Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog

Rechercher

22 juillet 2008 2 22 /07 /juillet /2008 11:56
Le Tribunal des Baux et Loyers nous ayant récemment sollicités en vue de lui proposer trois nouveaux juges assesseurs,  nous ouvrons les candidatures auprès des membres de nos organisations pour les postes de

Juges assesseurs locataires


Les dossiers de candidature des personnes intéressées à représenter le RPSL au sein de cette juridiction,  accompagnés d’un curriculum vitae, doivent parvenir au Secrétariat du RPSL d'ici au 15 août 2008.

Il est à relever que cette fonction nécessite bien évidemment que le-la candidat-e ait un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires (un brevet d'avocat n'est pas indispensable mais une formation juridique est préférable), qu'il-elle puisse faire preuve de disponibilités pour cette activité (le TBL fixant lui-même ses audiences) et qu'il-elle y défende les positions du RPSL.
Repost 0
Published by Carole-Anne Kast - dans Candidatures
commenter cet article
19 juin 2008 4 19 /06 /juin /2008 11:41
Le siège de l’un de nos représentants devant être repourvu rapidement, nous ouvrons les candidatures auprès des membres de nos organisations pour un poste de

Membre du Conseil de la Fondation Jean Dutoit


Les dossiers de candidature des personnes intéressées à représenter le RPSL au sein de cette Fondation,  accompagnés d’un curriculum vitae, doivent parvenir au Secrétariat du RPSL d'ici au 15 août 2008.

Il est à relever que cette fonction nécessite bien évidemment que le-la candidat-e ait un intérêt marqué pour la construction et la gestion de logements (notamment économiques), qu'il-elle puisse faire preuve de disponibilités pour cette activité (notamment en participant à des réunions du Comité du RPSL pour y faire part de la situation à ses membres) et qu'il-elle y défende les positions du RPSL.
Repost 0
Published by Carole-Anne Kast - dans Candidatures
commenter cet article
30 mai 2008 5 30 /05 /mai /2008 11:19

Introduction

Le RPSL tient à saluer la démarche visant à faire le point sur le rôle et le fonctionnement des Fondations immobilières de droit public (FIDP). Il nous apparaît actuellement que les FIDP ont un statut hybride qui est générateur de problèmes et d’ambiguïtés.

Néanmoins, les solutions proposées dans l’avant-projet de loi en question nous semblent très inappropriées et ne solutionnent pas les problèmes constatés.

Cet avant-projet de loi nous semble faire fi des véritables réalités du fonctionnement des FIDP et ne tenir absolument pas compte du développement attendu et du rôle qu’elles vont devoir jouer en conséquence de la création d’un parc de 15% de LUP d’ici à 9 ans.

En effet, actuellement le parc HBM comprend environ 5’600 logements (pour 4’645 HBM en 1999). Avec l'attendue réalisation du Protocole d’accord, ce seront environ 32'000 logements d’utilité publique qui devront exister, principalement gérés par les FIDP.

 

Le cahier des charges d’un Conseil de fondation

Il faut savoir qu’un membre d’un Conseil de fondation ne se contente pas de délibérations en séances plénières puis rentre tranquillement chez lui. Au contraire, les membres des Conseils sont en charge de dossiers, supervisent des cas traités par le personnel du Secrétariat et jouent des rôles d’information et de médiateurs indispensables.

A titre d’exemple, le membre milicien d’un Conseil de fondation peut être amené à gérer les activités suivantes :

- attribution des logements parmi une présélection faite par le Secrétariat ;

- suivi des relations avec les partenaires sociaux pouvant intervenir dans la situation des locataires ;

- relation avec les acteurs locaux (associations, autorités, etc.) ;

- travail de médiation, soit entre locataires soit entre locataires et la régie ;

- encadrement et soutien aux concierges ;

- vérification de l’exécution des travaux d’entretien courants effectués soit par la régie soit par un mandataire ;

- en principe, les décisions de résiliation d’un bail devraient être soumises aux Conseils de fondation, même si des Directives internes, dont la légalité reste à démontrer, ne le prévoient plus ;

- supervision des projets de constructions ou de rénovation (adjudication, mises au concours, suivi des travaux, acceptation des décomptes, vérification du respect des normes légales, y compris les CCT) ;

- supervision et suivi du mandat des régies, y compris choix de celles-ci.

Actuellement, chaque fondation gère en moyenne 1'500 logements avec des Conseils de 15 membres. On voit mal comment les tâches décrites ci-dessus pourraient être assumées pour les mêmes coûts par un seul et unique Conseil de 22 personnes, surtout dans l’hypothèse de la réalisation du 15% de LUP.

Autant dire que ce Conseil n’aurait matériellement aucune possibilité d’assurer un suivi sérieux et social des dossiers, selon l’adage « trop d’information tue l’information », l’avant-projet de loi revient donc à ôter tout pouvoir aux Conseils de fondation.

Cela semble être corroboré par l’exposé des motifs lorsqu’il part du présupposé que un travail de milice n’est ni efficace, ni opérationnel[1] .

Si l’objectif affirmé de l’avant-projet de loi est véritablement de renforcer le travail des miliciens et donc la représentation de la société civile au sein des FIDP, il apparaît qu’il ne faut pas ni retirer des compétences aux Conseils, ni opérer un regroupement qui rendraient leur travail disproportionné. Il y a donc une contradiction évidente entre la structure unique proposée et l’objectif affirmé.
 

Miliciens vs Professionnels ?

Il y a actuellement une confusion des genres dans les organes des FIDP entre des miliciens et des professionnels. Le RPSL n’est pas opposé à un renforcement des forces professionnelles, mais sous la direction de conseils composés de miliciens qui assument la représentation de la société civile au sein des FIDP.

Il s’agit donc d’engager plus de personnel professionnel chargé des tâches opérationnelles, sous la direction des conseils de miliciens, qui auront la tâche de définir les axes décisionnels, les principes d’action et supervision des tâches déléguées. Le Conseil de fondation reste donc le « patron » des employés du Secrétariat qui leur sont affectés.

Or, l’avant-projet de loi semble proposer une professionnalisation des Conseils de fondation eux-mêmes, sur un créneau de professionnalisme étroit, ce qui ne nous semble de loin pas une garantie de compétences, d’efficience, de mise en commun de ressources et de réseau indispensables à la gestion du logement social. Sans compter qu’une telle professionnalisation n’est pas chiffrée ni comparée avec les coûts d’un système de milice.

En outre, force est de constater que certains « experts », nommés par le Conseil d’Etat pour leurs compétences spécifiques, n’ont pas tous participé avec la rigueur nécessaire aux dit Conseils de fondation.

Les miliciens et leurs réseaux et contacts gèrent et maintiennent le lien social, de manière très performante et indispensable pour le logement social. Ce travail fait par les miliciens actuellement ne pourrait pas être effectué par des Conseils de fondation professionnalisés, ne serait-ce qu’en raison des aspects de charge de travail, disponibilité, prise de position sociale, liens et réseaux avec les différentes personnes ou instances concernées (FSASD, Communes, autres organes étatiques, etc.). Plus particulièrement, dans le domaine du contentieux et pour une gestion à dimension humaine, les contacts avec le locataire, primordiaux dans le contexte de fondations à but social, se perdraient.

En outre, actuellement, la moitié des membres des Conseils sont représentants de la société civile (puisque proposés par les partis), et l’autre moitié est nommée par le Conseil d’Etat « pour leurs compétences dans le domaine d’activité de la fondation ». Dans l’avant-projet de loi, cette proportion tomberait à environ un tiers pour les représentants de la société civile.

Une telle proposition ne permet plus le lien indispensable entre les fondations et la société civile et force à s’interroger sur la réelle indépendance tant politique qu’organisationnelle des Conseils envisagés par l'avant-projet de loi.


Les structures proposées

Au-delà du fait déjà évoqué plus haut de ne confier la gestion des LUP qu’à une seule fondation mammouth, la répartition des tâches entre la Fondation « Promotion » et la Fondation « Habitat » appelle les remarques suivantes.

La FPLC, renommée Fondation « Promotion », pourrait voir également son travail fortement augmenter dans la mesure où le Protocole d’accord prévoit qu’un tiers des 30 millions par an soit affecté à des acquisitions. Ces repérages et achats assumés par la FLPC auront un rythme bien plus soutenu qu’aujourd’hui, sans compter les tâches liées aux déclassements à venir.

Il apparaît donc que la FPLC ne saurait s’occuper des travaux de construction et de rénovation nécessaires pour faire rentrer un immeuble dans le parc LUP.

Cependant, il semble peu adéquat de laisser ces tâches préparatrices aux FIDP, quel que soit leur nombre, sans renforcer radicalement les moyens à leur disposition. Il nous semble donc qu’une structure intermédiaire unique chargée de la construction ou rénovation des immeubles destinés à entrer dans le parc LUP doive assumer cette tâche sous les instructions de la Fondation réceptrice de l’objet.

Dans l’hypothèse d’une rénovation d’un immeuble déjà géré par une fondation, celle-ci peut, au contraire, la superviser sans problème.

Quelles que soient les structures adoptées, un organe totalement indépendant doit être en charge de la surveillance du travail des fondations, ce qui n’est pas l’option retenue par l’avant-projet.


 

Quid des fondations de droit public communales ?

Dans la mesure où le Conseil d’Etat semble attendre beaucoup de l’implication des Communes dans la réalisation du parc de LUP, il y a lieu de s’interroger tout de même sur le fait qu’elles semblent simplement inexistantes dans la perspective cantonale.

Afin de vérifier les critères de taux d’occupation et de taux d’efforts définissant les LUP, les FIDP doivent travailler étroitement avec la DLO. Il semble donc évident que si les Fondations communales sont sollicitées pour la création de LUP, une même collaboration et des moyens suffisants doivent leur être fournis.

En l’état, il est évident qu’aucune Fondation communale n’a les moyens administratifs et financiers pour effectuer les contrôles nécessaires au respect des critères des LUP.

Il faut également être conscient que l’augmentation de la collaboration due à l’élargissement du parc de LUP et au soutien apporté aux fondations communales engendrera un accroissement de la masse de travail pour la DLO qui doit être impérativement renforcée. En effet, force est de constater que la section Sociale de la DLO a déjà bien souvent de la peine à traiter correctement les dossiers en temps utiles. De surcroit, les objectifs de diminution du personnel dans ce domaine (-5%) sont parfaitement inopportuns.

On peut également se demander si les fondations communales ne devraient pas également pouvoir bénéficier du soutien du Secrétariat des FIDP.

 

Conclusion

Si le RPSL n'est pas opposé à une réflexion sur la structure des FIDP, celle proposée par l'avant-projet de loi nous semble parfaitement inadaptée. En effet, non seulement le projet semble conduire à un affaiblissement notoire du rôle des miliciens au sein des Conseil, mais en outre il n'est aucunement tenu compte de l'évolution du rôle que les FIDP vont être appelées à jouer dans la perspective de la réalisation du Protocole d'Accord.

De manière générale, le RPSL ne peut actuellement soutenir une démarche sans cohérence. La priorité du Conseil d'Etat doit être absolument axée sur la lutte contre la pénurie de logements et donc sur la réalisation du Protocole d'accord.

Le RPSL s'opposera donc à cette réforme pour son inadéquation et son manque de vision globale du logement d'utilité publique.



[1]               « Cette loi a mis en balance la nécessité d’une présence de milice dans le domaine du logement et les impératifs d’efficacité opérationnelle » Exposé des motifs, p. 5.

Repost 0
3 mars 2008 1 03 /03 /mars /2008 11:28

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement a pris connaissance à la fin de l'année 2007 du rapport de synthèse "Réduction des coûts de construction des logements d'utilité publique (-20%) du 17.12.07 . Le présent document regroupe les principales remarques du RPSL, sans que celles-ci ne traitent exhaustivement de l’ensemble des mesures évoquées dans le rapport.

 

**  **  ** 

 

La maîtrise des coûts devrait être l’un des objectifs principaux de tous les acteurs du secteur d’activité de la construction.

 

C’est pourquoi l’initiative prise en juin 2007 par les Fondations immobilières de droit public, sous l’impulsion de Monsieur Mark MULLER, Conseiller d’Etat en charge du DCTI, d’une consultation intitulée « Réduction des coûts des logements d’utilité publique » et dont le Rapport de synthèse à été publié en décembre 2007 et débattu début février 2008, aurait pu être une initiative intéressante, bien qu’il aurait été préférable de l’appeler « Maîtrise des coûts... » que « Réduction des coûts… ».

 

Dès le commencement de la réflexion, une orientation a été fixée par Monsieur Mark MULLER et quelques uns des responsables des quatre fondations, un objectif que la déclaration du Conseiller d’Etat, le 15 juin 2007, lors de la réunion de lancement de cette consultation défini parfaitement :

 

« Entre logement en P.P.E et H.B.M. la différence est aujourd’hui beaucoup trop faible au niveau des coûts. Il est logique que ceux qui ont moins de revenu soient logés moins bien que ceux qui ont de hauts revenus. Il faut donc mettre sur le marché des logements bon marché ».

 

Cette entrée en matière a logiquement orienté la réflexion vers l’abaissement de la qualité des logements plutôt que vers l’abaissement du prix de revient.

 

La démarche est regrettable tant au niveau de l'honnêté intellectuelle qu'au niveau du déroulement des travaux du groupe institué.

 

 

1.      Une problématique très restrictive

 

En premier lieu, le RPSL considère qu'il faudrait plutôt chercher à abaisser le prix de revient plutôt que de réduire la qualité des logements.

 

Dans ce sens, le RPSL propose d’activer les procédures de déclassement de terrains agricoles (ou industriels) pour créer une offre susceptible d’une part de libérer des terrains et, d’autre part, de les libérer à un prix modéré.

 

Le RPSL s’est opposé à l’augmentation du prix des terrains déclassés issus de la zone agricole.

 

Aujourd’hui, le RPSL demande que soit appliqué un droit de superficie à CHF 200.-/m2 pour les logements à caractère social (LUP, logements pérennes, certaines coopératives). Une telle mesure contribuerait à abaisser significativement le prix de revient des opérations. En effet, c'est le lieu de rappeler que le prix du terrain intervient à environ 20% du prix de revient total de la réalisation.

 

 

2.      A propos de certaines économies

 


Certaines mesures proposées dans le rapport sont acceptables car elles ne péjorent pas l’habitabilité des logements.

 

Par exemple :
-       L'augmentation de la taille des opérations;
-  Le remplacement des attiques par un étage complet, voire la possibilité de créer un étage supplémentaire;
-  La non-systèmatisation du calcul des places de parking nécessaires;
-      La suppression des taxes de compensation pour les abris PC, du raccordement en gaz ménager, etc. 

 

Par contre, de nombreuses propositions du rapport impliquent une véritable régression sociale :

 

Ø  La systématisation de l’application des minimums LGL, notamment pour les surfaces des pièces, pour leur volume (vide d’étage à 240 cm), voire l’intégration des surfaces de circulation au calcul de la surface des pièces conduisant à une réduction de la surface habitable.

 

Le minimum LGL a été établi il y a plusieurs dizaines d’années. Pourtant, dans de nombreux immeubles des grands ensembles du début des années 60 (par exemple Le Lignon, la Cité de Meyrin, les immeubles Honegger), qui correspondent à un standard usuel, les surfaces dépassent largement les minimum LGL.

 

Cette augmentation de la surface correspond à un besoin : une chambre de 3.0m x 3.0m est, objectivement, très petite. D’ailleurs, les normes fédérales prévoient des minimums plus élevés.

 

Sans compter que ces gabarits sont parfaitement inadaptés pour tous les locataires à mobilité réduite.

 

Revenir sur les dimensions usuelles des logements d'utilité publique pour préconiser les stricts minimums LGL représenterait un retour en arrière déplorable et honteux.

 

 

Ø  Une autre proposition très contestable est « L’assouplissement de la notion actuellement très restrictive de pièce (espace fermé avec lumière naturelle et vue sur l’extérieur) pour permettre la création de nouvelles typologies avec de plus grands espaces polyvalents ».

 

Dans les faits, de nombreuses pièces de séjours ne sont actuellement pas fermées et cela peut se révéler judicieux.

 

Mais cet « assouplissement » - au nom de la polyvalence des espaces - peut vite rejeter tout ou partie des pièces vers l’intérieur des bâtiments dans les parties sombres et les moins conviviales (cas de l’opération « Charmilles » par exemple).

 

La « polyvalence » entre d'ailleurs en contradiction avec la demande d'une séparation des fonctions dans les immeubles afin de limiter les nuisances phoniques sources de conflits de voisinage.

 

 

Ø  D’autres suggestions - dont l’impact économique est faible - abaissent significativement la qualité de vie :

- L’abandon du WC séparé pour les 4-5 pièces, mesure élémentaire de confort ;
- Les cuisines « ouvertes », c’est à dire sans cloison entre séjour et cuisine, qui négligent l’occupation différenciée très utile entre ces deux pièces ;
- La pose de revêtement de sol directement sur les dalles (sans isolation phonique entre les étages), qui péjore fortement les relations de voisinage entre locataires ;
- La limitation des baies vitrées « de grande importance » qui peut déboucher, puisque l’on parle de minimum légaux, sur une réduction des vitrages à 10% de la surface de la pièce. Parfaite illustration de « cages à lapins », soit des logements exigus et mal éclairés !
- Enfin, la suppression des balcons - alors que la plupart des nouvelles constructions prendront place dans des zones suburbaines - évacue un espace qui ne peut pas être considéré comme un luxe.

 

 

3.      Réduire les coûts ou créer un standard au rabais ?

 

Une généralisation des exigences minimales de la LGL et de la LCI détourne l'esprit de la loi qui, en instaurant des limites, visait à éviter des dérapages et non à fixer une règle applicable aux logements.

 

On est en droit de se demander si l'objectif central ne consiste pas avant tout à créer un nouveau standard pour les catégories défavorisées : le logement minimum. Celui-ci devrait se différencier clairement et visiblement des loyers libres, et même des HLM.

 

Nous estimons que les locataires à faibles revenus doivent continuer à disposer de surfaces et de conditions d'habitat analogues à la majorité des salariés. Ceux-ci, dans les HLM par exemple, ne bénéficient pas de logements d'un standard particulièrement élevé.

 

Ces conditions d'habitat équivalentes doivent également porter sur les standards énargétiques des bâtiments destinés à acueillir les LUP.

 

Par contre, pour réduire le coût de construction des LUP, il est tout à fait envisageable de réduire le degré de finition et le standard de certains équipements - comme cela a été réalisé au Lignon il y a plus de 40 ans - sans affecter l'habitabilité des logements.

 

 

4.      Pour conclure

 

L’accord sur le logement n’est pas un accord pour réaliser un logement social au rabais.

 

Il n’est pas acceptable, au début du 21ème siècle, de créer des appartements de 5ème catégorie qui nient - pour des dizaines d’années - des conditions d’habitat correctes.

 

L’impact social des mesures proposées dans le rapport de synthèse ne doit pas être négligé :

- Stigmatisation des habitants;
-    Logements socialement et économiquement dévalorisés comme le sont aujourd’hui certains petits logements des années’40 et ’50;
- Résistance accrue des communes et de leurs habitants vis-à-vis de ces nouvelles "cages à lapin", qui compliquera et retardera la construction de logements;
- Coûts induits pour les collectivités par le mal-être social des habitant-e-s.

 

Pour le RPSL, des mesures d’économie sont à chercher ailleurs, notamment :

- Un prix de terrain non spéculatif ;
-    Une meilleure utilisation du sol (IUS supérieurs à 1.0) et des plans d’aménagement menant à des économies (nombres d’étages, parkings en surface, etc.).
- Des solutions constructives, simples, fiables et économiques.

 

**  **  **

 

En conclusion, le RPSL ne peut accepter que le programme des LUP devienne le prétexte pour construire un logement social dévalorisé et dévalorisant.

 

L’argumentation de réaliser des « opérations-témoins » - déjà projetées par certaines Fondations - est inadmissible, car lesdites opérations visent à faire entrer dans les faits ces logements au rabais.

 

On se demande d'ailleurs par qui elles seront évaluées sinon par ceux qui mettent en avant aujourd’hui ces mesures régressives.

 

De plus, Monsieur Mark MULLER veut aller plus loin, plus vite. Lors de la réunion de clôture de la consultation le 8 février 2008, il a déclaré qu’il ne fallait pas attendre la réalisation de ces opérations-témoins, qu’il juge inutiles, pour mettre en œuvre les mesures contenues dans le Rapport de synthèse.

 

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement considère que la mise en œuvre de mesures visant à mettre en place un logement social au rabais constitue une régression sociale et un démantèlement des compromis sociaux confortés notamment par la signature du Protocole d’accord.




Version pdf.

Repost 0
18 octobre 2007 4 18 /10 /octobre /2007 08:15
Vous trouverez la prise de position du RPSL sur le Masterplan la Praille-Acacias-Vernets ici
Repost 0
Published by Carole-Anne Kast - dans Aménagement
commenter cet article
1 décembre 2006 5 01 /12 /décembre /2006 16:39
En novembre 2006, le RPSL a signé le Protocole d'Accord sur le logement que vous trouverez ici.

Repost 0