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28 août 2017 1 28 /08 /août /2017 17:21

PL 12093 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Catégories de logements)

http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL12093.pdf

Commission du Logement

Lundi 28 août 2017 à 17h30

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

 

* * *

 

Introduction :

 

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12093.

 

A titre liminaire, le RPSL rappelle qu’il fait partie des organisations qui soutiennent et portent les Initiatives populaires IN 161 et IN 162. Ces initiatives, plus particulièrement l’IN 161, portant sur les mêmes dispositions légales que le PL 12093, la position du RPSL, sans surprise, est fondée sur une comparaison entre la loi actuelle, le PL 12093 et les propositions contenues dans l’IN 161.

 

Analyse en détails

  1. Article 4A alinéa 1 : programme et proportions des logements à réaliser

Le RPSL tient à souligner le progrès que représente cette modification par rapport à la loi actuelle. Comme le relève le DALE, « les proportions fixées dans l'art. 4A dans sa teneur actuelle étaient trop faibles en regard de l'objectif quantitatif fixé. En effet, selon les projections effectuées en application du mécanisme actuel, plusieurs décennies (au moins 50 ans) seraient encore nécessaires pour atteindre l'objectif légal »[1].

 

En partant de ce constat, que le RPSL partage, le PL 12093 propose, mutatis mutandis, le principe des 3 tiers.

 

Soit, un 1/3 de LUP dont les HBM, un 1/3 de locatif sans spécifier d’autres objectifs que « destinés à la classe moyenne », et un 1/3 sans contrainte, donc probablement de la PPE.

 

L’IN 161 prévoit quant à elle, mutatis mutandis, le principe des 4 quarts, plus exactement :

    1. 30% au minimum de HBM
    2. 50% au minimum de LUP (dont les 30% de HBM)
    3. 80% au minimum de locatifs (dont les 50% de LUP qui comprennent le 30% de HBM)
    4. 20% sans contrainte

Cette différence est significative à notre sens surtout sur les HBM. En effet, le PL 12093 prévoit 33% de LUP, dont les HBM. C’est le lieu de rappeler qu’au 10 mars 2017, l’OCSTAT recense parmi les logements subventionnés, 8'827 LUP, dont 7'246 HBM[2]. Alors que le rapport d’activité LUP 2015, rendu public en été 2016, indique 15'847 LUP au 31 décembre 2015[3].

 

Si l’on en croit les chiffres produits par le DALE, à peu près un LUP sur deux est un HBM (ce qui représente un peu moins de 4% du parc de logement total). Ce qui reviendrait à dire que le DALE préconise 16% de HBM en moyenne dans les nouveaux quartiers. Ce chiffre est à notre sens largement insuffisant pour répondre aux besoins des habitant-e-s de la classe modeste et très modeste. Preuve en est que la liste des demandeurs auprès des FIDP, propriétaires des HBM, atteint au 31 décembre 2016 8'244 demandeurs !

 

Il nous semble donc que de prévoir seulement un 1/3 de LUP, en y incluant les HBM, est nettement insuffisant pour répondre aux besoins prépondérants de la population modeste et défavorisée du Canton. Et si d’aventure, par impossible, ce 1/3 devait être essentiellement consacré aux HBM, par exemple par l’effet d’une politique d’acquisition active du Canton, alors c’est pour la classe moyenne modeste que les logements viendraient à manquer, ceux-ci se retrouvant en concurrence avec la classe moyenne plus aisée sur les logements du 1/3 locatifs[4].

 

En outre, on peine à comprendre pourquoi d’une part on admet qu’il y a une disproportion manifeste du nombre de biens immobiliers proposés en propriété avec les acquéreurs potentiels et qu’on continue à prévoir une proportion de biens à l’acquisition (33%) supérieure aux potentiels acquéreurs (20%)[5].

 

Néanmoins, il s’agit globalement d’une avancée par rapport à la loi actuelle, que le RPSL salue.

 

  1. Article 4A alinéa 1 : la place réservée au MOUP

Expressément, le PL 12093 prévoit concernant le 1/3 de locatif que « 50% sont en principe réalisés par des maîtres d'ouvrage d'utilité publique ».

 

Le RPSL salue la mention des Maîtres d’ouvrage d’utilité publique comme acteurs essentiels et reconnus de la politique publique et sociale du logement. Il relève que ce principe est présent dans l’IN 161, sur l’entier des logements à construire. Il soutient donc sans réserve cette mention.

 

C’est le lieu de souligner que, comme relevé plus haut, près de la moitié des LUP sont des HBM, qui sont propriété de MOUP. De plus, une grande partie des LUP non HBM sont en mains d’entité publiques communales, qui peuvent être reconnues comme MOUP également. La proportion de MOUP exigée par le PL 12093 sur le total des logements à construire devrait avoisiner les 45%. En ceci, la proposition est proche de celle contenue dans l’IN 161, même si on peut regretter de ne pas revendiquer le 50% sur l’entier du programme, les MOUP étant à même et font déjà, toutes catégories de logement locatifs (logements communaux libres ou subventionnés, coopératifs, HBM, etc.).

 

Finalement, le PL 12093 ne définit pas expressément les MOUP, bien que l’exposé des motifs renvoie à l'article 37 de l'ordonnance fédérale sur le logement, du 26 novembre 2003 (OLOG – 842.1). Si dans l’esprit, la définition fédérale est parfaite, une définition genevoise devrait tenir compte des particularités des MOUP genevois, comme les Communes, faute de quoi certains acteurs genevois pourraient être exclus, alors que dans l’esprit de l’ARMOUP[6], ils sont bien des MOUP.

 

Globalement, le RPSL soutient cet objectif.

 

  1. Article 4A alinéa 2 : temporalité de la mesure

Le choix fait ici est de prévoir une nouvelle temporalité de la mesure pour une période de 10 ans, identique à ce que prévoyait la loi actuelle. On peut s’interroger sur l’opportunité d’une telle limite temporelle, l’exposé de motifs étant muet sur ce point. Et surtout, quid à l’échéance des dix ans en l’absence de modification législative dans l’intervalle ?

 

Au vu de l’expérience de la précédente norme, et du domaine d’action où les effets sont assez lents, le RPSL serait favorable à la suppression de cette limite temporelle, tout en maintenant l’exigence du rapport de bilan tous les dix ans.

 

  1. Article 4A alinéa 3 : dérogations

Le contenu est inchangé par rapport aux normes actuelles.

 

Comme le RPSL a eu l’occasion de le dire lors de différentes consultations sur cette possibilité de dérogation, il n’y est pas opposé, cependant il propose de restreindre quelque peu le cadre territorial de la compensation, tel que le prévoit l’IN 161 : « Dans de tels cas, celui qui réalise des logements doit offrir des compensations équivalentes, de manière à ce que les proportions soient respectées à l'échelle du plan localisé de quartier, du plan de zone, voire de la région commune considérée ».

 

En effet, dans la mesure où de plus en plus, les mécanismes d’équité territoriale tiennent compte des efforts consentis par les Communes, il parait peu opportun de permettre des compensations dans une autre commune.

 

  1. Article 4A alinéa 2 et 4 : suppression de la distinction selon la zone de fond

Le RPSL est favorable à la suppression de la distinction selon la zone de fond et de prévoir des règles en fonction de la zone de destination uniquement, pour les raisons d’équilibre territorial évoquées dans l’exposé des motifs[7]

 

  1. Article 4A alinéa 4 : exclusion du champ d’application

Si l’exclusion du secteur PAV est bien compréhensible, étant régit par ses propres règles selon la loi spéciale, le RPSL n’est pas favorable à l’exclusion des normes de proportion pour les zones 4B et 4BProt.

En effet, les zones 4B prévoient, bien qu’au sein des villages[8] et des hameaux, des bâtiments comprenant plusieurs logement. Le RPSL considère que dans ces zones-là, la dérogation prévue à l’alinéa 3 est suffisante.

 

Seule la zone 4B protégée pourrait justifier une exclusion du champ d’application générale.

 

 

Conclusion

 

Le RPSL est globalement favorable au PL 12093 : par rapport à la loi actuelle, il marque un progrès significatif et donne les moyens au Canton de s’approcher des objectifs admis (20% de LUP).

 

Bien que nettement meilleur que la loi actuelle, il considère que le PL 12093 ne permettra pas de répondre aux besoins prépondérants de toutes les catégories de la population en matière de logement. En effet, il semble essentiel pour ce faire d’envisager une proportion plus grande de logements subventionnés et non spéculatifs, en tout cas tant que la pénurie de logement fait rage à Genève. Il est également important que les logements nouvellement construits se situent exclusivement, sauf rares exception, en zone de développement afin que les proportions visées ici s’appliquent.

 

Pour toutes ces raisons, le RPSL considère que le PL 12093 constitue un progrès notable, mais ne saurait égaler le double dispositif des IN 161 et 162 afin de mettre en œuvre, à Genève, une véritable politique du logement social.

 

 

 

[1]    Exposé des motifs du PL 12093, p. 6.

[3]    Cette différence s’explique essentiellement par la comptabilisation en 2011 de 6'148 logements préexistants en LUP, propriétés de maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP), essentiellement le parc de logements de la Gérance immobilière municipale (GIM), contrôlant de manière permanente les taux d’effort et taux d’occupation des locataires. La soustraction de ces 6'148 logements aux 15'847 LUP donne un total de 9'699 proche du chiffre publié par l’OCSTAT de 8'827. La différence (872) s’expliquant par les quelques logements LUP non LGL existant en plus, ou construit depuis (cf. LUP I ou IV, art. 12 RUP).

[4]    Ce que l’exposé des motifs du PL 12093 admet : « La classe moyenne de la population, qui représente près de la moitié des habitants du canton, n'a pas été suffisamment servie par la disposition actuelle. En effet, sur les années écoulées, la production de logements pour cette tranche importante de la population genevoise s'est limitée à une part modeste de 17% », p. 6.

[5]    Exposé des motifs, p. 6 : Par ailleurs, une disproportion est apparue entre la production de logements en propriété (50% en PPE et villas) et la part de population pouvant bénéficier de cette offre : seuls 20% des ménages genevois disposent en effet des finances nécessaires à l'acquisition d'un logement en propriété, compte tenu des restrictions fédérales de financement.

[6]    Association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique : http://www.armoup.ch/ .

[7] p. 11.

[8] Art. 19 LaLAT.

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