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12 mars 2009 4 12 /03 /mars /2009 09:12
Le Département du Territoire, dans le cadre du suivi du Projet d'Agglomération et de l'élargissement des missions de la CAT, a sollicité le RPSL pour que celui-ci désigne un-e délégué-e pour le représenter dans cette commission.

Le Comité du RPSL décidera du choix de son représentant lors de sa séance du 24 mars 2009.

Les associations membres voudront donc bien faire parvenir au secrétariat du RPSL, au plus tard le 24 mars à midi, les dossiers de candidature (courrier et CV) des personnes qu'elles entendent présenter à ce poste (par courrier ou par e-mail).

Les membres des commissions officielles doivent avoir les connaissances et compétences nécessaires et ils doivent se rendre disponibles pour participer régulièrement aux travaux.

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9 février 2009 1 09 /02 /février /2009 11:05

Masterplan Praille-Acacias-Vernets


Deuxième prise de position du RPSL


Résolution R 566 et RD 763



En automne 2007, après la présentation de la première version du Masterplan Praille-Acacias-Vernets, le Rassemblement pour une politique sociale du logement relevait un certain nombre de points problématiques dans les options retenues par le Conseil d'Etat concernant ce secteur1.


Plus d'une année plus tard, le Conseil d'Etat a déposé par-devant le Grand Conseil la résolution R 5662 visant à arrêter des options politiques pour l'aménagement de ce secteur.


D'après le Conseil d'Etat, cette résolution se veut être « l'épine dorsale » du projet de loi de déclassement qui sera déposé pour la réalisation de ce secteur.


A cet égard, le RPSL tient à réaffirmer certains éléments qui doivent figurer dans les principes de base de cet aménagement et à rappeler certains points relevés il y a plus d'une année.



Construction de logements et proportion de LUP


Le Masterplan tel que présenté par le Conseil d'Etat en mai 2007, prévoyait un potentiel de 6'000 logements (en plus des 3'000 existants actuellement).


Aujourd'hui, il est spécifié que ce chiffre doit être un minimum en termes de logements à construire sur ce secteur.

Si le RPSL tient à saluer cette évolution, il lui semble que les chiffres avancés devraient être précisés. A cet égard, le RPSL rappelle que la proportion bien connue des urbanismes de « 1 logement pour 1 emploi » doit être impérativement réalisée sur ce secteur, à défaut de quoi cette densification ne pourrait que renforcer la crise du logement plutôt que de la résorber. Actuellement, cette proportion est de 96 % pour toute la Suisse et de 74 % pour le canton de Genève (le quart de ceux qui y travaillent habitent ailleurs).


De plus, le bien que Rapport du Conseil d'Etat précise que « la proportion de logements d'utilité publique (LUP) devra répondre à l'objectif, fixé dans la loi pour la construction de logements d'utilité publique du 24 mai 2007, qui est de disposer d'un parc de LUP de 15% du parc locatif en 2017. Compte tenu de la maîtrise foncière exercée par les collectivités publiques dans le périmètre, le Conseil d'Etat est invité à veiller à ce que cet objectif soit pris en compte dans le périmètre considéré », le RPSL estime que les proportions prévues dans la loi pour la construction de logements d'utilité publique concernant la zone de fond agricole devraient être appliquées dans ce secteur.


Il s'agit, du reste, de la seule option envisageable et compatible avec les principes de mixité développés dans le rapport RD 763.


En effet, la seule « prise en compte dans le périmètre considéré » de l'objectif de 15% de LUP ne saurait être suffisante. Dans la mesure où le Conseil d'Etat considère qu'il y a de la part des investisseurs une aspiration légitime à ce que l’Etat fixe les « règles du jeu » aussitôt que possible, il est étonnant que lesdites règles du jeu ne soient pas plus clairement définies dans la résolution.



Timing


Le RPSL tient à relever que le Conseil d'Etat semble enfin réaliser le fait que le secteur concerné n'est pas une « friche industrielle » et qu'il est nécessaire de tenir compte des activités qui s'y situent actuellement.


Aujourd’hui, 62 % des entreprises de ce secteur sont implantées sur des terrains de la FTI, avec des droits de superficies dont le terme contractuel (jusqu’à 2050) peut être un sérieux frein. Cet obstacle peut cependant être franchi à coup de compensations financières et, surtout, à condition d’avoir d’autres lieux d’implantation à proposer aux entreprises concernées. Où ?


Le RPSL avait déjà relevé en 2007 que le développement du secteur Praille-Acacias-Vernets ne devait pas occulter les projets réalisables à court terme et dont le potentiel peut être estimé à près de 6'000 logements (Communaux d’Ambilly, Les Vergers, etc.).


De plus, si ces projets, développés lors de la précédente législature, semblent aujourd'hui être à bout touchant, force est de constater qu'en l'état l’exécutif cantonal est resté très passif concernant la responsabilité qui lui incombait de choisir et de proposer sans tarder les déclassements en zone de développement de différents lieux favorables à l’habitat, aujourd’hui en zone agricole, tel que le prévoit le Protocole d'accord sur le logement.


Cette inertie, contrastant avec l’énergie consacrée au Masterplan, est d’autant plus regrettable que les procédures jusqu’aux ouvertures de chantiers prennent du temps et que ces déclassements constituent la seule ressource foncière crédible – que cela plaise ou non – si l’on prétend réaliser 10'000 logements d'utilité publique (LUP) en 10 ans.



Conclusion


Le RPSL salue un certain nombre de précisions qui lui semblaient indispensables afin de pouvoir entrer en matière sur l'aménagement de ce secteur. Néanmoins, il lui semble qu'il s'agit de la responsabilité politique du Grand Conseil de prendre des options claires et définies sur plusieurs des principaux axes présentés. Les lignes directrices définies par le Conseil d'Etat sont indéniablement un progrès sur ce projet mais restent encore trop floues pour une évaluation définitive.


Finalement, le RPSL tient à relever que le Conseil d'Etat conclut son rapport en insistant sur l'importance d'une concertation de qualité avec les acteurs, privés et publics, du projet. Si le RPSL ne peut que partager ce point de vue, il attend néanmoins impatiemment qu'une telle démarche se concrétise et ne reste pas en l'état une vaine promesse...

RASSEMBLEMENT POUR UNE POLITIQUE SOCIALE DU LOGEMENT

 

 


1La prise de position de 2007 est disponible en ligne sur http://ddata.over-blog.com/xxxyyy/1/39/42/14/Prise-de-position-Masterplan-PAV.pdf


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10 novembre 2008 1 10 /11 /novembre /2008 11:48

   RASSEMBLEMENT

   POUR UNE POLITIQUE SOCIALE

   DU LOGEMENT

  12 rue du Lac, CP 6150, 1211 Genève 6

   Tél. 022 716 18 08 - Fax 022 716 18 05

   secretariat@rpsl.ch

 

projet de loi 10259

modifiant la loi générale sur les zones de développement

(L 1 35)


                                                        Prise de position du RPSL


En général

Sur le fond, le RPSL rejoint l'objectif de simplification des procédures en matière d'aménagement du territoire, mais pour atteindre ce but, le projet de loi propose de mauvais moyens.

En effet, le RPSL pense qu'il faut redonner aux PLQ leur but d'origine tel que définit dans la Lext de 1929, soit :

« En vue d'assurer le développement normal des voies de communication et l'aménagement des quartiers ou localités dans les zones ordinaires, le Conseil d'Etat peut, au fur et à mesure des besoins, adopter, modifier ou abroger des plans localisés de quartier ».

Ainsi, il faut travailler en premier lieu à redéfinir le contenu des PLQ avant de s'attacher aux procédures et aux cas d'application.

En effet, les PLQ sont, à la suite de modifications législatives et de jurisprudence, devenus non seulement de plus en plus restreints mais aussi de plus en plus complexes dans la mesure où ils comprennent de nombreux éléments qui appartiennent de notre point de vue aux autorisations de construire. On en a perverti la nature à des fins politiques mais aussi afin de garantir les autorisations qui en découlaient. De fait, on a perdu l'essence même de l'instrument qui par ailleurs, au vu de sa complexité, est souvent obsolète avant même son entrée en force. Alors que penser d'un tel instrument dont l'intérêt initial est de garantir des principes généraux dans le temps ?

C'est dans ce sens que le problème des concours est mal posé : il faut faire des PLQ qui, au contraire, permettent de faire des concours et qui en constituent en quelque sort le cahier des charges.

Ainsi les PLQ doivent en priorité définir :

    -    le système viaire

    -    l'espace public

    -    les alignements impératifs

    -    les affectations principales (en laissant libre la question du rez-de-chaussée, du 1er 

          étage et du dernier étage quant à la forme et à l'affectation) 

    -    les grandes lignes d’aménagement (équipements, type d’activités, etc.)

    -    les gabarits maximum

    -    le taux d'utilisation du sol et la répartition des droits entre, le cas échéant, les différents

         propriétaires.

   

Les PLQ ne devraient contenir que ces éléments et ce sans entrer plus dans les détails et ni dans les représentations architecturales.

Les PLQ doivent redevenir des instruments de planification et d'anticipation et non plus la matérialisation au plus petit niveau d'un état de fait. L’instrument des PLQ est à conserver absolument mais il y a lieu de les faire de manière plus simple et moins détaillée.

Les PLQ sont des instruments positifs à bien des égards, notamment concernant la répartition des droits à bâtir, la répartition des espaces collectifs/publics/privés, les cessions de terrains en vue d’installation publiques et les taxes d’équipement.

Les garanties procédurales et les contenus susmentionnés doivent subsister. En effet, l’espace démocratique de recours doit être préservé ; dans le cas contraire, les recours se feront au moment des autorisations de construire, ce qui occasionnera plus de coûts et de retards dans le traitement des dossiers.

Commentaires sur les articles

Ad. art. 2 al. 2 et 3 LGZD


 Lettre d)

Le RPSL s’oppose à cette possibilité pour la raison essentielle que les Plans Directeurs de Quartier ne garantissent pas une procédure démocratique.

Lettre f)

Le RPSL s’oppose à cette possibilité essentiellement en raison de son caractère anti-démocratique. En effet, le concours est fait selon un programme, le programme est posé par le maître d’ouvrage qui, de surcroît, choisit les membres du jury du concours.

 
Ad. art. 3 LGZD

Le RPSL s’oppose à cette modification, celle-ci étant une remise en cause de l’accord conclu sur les surélévations d’immeubles (art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI).

 
Ad. art. 4 al. 3 et 4

      Lettres b et c) : Mêmes remarques que pour l’art. 2 al. 2

 al. 4 : On voit ici la possibilité maintenue d’avoir une voie de recours pour les particuliers dont les droits seraient atteints par la réalisation du projet, mais celle-ci n’existe plus qu’au stade de l’autorisation de construire, ce qui montre bien le risque de blocage à un stade plus avancé de la procédure occasionnant coûts et retards supplémentaires.


Ad. art. 15 al. 2

Le RPSL s’oppose à cette proposition dans la mesure où celle-ci permettrait au Conseil d’Etat de pratiquer des déclassements par « saucissonnage » sans contrôle du Grand Conseil.

 

 

 

 

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26 août 2008 2 26 /08 /août /2008 16:28

Prise de position du RPSL sur la consultation PL 10258 modifiant la Loi sur l’énergie (L 2 30)


Introduction

La mise en œuvre de mesures incitatives et contraignantes en matière d’économies d’énergies et de protection de l’air correspond aux attentes du RPSL et des locataires qui sont à la merci de l’augmentation constante des charges de chauffage.

L’immobilier absorbe approximativement 50% de l’énergie dépensée dans notre canton, il est donc particulièrement important d’agir dans ce domaine.

Ces différentes mesures sont nécessaire, elles présentent entre autre l’avantage de créer de nombreux emplois locaux dans ce domaine.

Globalement, le RPSL soutient cette modification de la Loi sur l’énergie notamment pour les articles entrant dans le champ de ses compétences.


Commentaires sur les principales modifications du projet


1) Généralités

Dans le PL 10258 les standards et les seuils énergétiques applicables, notamment ceux prévus aux articles 6 al. 16, 14 al. 3, 15 al. 9, 15A al. 5, 15B al. 4 ; 15C al. 1, 21 al. 2, 22F al. 5 in fine, seront définis dans le Règlement d’application de la Loi sur l’énergie.

Dans la mesure où ces chiffres sont un aspect fondamental du projet de loi, il est difficile de se prononcer sur ces questions.

L’article 13A du Règlement d’application de la Loi sur l’énergie prévoit la constitution d’une Commission du standard énergétique composée de trois représentants de l’administration, de trois représentants des milieux économiques et de trois représentants des milieux écologiques. Il semble néanmoins que le Conseil d’Etat entende y intégrer également des représentants des milieux bailleurs et locataires. Le RPSL salue cette ouverture, mais s’interroge néanmoins sur le fait de savoir si fixer ces standards par voie réglementaire est suffisant au regard du niveau législatif matériel.

De manière générale, le projet de loi renvoie beaucoup au règlement, également dans toute une série d’exception. Là également, nous nous interrogeons sur le niveau législatif choisi.


2) Planification énergétique territoriale (art. 11 LEnerg et 3 LGZD)

Le RPSL salue le fait que la loi prévoie une obligation et coordination pour tous les PLQ de contenir un concept énergétique territorial et d’intégrer une stratégie d’assainissement des bâtiments et des chauffages les plus polluants existants.

La loi devrait également prévoir la possibilité d’imposer la création d’un réseau d’énergie thermique et le raccordement à ce dernier.


3) Construction et rénovation de bâtiments (art. 14, 15 LEnerg)

Le RPSL considère que pour les bâtiments neufs, la limitation à 80% des besoins admissibles en chaleur qui pourront être satisfaits par des énergies non renouvelables est un maximum. Un tiers d’énergie renouvelable semblerait plus adéquat : dans le bâtiment les délais sont très longs et on ne peut pas revenir à la charge tous les 5 ans, autant aller aussi loin que possible lors de travaux quant ceux-ci sont opérés.

La loi prévoit l’installation obligatoire de panneaux solaires thermiques sur tous les bâtiments neufs et lors de la rénovation de la toiture d’un bâtiment existant. Néanmoins, il est tout aussi important de d'installer du photovoltaïque (production d'électricité) avec un mécanisme à régler avec les SIG (obligation de rachat actuel ou contracting).

Le RPSL considère donc que le principe des exceptions devrait être détaillé dans la loi et de prévoir les hypothèses où celles-ci sont admissibles.

Il y a lieu également de prévoir l’obligation de réaliser des audits énergétiques et de conclure des contrats à la performance pour les grands consommateurs. Cette obligation va de paire avec l’introduction de la certification énergétique.


4) Exploitation de bâtiment (art. 15A, 15B LEnerg)

Le RPSL salue le suivi systématique du parc de bâtiments existant et obligation de réaliser des audits et d’engager des mesures lorsque la performance n’est pas satisfaisante.

Un tel suivi implique l’obligation de réaliser des audits énergétiques et de conclure des contrats à la performance pour les grands consommateurs et l’introduction de la certification énergétique.

De telles mesures impliquent néanmoins de doter l’administration de moyens efficaces afin que ces mesures ne restent pas lettre morte.


5) Exemplarité de l’Etat et des collectivités publiques (art. 16 LEnerg)

L’obligation de réaliser un concept énergétique pour toutes constructions et rénovation, l’obligation pour tous les bâtiments neufs d’être conformes à un haut standard énergétique (en accord avec la LCI), l’obligation d’afficher le certificat énergétique à l’entrée des bâtiments, les nouvelles exigences quant à la consommation et l’efficacité énergétique de l’éclairage et des illuminations du domaine public et la possibilité d’édicter des prescriptions pour l’acquisition d’équipements par les collectivités publiques sont autant de mesures que le RPSL soutient.


Répercussion sur les loyers

Le projet de loi ne prévoit aucune disposition concernant les loyers. Le RPSL en conclut que les loyers résultants des travaux seront conformes à la LDTR. Au vu des nombreuses subventions cantonales et fédérales existant dans ce domaine, il nous semble exclu que la LDTR soit modifiée pour augmenter le loyer maximum après les travaux.

Il semble d’ailleurs que le maintient du loyer maximum soit parfaitement proportionné dans la mesure où les économies d’énergie réalisées profitent également aux bailleurs, les coûts de l’énergie des communs étant compris dans le montant des loyers.

De plus, les mesures prévues concernant la déductibilité et l’amortissement des travaux sont suffisantes pour justifier aucune augmentation des loyers maximums après travaux.


Remarques conclusives

Ce projet de loi correspond au stade actuel des connaissances en matière de consommation et d’économies des énergies pour l’exploitation et la vie de bâtiments, une fois terminée leur construction ou leur réhabilitation. Il ne faut pas perdre de vue que nous ne pouvons avoir qu’une idée encore fort imprécise des quantités d’énergies « grises » consommées en amont pour les processus de production des matériaux, pour leur transport et pour leur mise en œuvre sur les chantiers. Or, il y a, dans ces domaines, des gisements d’économies importants.

Si des ingénieurs ont pu calculer qu’en moyenne 1 mètre cube de béton une fois coulé équivaut à 500 KW (tout compris), les matériaux livrés, y-compris les isolants tels que la laine de verre ou de pierre, ne comportent aucune indication sur l’énergie qui a été nécessaire à leur fabrication ; l’Europe commence à réfléchir à des critères en vue d’indiquer, sur les produits, ces quantités d’énergies. Auxquelles il faut rajouter, de cas en cas, celles propres aux transports et mises en œuvre. Mais on n’en est pas encore là.

Le but de ces développements futurs est de mettre en balance le bilan énergétique complet de la construction et celui de l’exploitation des bâtiments (soit de fixer un rapport rationnel et raisonnable entre les deux (par exemple on pourra considérer comme optimum que la quantité d’énergie dévolue à la construction représente 3, 4 ou 5 années d’énergie d’exploitation).

Cette question n’est pas sans importance, si l’on se réfère à un bâtiment actuellement en construction, le Rolex Learning Center de l’EPFL qui est censé répondre aux critères « minérgie » lors de sa future exploitation, mais qui aura coûté en énergies « grises » et mise en œuvre l’équivalent de quelque 45-50 ans d’exploitation, selon des ingénieurs critiques !

Mais d’ici à ce que nous ayons une maîtrise suffisante du processus en amont, il convient que l’Etat tienne des statistiques sur la consommation énergétiques des immeubles, les compare aux prévisions élaborées lors des projets et rende public les résultats annuels. Notamment à l’intention des usagers, propriétaires et locataires, qui devraient recevoir un bilan de performance énergétique avec leur décompte annuel de chauffage. Une manière d’impliquer et de responsabiliser tout le monde ? Espérons-le !

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22 juillet 2008 2 22 /07 /juillet /2008 11:56
Le Tribunal des Baux et Loyers nous ayant récemment sollicités en vue de lui proposer trois nouveaux juges assesseurs,  nous ouvrons les candidatures auprès des membres de nos organisations pour les postes de

Juges assesseurs locataires


Les dossiers de candidature des personnes intéressées à représenter le RPSL au sein de cette juridiction,  accompagnés d’un curriculum vitae, doivent parvenir au Secrétariat du RPSL d'ici au 15 août 2008.

Il est à relever que cette fonction nécessite bien évidemment que le-la candidat-e ait un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires (un brevet d'avocat n'est pas indispensable mais une formation juridique est préférable), qu'il-elle puisse faire preuve de disponibilités pour cette activité (le TBL fixant lui-même ses audiences) et qu'il-elle y défende les positions du RPSL.

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19 juin 2008 4 19 /06 /juin /2008 11:41
Le siège de l’un de nos représentants devant être repourvu rapidement, nous ouvrons les candidatures auprès des membres de nos organisations pour un poste de

Membre du Conseil de la Fondation Jean Dutoit


Les dossiers de candidature des personnes intéressées à représenter le RPSL au sein de cette Fondation,  accompagnés d’un curriculum vitae, doivent parvenir au Secrétariat du RPSL d'ici au 15 août 2008.

Il est à relever que cette fonction nécessite bien évidemment que le-la candidat-e ait un intérêt marqué pour la construction et la gestion de logements (notamment économiques), qu'il-elle puisse faire preuve de disponibilités pour cette activité (notamment en participant à des réunions du Comité du RPSL pour y faire part de la situation à ses membres) et qu'il-elle y défende les positions du RPSL.

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30 mai 2008 5 30 /05 /mai /2008 11:19

Introduction

Le RPSL tient à saluer la démarche visant à faire le point sur le rôle et le fonctionnement des Fondations immobilières de droit public (FIDP). Il nous apparaît actuellement que les FIDP ont un statut hybride qui est générateur de problèmes et d’ambiguïtés.

Néanmoins, les solutions proposées dans l’avant-projet de loi en question nous semblent très inappropriées et ne solutionnent pas les problèmes constatés.

Cet avant-projet de loi nous semble faire fi des véritables réalités du fonctionnement des FIDP et ne tenir absolument pas compte du développement attendu et du rôle qu’elles vont devoir jouer en conséquence de la création d’un parc de 15% de LUP d’ici à 9 ans.

En effet, actuellement le parc HBM comprend environ 5’600 logements (pour 4’645 HBM en 1999). Avec l'attendue réalisation du Protocole d’accord, ce seront environ 32'000 logements d’utilité publique qui devront exister, principalement gérés par les FIDP.

 

Le cahier des charges d’un Conseil de fondation

Il faut savoir qu’un membre d’un Conseil de fondation ne se contente pas de délibérations en séances plénières puis rentre tranquillement chez lui. Au contraire, les membres des Conseils sont en charge de dossiers, supervisent des cas traités par le personnel du Secrétariat et jouent des rôles d’information et de médiateurs indispensables.

A titre d’exemple, le membre milicien d’un Conseil de fondation peut être amené à gérer les activités suivantes :

- attribution des logements parmi une présélection faite par le Secrétariat ;

- suivi des relations avec les partenaires sociaux pouvant intervenir dans la situation des locataires ;

- relation avec les acteurs locaux (associations, autorités, etc.) ;

- travail de médiation, soit entre locataires soit entre locataires et la régie ;

- encadrement et soutien aux concierges ;

- vérification de l’exécution des travaux d’entretien courants effectués soit par la régie soit par un mandataire ;

- en principe, les décisions de résiliation d’un bail devraient être soumises aux Conseils de fondation, même si des Directives internes, dont la légalité reste à démontrer, ne le prévoient plus ;

- supervision des projets de constructions ou de rénovation (adjudication, mises au concours, suivi des travaux, acceptation des décomptes, vérification du respect des normes légales, y compris les CCT) ;

- supervision et suivi du mandat des régies, y compris choix de celles-ci.

Actuellement, chaque fondation gère en moyenne 1'500 logements avec des Conseils de 15 membres. On voit mal comment les tâches décrites ci-dessus pourraient être assumées pour les mêmes coûts par un seul et unique Conseil de 22 personnes, surtout dans l’hypothèse de la réalisation du 15% de LUP.

Autant dire que ce Conseil n’aurait matériellement aucune possibilité d’assurer un suivi sérieux et social des dossiers, selon l’adage « trop d’information tue l’information », l’avant-projet de loi revient donc à ôter tout pouvoir aux Conseils de fondation.

Cela semble être corroboré par l’exposé des motifs lorsqu’il part du présupposé que un travail de milice n’est ni efficace, ni opérationnel[1] .

Si l’objectif affirmé de l’avant-projet de loi est véritablement de renforcer le travail des miliciens et donc la représentation de la société civile au sein des FIDP, il apparaît qu’il ne faut pas ni retirer des compétences aux Conseils, ni opérer un regroupement qui rendraient leur travail disproportionné. Il y a donc une contradiction évidente entre la structure unique proposée et l’objectif affirmé.
 

Miliciens vs Professionnels ?

Il y a actuellement une confusion des genres dans les organes des FIDP entre des miliciens et des professionnels. Le RPSL n’est pas opposé à un renforcement des forces professionnelles, mais sous la direction de conseils composés de miliciens qui assument la représentation de la société civile au sein des FIDP.

Il s’agit donc d’engager plus de personnel professionnel chargé des tâches opérationnelles, sous la direction des conseils de miliciens, qui auront la tâche de définir les axes décisionnels, les principes d’action et supervision des tâches déléguées. Le Conseil de fondation reste donc le « patron » des employés du Secrétariat qui leur sont affectés.

Or, l’avant-projet de loi semble proposer une professionnalisation des Conseils de fondation eux-mêmes, sur un créneau de professionnalisme étroit, ce qui ne nous semble de loin pas une garantie de compétences, d’efficience, de mise en commun de ressources et de réseau indispensables à la gestion du logement social. Sans compter qu’une telle professionnalisation n’est pas chiffrée ni comparée avec les coûts d’un système de milice.

En outre, force est de constater que certains « experts », nommés par le Conseil d’Etat pour leurs compétences spécifiques, n’ont pas tous participé avec la rigueur nécessaire aux dit Conseils de fondation.

Les miliciens et leurs réseaux et contacts gèrent et maintiennent le lien social, de manière très performante et indispensable pour le logement social. Ce travail fait par les miliciens actuellement ne pourrait pas être effectué par des Conseils de fondation professionnalisés, ne serait-ce qu’en raison des aspects de charge de travail, disponibilité, prise de position sociale, liens et réseaux avec les différentes personnes ou instances concernées (FSASD, Communes, autres organes étatiques, etc.). Plus particulièrement, dans le domaine du contentieux et pour une gestion à dimension humaine, les contacts avec le locataire, primordiaux dans le contexte de fondations à but social, se perdraient.

En outre, actuellement, la moitié des membres des Conseils sont représentants de la société civile (puisque proposés par les partis), et l’autre moitié est nommée par le Conseil d’Etat « pour leurs compétences dans le domaine d’activité de la fondation ». Dans l’avant-projet de loi, cette proportion tomberait à environ un tiers pour les représentants de la société civile.

Une telle proposition ne permet plus le lien indispensable entre les fondations et la société civile et force à s’interroger sur la réelle indépendance tant politique qu’organisationnelle des Conseils envisagés par l'avant-projet de loi.


Les structures proposées

Au-delà du fait déjà évoqué plus haut de ne confier la gestion des LUP qu’à une seule fondation mammouth, la répartition des tâches entre la Fondation « Promotion » et la Fondation « Habitat » appelle les remarques suivantes.

La FPLC, renommée Fondation « Promotion », pourrait voir également son travail fortement augmenter dans la mesure où le Protocole d’accord prévoit qu’un tiers des 30 millions par an soit affecté à des acquisitions. Ces repérages et achats assumés par la FLPC auront un rythme bien plus soutenu qu’aujourd’hui, sans compter les tâches liées aux déclassements à venir.

Il apparaît donc que la FPLC ne saurait s’occuper des travaux de construction et de rénovation nécessaires pour faire rentrer un immeuble dans le parc LUP.

Cependant, il semble peu adéquat de laisser ces tâches préparatrices aux FIDP, quel que soit leur nombre, sans renforcer radicalement les moyens à leur disposition. Il nous semble donc qu’une structure intermédiaire unique chargée de la construction ou rénovation des immeubles destinés à entrer dans le parc LUP doive assumer cette tâche sous les instructions de la Fondation réceptrice de l’objet.

Dans l’hypothèse d’une rénovation d’un immeuble déjà géré par une fondation, celle-ci peut, au contraire, la superviser sans problème.

Quelles que soient les structures adoptées, un organe totalement indépendant doit être en charge de la surveillance du travail des fondations, ce qui n’est pas l’option retenue par l’avant-projet.


 

Quid des fondations de droit public communales ?

Dans la mesure où le Conseil d’Etat semble attendre beaucoup de l’implication des Communes dans la réalisation du parc de LUP, il y a lieu de s’interroger tout de même sur le fait qu’elles semblent simplement inexistantes dans la perspective cantonale.

Afin de vérifier les critères de taux d’occupation et de taux d’efforts définissant les LUP, les FIDP doivent travailler étroitement avec la DLO. Il semble donc évident que si les Fondations communales sont sollicitées pour la création de LUP, une même collaboration et des moyens suffisants doivent leur être fournis.

En l’état, il est évident qu’aucune Fondation communale n’a les moyens administratifs et financiers pour effectuer les contrôles nécessaires au respect des critères des LUP.

Il faut également être conscient que l’augmentation de la collaboration due à l’élargissement du parc de LUP et au soutien apporté aux fondations communales engendrera un accroissement de la masse de travail pour la DLO qui doit être impérativement renforcée. En effet, force est de constater que la section Sociale de la DLO a déjà bien souvent de la peine à traiter correctement les dossiers en temps utiles. De surcroit, les objectifs de diminution du personnel dans ce domaine (-5%) sont parfaitement inopportuns.

On peut également se demander si les fondations communales ne devraient pas également pouvoir bénéficier du soutien du Secrétariat des FIDP.

 

Conclusion

Si le RPSL n'est pas opposé à une réflexion sur la structure des FIDP, celle proposée par l'avant-projet de loi nous semble parfaitement inadaptée. En effet, non seulement le projet semble conduire à un affaiblissement notoire du rôle des miliciens au sein des Conseil, mais en outre il n'est aucunement tenu compte de l'évolution du rôle que les FIDP vont être appelées à jouer dans la perspective de la réalisation du Protocole d'Accord.

De manière générale, le RPSL ne peut actuellement soutenir une démarche sans cohérence. La priorité du Conseil d'Etat doit être absolument axée sur la lutte contre la pénurie de logements et donc sur la réalisation du Protocole d'accord.

Le RPSL s'opposera donc à cette réforme pour son inadéquation et son manque de vision globale du logement d'utilité publique.



[1]               « Cette loi a mis en balance la nécessité d’une présence de milice dans le domaine du logement et les impératifs d’efficacité opérationnelle » Exposé des motifs, p. 5.

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3 mars 2008 1 03 /03 /mars /2008 11:28

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement a pris connaissance à la fin de l'année 2007 du rapport de synthèse "Réduction des coûts de construction des logements d'utilité publique (-20%) du 17.12.07 . Le présent document regroupe les principales remarques du RPSL, sans que celles-ci ne traitent exhaustivement de l’ensemble des mesures évoquées dans le rapport.

 

**  **  ** 

 

La maîtrise des coûts devrait être l’un des objectifs principaux de tous les acteurs du secteur d’activité de la construction.

 

C’est pourquoi l’initiative prise en juin 2007 par les Fondations immobilières de droit public, sous l’impulsion de Monsieur Mark MULLER, Conseiller d’Etat en charge du DCTI, d’une consultation intitulée « Réduction des coûts des logements d’utilité publique » et dont le Rapport de synthèse à été publié en décembre 2007 et débattu début février 2008, aurait pu être une initiative intéressante, bien qu’il aurait été préférable de l’appeler « Maîtrise des coûts... » que « Réduction des coûts… ».

 

Dès le commencement de la réflexion, une orientation a été fixée par Monsieur Mark MULLER et quelques uns des responsables des quatre fondations, un objectif que la déclaration du Conseiller d’Etat, le 15 juin 2007, lors de la réunion de lancement de cette consultation défini parfaitement :

 

« Entre logement en P.P.E et H.B.M. la différence est aujourd’hui beaucoup trop faible au niveau des coûts. Il est logique que ceux qui ont moins de revenu soient logés moins bien que ceux qui ont de hauts revenus. Il faut donc mettre sur le marché des logements bon marché ».

 

Cette entrée en matière a logiquement orienté la réflexion vers l’abaissement de la qualité des logements plutôt que vers l’abaissement du prix de revient.

 

La démarche est regrettable tant au niveau de l'honnêté intellectuelle qu'au niveau du déroulement des travaux du groupe institué.

 

 

1.      Une problématique très restrictive

 

En premier lieu, le RPSL considère qu'il faudrait plutôt chercher à abaisser le prix de revient plutôt que de réduire la qualité des logements.

 

Dans ce sens, le RPSL propose d’activer les procédures de déclassement de terrains agricoles (ou industriels) pour créer une offre susceptible d’une part de libérer des terrains et, d’autre part, de les libérer à un prix modéré.

 

Le RPSL s’est opposé à l’augmentation du prix des terrains déclassés issus de la zone agricole.

 

Aujourd’hui, le RPSL demande que soit appliqué un droit de superficie à CHF 200.-/m2 pour les logements à caractère social (LUP, logements pérennes, certaines coopératives). Une telle mesure contribuerait à abaisser significativement le prix de revient des opérations. En effet, c'est le lieu de rappeler que le prix du terrain intervient à environ 20% du prix de revient total de la réalisation.

 

 

2.      A propos de certaines économies

 


Certaines mesures proposées dans le rapport sont acceptables car elles ne péjorent pas l’habitabilité des logements.

 

Par exemple :
-       L'augmentation de la taille des opérations;
-  Le remplacement des attiques par un étage complet, voire la possibilité de créer un étage supplémentaire;
-  La non-systèmatisation du calcul des places de parking nécessaires;
-      La suppression des taxes de compensation pour les abris PC, du raccordement en gaz ménager, etc. 

 

Par contre, de nombreuses propositions du rapport impliquent une véritable régression sociale :

 

Ø  La systématisation de l’application des minimums LGL, notamment pour les surfaces des pièces, pour leur volume (vide d’étage à 240 cm), voire l’intégration des surfaces de circulation au calcul de la surface des pièces conduisant à une réduction de la surface habitable.

 

Le minimum LGL a été établi il y a plusieurs dizaines d’années. Pourtant, dans de nombreux immeubles des grands ensembles du début des années 60 (par exemple Le Lignon, la Cité de Meyrin, les immeubles Honegger), qui correspondent à un standard usuel, les surfaces dépassent largement les minimum LGL.

 

Cette augmentation de la surface correspond à un besoin : une chambre de 3.0m x 3.0m est, objectivement, très petite. D’ailleurs, les normes fédérales prévoient des minimums plus élevés.

 

Sans compter que ces gabarits sont parfaitement inadaptés pour tous les locataires à mobilité réduite.

 

Revenir sur les dimensions usuelles des logements d'utilité publique pour préconiser les stricts minimums LGL représenterait un retour en arrière déplorable et honteux.

 

 

Ø  Une autre proposition très contestable est « L’assouplissement de la notion actuellement très restrictive de pièce (espace fermé avec lumière naturelle et vue sur l’extérieur) pour permettre la création de nouvelles typologies avec de plus grands espaces polyvalents ».

 

Dans les faits, de nombreuses pièces de séjours ne sont actuellement pas fermées et cela peut se révéler judicieux.

 

Mais cet « assouplissement » - au nom de la polyvalence des espaces - peut vite rejeter tout ou partie des pièces vers l’intérieur des bâtiments dans les parties sombres et les moins conviviales (cas de l’opération « Charmilles » par exemple).

 

La « polyvalence » entre d'ailleurs en contradiction avec la demande d'une séparation des fonctions dans les immeubles afin de limiter les nuisances phoniques sources de conflits de voisinage.

 

 

Ø  D’autres suggestions - dont l’impact économique est faible - abaissent significativement la qualité de vie :

- L’abandon du WC séparé pour les 4-5 pièces, mesure élémentaire de confort ;
- Les cuisines « ouvertes », c’est à dire sans cloison entre séjour et cuisine, qui négligent l’occupation différenciée très utile entre ces deux pièces ;
- La pose de revêtement de sol directement sur les dalles (sans isolation phonique entre les étages), qui péjore fortement les relations de voisinage entre locataires ;
- La limitation des baies vitrées « de grande importance » qui peut déboucher, puisque l’on parle de minimum légaux, sur une réduction des vitrages à 10% de la surface de la pièce. Parfaite illustration de « cages à lapins », soit des logements exigus et mal éclairés !
- Enfin, la suppression des balcons - alors que la plupart des nouvelles constructions prendront place dans des zones suburbaines - évacue un espace qui ne peut pas être considéré comme un luxe.

 

 

3.      Réduire les coûts ou créer un standard au rabais ?

 

Une généralisation des exigences minimales de la LGL et de la LCI détourne l'esprit de la loi qui, en instaurant des limites, visait à éviter des dérapages et non à fixer une règle applicable aux logements.

 

On est en droit de se demander si l'objectif central ne consiste pas avant tout à créer un nouveau standard pour les catégories défavorisées : le logement minimum. Celui-ci devrait se différencier clairement et visiblement des loyers libres, et même des HLM.

 

Nous estimons que les locataires à faibles revenus doivent continuer à disposer de surfaces et de conditions d'habitat analogues à la majorité des salariés. Ceux-ci, dans les HLM par exemple, ne bénéficient pas de logements d'un standard particulièrement élevé.

 

Ces conditions d'habitat équivalentes doivent également porter sur les standards énargétiques des bâtiments destinés à acueillir les LUP.

 

Par contre, pour réduire le coût de construction des LUP, il est tout à fait envisageable de réduire le degré de finition et le standard de certains équipements - comme cela a été réalisé au Lignon il y a plus de 40 ans - sans affecter l'habitabilité des logements.

 

 

4.      Pour conclure

 

L’accord sur le logement n’est pas un accord pour réaliser un logement social au rabais.

 

Il n’est pas acceptable, au début du 21ème siècle, de créer des appartements de 5ème catégorie qui nient - pour des dizaines d’années - des conditions d’habitat correctes.

 

L’impact social des mesures proposées dans le rapport de synthèse ne doit pas être négligé :

- Stigmatisation des habitants;
-    Logements socialement et économiquement dévalorisés comme le sont aujourd’hui certains petits logements des années’40 et ’50;
- Résistance accrue des communes et de leurs habitants vis-à-vis de ces nouvelles "cages à lapin", qui compliquera et retardera la construction de logements;
- Coûts induits pour les collectivités par le mal-être social des habitant-e-s.

 

Pour le RPSL, des mesures d’économie sont à chercher ailleurs, notamment :

- Un prix de terrain non spéculatif ;
-    Une meilleure utilisation du sol (IUS supérieurs à 1.0) et des plans d’aménagement menant à des économies (nombres d’étages, parkings en surface, etc.).
- Des solutions constructives, simples, fiables et économiques.

 

**  **  **

 

En conclusion, le RPSL ne peut accepter que le programme des LUP devienne le prétexte pour construire un logement social dévalorisé et dévalorisant.

 

L’argumentation de réaliser des « opérations-témoins » - déjà projetées par certaines Fondations - est inadmissible, car lesdites opérations visent à faire entrer dans les faits ces logements au rabais.

 

On se demande d'ailleurs par qui elles seront évaluées sinon par ceux qui mettent en avant aujourd’hui ces mesures régressives.

 

De plus, Monsieur Mark MULLER veut aller plus loin, plus vite. Lors de la réunion de clôture de la consultation le 8 février 2008, il a déclaré qu’il ne fallait pas attendre la réalisation de ces opérations-témoins, qu’il juge inutiles, pour mettre en œuvre les mesures contenues dans le Rapport de synthèse.

 

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement considère que la mise en œuvre de mesures visant à mettre en place un logement social au rabais constitue une régression sociale et un démantèlement des compromis sociaux confortés notamment par la signature du Protocole d’accord.




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18 octobre 2007 4 18 /10 /octobre /2007 08:15
Vous trouverez la prise de position du RPSL sur le Masterplan la Praille-Acacias-Vernets ici

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1 décembre 2006 5 01 /12 /décembre /2006 16:39
En novembre 2006, le RPSL a signé le Protocole d'Accord sur le logement que vous trouverez ici.

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