sont contraintes à s’exiler en France voisine

Il n'y a aucune contrainte, seulement des choix opérés par certains acteurs. Il est à relevé que les familles de la classe moyenne sans passeport suisse ne disposent généralement pas d'une telle possibilité (accès au marché de l'emploi, enseignement, etc.)

- que les propriétaires dont le bien est déclassé en zone de développement n’ont aucun intérêt à vendre

Quelle généralisation vide de sens !

Généralement, les propriétaires d'une parcelle déclassée en ZD font une très intéressante opération en vendant, pour autant qu'ils ne doivent pas se reloger pour vendre. Le problème n'est pas le prix du terrain, mais le manque de possibilité pour se loger.

- que le plafonnement à 1 000 F le mètre carré de terrain pose problème

C'est absolument faux.

Comme dit pour le point précédent, le problème n'est pas le prix du terrain, mais le manque de possibilité pour se loger.

D'ailleurs, il serait bien que les député-e-s entendent une fois pour toute que :

LE PRIX DE VENTE DU TERRAIN N'EST PAS PLAFONNE POUR LE VENDEUR !!!

Il existe uniquement une limitation de la valorisation du prix dans le plan financier autorisé par l'Etat. Le promoteur peut donc acheter plus cher, il doit néanmoins réduire sa marge.

(cf. audition du RPSL ou de Michel Burgisser en 2010 (sic !) à l'occasion du PL 10635 : http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL10635A.pdf)

- que le prix que peut espérer un propriétaire ne lui permet pas de racheter un logement équivalent dans le même quartier

Encore une fois, la question est plus celle des objets disponibles que celle du prix.

D'ailleurs, lorsqu'un terrain est déclassé en ZD il y a :

- soit une impossibilité d'habiter en villa dans le quartier (car ce n'est plus un quartier de villa)

- soit beaucoup de possibilité d'acheter un appartements dans le nouveau quartier construit.

La possibilité d’acquérir un bien dans le futur quartier est même favorisée par les Directives du DALE.

https://www.ge.ch/logement/pdf/PA-SI-032.pdf

le DALE met également à disposition les moyens d'estimer son bien : https://www.ge.ch/logement/pdf/notice_estimations.pdf

 

- que de nombreux projets de construction sont bloqués à cause de ce plafonnement

Absolument faux.

Cf. supra.

- que la mesure proposée se veut incitative

Sans commentaire.

- qu’aucun changement de zone n’est requis

Cette phrase, dans ce contexte, est un non sens.

- que cette mesure permettrait de débloquer bon nombre de dossiers en vue de la réalisation rapide de logements

Absolument faux.

Cf. supra.

Le facteur de blocage principal est le manque de possibilité de se reloger et e le changement du cadre de vie : c'est un élément fondamental dans la décision de s'installer ailleurs pour un propriétaire. Il s’agit de l’ « effet domino », à savoir que le chantier et la construction du premier immeuble dans le quartier finit par convaincre les propriétaires restants de partir car le cadre de vie n’est plus le même. Réussir à changer le cadre de vie est le moyen le plus rapide pour engager une densification de secteur.

Des invites simplistes

Comme on l'a vu, la majorité des considérants s'appuient sur des constats erronés.

Partant de ces constats erronés, les solutions sont évidemment simplistes et n'atteindraient en aucun cas le but officiel de la motion : accélérer la construction de logement en ZD. D'ailleurs, en 2006 lorsque le prix est passé de 600 à 1'000 Fr/m2, on n'a pas vu des mouvements de vente significatifs.

Par contre, il est évident qu'une telle mesure aura un effet inflationniste sur le prix des terrains, des opérations, et donc du logement genevois dans son ensemble.

Au vu de ce qui précède, le Rassemblement pour une politique sociale du logement, vous recommande de refuser cette motion.

 

 

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