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28 novembre 2015 6 28 /11 /novembre /2015 20:32

La majorité de droite (PLR, PDC, MCG, UDC) au Grand Conseil a fait un pas de plus dans son entreprise de destruction des droits des locataires.

Elle a adopté une loi autorisant les bailleurs à vendre à la découpe leurs immeubles. Prétextant vouloir permettre à tous les locataires de devenir propriétaires, les milieux immobiliers remettent au goût du jour une réalité des années 1980 : les congés-ventes. La méthode a un peu changé, mais le résultat pour les locataires reste le même. Dans les années 1980, ceux-ci se voyaient confrontés à « paie ou quitte », tandis que, en 2016, ce sera « je ne te veux pas comme locataire si tu ne peux pas acheter ».

Alors que les logements accessibles sont rares, les milieux immobiliers veulent réduire le parc locatif. Aujourd’hui, le locataire qui veut devenir propriétaire libère un logement qui sera remis à la location. Demain, ce logement serait perdu pour la location et deviendra un objet de spéculation.

A Genève, le pourcentage de logements sans but lucratif est inférieur de 15%. En comparaison, en ville de Zurich, 26% des logements sont à but non lucratif et les citoyens ont récemment voté pour augmenter cette part à 30%. Il est donc essentiel de maintenir la LDTR pour assurer un minimum de protection aux locataires en place et maintenir des logements à loyer accessible. La protection du droit du bail est insuffisante. Elle n’est véritablement efficace qu’avec la LDTR. Le droit du bail interdit certes aux bailleurs d’obliger un locataire à acheter son logement en le menaçant d’un congé. En revanche, le bail peut être résilié pour vendre le logement à un tiers puis être proposé tout de même au locataire en place, ce qui revient au même ! Autre astuce : conclure un bail à durée déterminée.

Cette nouvelle loi ne sert que les intérêts des bailleurs. Elle ne garantit aucun droit au locataire d’acheter son logement, ni d’en fixer le prix. La vente à la découpe, appartement par appartement, est beaucoup plus rentable que la vente en bloc exigée actuellement. Selon le député-gros propriétaire R. Zacharias, le profit est au moins supérieur de 50% au bénéfice ordinaire. Les futurs locataires casqueront. Pour un locataire qui deviendrait propriétaire dans ces conditions, plusieurs futurs locataires seront lésés ou mis à la porte. Les loyers exploseront d’autant plus que la pénurie de logements à louer s’accroîtra à mesure que le parc locatif sera liquidé par un effet boule de neige catastrophique. De plus, les bailleurs trieront les locataires en fonction de leur capacité à acheter. La classe moyenne aurait encore moins de chances de se loger.

Les barons de l’immobilier se sont opposés à toutes les initiatives de l’ASLOCA et du Conseil d’Etat pour la construction de logements à des loyers et à des prix de vente accessibles. Hypocritement, ils accusent l’ASLOCA d’être responsable de la pénurie. Pour ces milieux, les profits des propriétaires ne sont jamais suffisants, alors que la loi leur garantit actuellement un rendement net de 2.25%.

Quel retraité ou quel salarié peut obtenir un tel rendement sur son compte épargne ?

Protégez vos droits, signez et faites signer le référendum contre la loi 11408.

Locataires à la caisse ou à la casse !
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25 novembre 2015 3 25 /11 /novembre /2015 18:37

Les milieux immobiliers attaquent la protection des locataires genevois sous un titre trompeur : ils prétendent que leur loi permettrait à qui le désire d’acheter son logement. C’est faux : cette nouvelle loi ne donne des droits supplémentaires qu'aux propriétaires d’immeubles !

Dans les années 1980, la pratique des congés-ventes a provoqué des drames humains par centaines, les locataires se voyaient confrontés à « paie ou quitte ». La méthode change en 2016 : ce sera « je ne te veux pas comme locataire si tu ne peux pas acheter ».

Face à l’entreprise de destruction massive des droits des locataires genevois, qui sont déjà étranglés par le marché fortement spéculatif, il faut se mobiliser et signer ce référendum pour empêcher le retour des congés-ventes !

Signez et faites signer le référendum contre la Loi 11408 !

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13 novembre 2015 5 13 /11 /novembre /2015 09:05

Communiqué de presse de l’Asloca Genève, du Rassemblement pour une politique sociale du logement et du Comité unitaire « Stop aux attaques contre la LDTR »

Genève, vendredi 13 novembre 2015

Vendredi noir : la majorité de droite et d’extrême-droite du Parlement cantonal a poussé encore un peu plus loin les attaques contre les locataires modestes et de la classe moyenne en permettant le retour des congés-ventes.

Les milieux de défense des locataires lanceront évidemment le référendum contre cette loi mensongère permettant l’institutionnalisation de la spéculation et des expulsions facilitées des locataires qui ne pourraient pas se soumettre au chantage potentiel de leur propriétaire.

Encore une fois, les milieux immobiliers, menés par Ronald Zacharias et le MCG, attaquent la protection des locataires genevois sous un titre trompeur. D'ailleurs on peut se demander légitimement si ce député-propriétaire est capable de défendre un projet sans mentir ? Après s'être attaqué au contrôle des loyers, Ronald Zacharias s'attaque maintenant au parc locatif en permettant le retour des congés-ventes et en continuant son entreprise de démantèlement de la LDTR.

Au début des années 1980, les immeubles locatifs, particulièrement ceux aux loyers modérés et bon marché, ont fait l’objet d’une spéculation éhontée. Les spéculateurs ont réalisé des bénéfices très importants en vendant de manière individuelle les appartements d’un immeuble plutôt que de vendre l’immeuble en entier. En quelques mois, des centaines d’immeubles ont été transformés en propriété par étage (PPE) et des milliers d’appartements sont devenus en peu de temps susceptibles d’être vendus individuellement.

De très nombreux locataires ont reçu du jour au lendemain un congé et ont dû choisir entre acheter leur appartement ou partir. Ce procédé scandaleux a généré nombre de drames humains et familiaux en raison de l’impossibilité pour les ménages modestes d’acheter leur appartement. Beaucoup de familles se sont trouvées sans logement.

Les milieux des locataires ont alors lancé une initiative pour défendre la majorité de la population genevoise et empêcher les congés-ventes en protégeant le parc immobilier locatif ; ainsi la LDTR soumet depuis à autorisation la vente d’appartements locatifs. Le Tribunal fédéral a considéré ce régime d’autorisation conforme à l’intérêt public de protection des logements bon marché offerts à la location ; en bref, il a admis que c'était un outil efficace et proportionné pour lutter contre la spéculation.

NON à une arme contre les locataires

Ronald Zacharias et les milieux immobiliers prétendent que leur loi permettrait à qui le désire d’acheter son logement. C’est faux. La loi soumise au vote du Grand Conseil donne des droits supplémentaires uniquement aux propriétaires d’immeubles : le locataire n’a aucun droit d’exiger l’achat de son appartement, ni d’en fixer le prix. Le locataire devra subir le bon vouloir, voire l’arbitraire, du bailleur, sans aucune influence sur la situation.

De nombreux congés en perspective

L’article 39 actuel de la LDTR limite strictement les cas exceptionnels qui permettent la mise en vente d’appartements locatifs. La révision soumise à votation fait sauter cette protection. Des milliers d’appartements pourraient être mis en vente. Pour tirer le maximum de bénéfice dans la vente d’appartements, les bailleurs résilieront les baux des locataires et leur proposeront seulement ensuite l’achat de l’appartement au prix fort. Si le locataire refuse, il devra quitter le logement. Le futur propriétaire de l’appartement prendra alors sa place et signera un accord pour l’achat de l’appartement après 5 ans de location. Une fois la vente faite, l'appartement sera irrémédiablement un objet de spéculation puisque plus rien ne pourra s'opposer à sa revente ultérieure, à n'importe quel prix, quel que soit le statut de son habitant futur. Les locataires qui n’ont pas les moyens d’acheter un appartement auront encore plus de difficultés à trouver un logement. En effet, pour obtenir un appartement, ils devront non seulement disposer des moyens pour payer des loyers faramineux, mais également des moyens pour acheter l’appartement.

Faut-il en outre rappeler que résilier un bail pour vendre l'appartement libre d'occupant est un motif valable selon la jurisprudence ? Faut-il rappeler également que résilier un bail pour y loger un proche est également un motif valable ? Il n'y a pas besoin d'être un grand expert pour voir qu'avec cette deuxième loi Zacharias, les congés-ventes vont revenir en force !

Des milliers de personnes viendront grossir les rangs des 8'000 locataires à la recherche d’un logement déjà inscrits à l’Office cantonal du logement. Cette nouvelle forme de congés-ventes aboutira à une montée de la tension sociale et à des drames, comme celui de familles qui se retrouveront à la rue.

Aux congés s’ajoutera la généralisation des contrats à terme fixe, qui privent les locataires de l’essentiel de leurs droits.

Alors que le comportement des spéculateurs sur les PPE en zone de développement n'en finit pas de défrayer la chronique, (La Tulette il y a une année, la Chapelle plus récemment), le Grand Conseil même a refusé d’inscrire dans la loi votée ce soir la proposition de la gauche prévoyant une protection semblable à celle prévue par la loi Longchamp pour les logements neufs - notamment l’obligation d’habiter - se contentant d’un amendement cache-sexe du PDC qui n’empêchera en rien le retour des congés-ventes.

Face à l’entreprise de destruction massive des droits des locataires genevois, qui sont déjà étranglés par le marché fortement spéculatif, les milieux de défense des locataires en appellent aux 83% d’habitant-e-s locataires de ce Canton de stopper ces manœuvres par le biais de la démocratie directe.

Pour de plus amples renseignements :

Alberto Velasco, Député, Président de l’Asloca, 079 373 82 29

Christian Dandrès, Député, Avocat à l’Asloca, 079 738 23 66

Irène Buche, Députée, Avocate à l’Asloca, 079 442 10 21

Carole-Anne Kast, Secrétaire générale du Rassemblement pour une politique sociale du logement, 079 310 48 90

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25 septembre 2015 5 25 /09 /septembre /2015 10:04

L’un des juges assesseurs issus des rangs du RPSL s’est vu contraint de démissionner.

Aussi, il y a lieu de lui désigner un-e remplaçant-e, raison pour laquelle nous vous invitons à faire parvenir au secrétariat du RPSL, par le biais de l'association/parti/groupement dont vous faites partie (cf. liste des membres du RPSL en bas à gauche sur la page d'accueil), votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation) d'ici au 29 octobre 2015 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra pas avant janvier 2016.

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le Comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote.

Nous précisons que le choix des membres du Comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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22 septembre 2015 2 22 /09 /septembre /2015 09:52

Le RPSL est présent, par le biais de ses représentant-e-s, au sein des Conseils de diverses Fondations Immobilières de Droit Public (FIDP).

Les Fondations Immobilières de Droit Public gèrent et entretiennent les HBM dans le canton de Genève. Elles s'occupent de la construction, de l'acquisition, de l'exploitation de cette catégorie de logements destinés aux personnes à revenus modestes.

Les Fondations Immobilières de Droit Public ont pour mission de répondre aux besoins en logement de la population genevoise la moins favorisée.

Il sied de préciser que les actuel-le-s membres des différentes FIDP exercent les professions suivantes : architecte, urbaniste, ingénieur, entrepreneur, technicien, régisseur, avocat, juriste, analyste financier, comptable, économiste, réviseur, agent d'assurances, politologue, enseignant, publicitaire, photographe, journaliste, secrétaire, employé de poste, réparateur, collaborateur scientifique.

Le siège de l’une de nos représentantes devant être repourvu rapidement, nous vous remercions de bien vouloir faire parvenir au secrétariat du RPSL, d'ici au 29 octobre 2015, les dossiers de candidature des personnes intéressées à représenter le RPSL au sein de la Fondation Emma Kammacher (lettre de motivation et curriculum vitae).

Compte tenu de ce qui précède, cette fonction nécessite bien évidemment que le-la candidat-e ait un intérêt marqué pour la construction et la gestion de logements (notamment économiques), qu'il-elle puisse faire preuve de disponibilités pour cette activité (notamment en participant à des réunions du Comité du RPSL pour y faire part de la situation à ses membres) et qu'il-elle y défende les positions du RPSL.

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4 septembre 2015 5 04 /09 /septembre /2015 20:04

La pénurie d’appartements persiste. Les loyers grimpent. L’initiative populaire «Davantage de logements abordables»veut encourager la construction d’habitations à loyer modéré. Signez-la sans attendre.

La pénurie domine en Suisse, bien que l’on construise régulièrement. Les loyers augmentent sans cesse dans les villes et les agglomérations. Familles, jeunes ou aînés ne trouvent plus d’appartements abordables. Et le Conseil fédéral reste passif.

L’initiative «Davantage de logements abordables» veut changer la donne. Elle charge la Confédération et les cantons d'encourager la production d’habitations à loyer modéré, pour les soustraire à la spéculation et à la pression du profit. Les rénovations énergétiques sont nécessaires mais il n’est pas question de subventionner des réfections de luxe.

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3 septembre 2015 4 03 /09 /septembre /2015 08:42

L’un des juges assesseurs issus des rangs du RPSL s’est vu contraint de démissionner.

Aussi, il y a lieu de lui désigner un-e remplaçant-e, raison pour laquelle nous vous invitons à faire parvenir au secrétariat du RPSL, par le biais de l'association/parti/groupement dont vous faites partie (cf. liste des membres du RPSL en bas à gauche sur la page d'accueil), votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation) d'ici au 24 septembre 2015 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra probablement pas avant janvier 2016.

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le Comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote.

Nous précisons que le choix des membres du Comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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15 juin 2015 1 15 /06 /juin /2015 20:38

PL 11461 modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR) (L 5 20) (Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf)

 

 

Introduction et historique

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

La LDTR semblant être l'objet de toutes les attentions, bienveillantes ou pas, du Parlement, il nous semble important de rappeler quelques fondamentaux.

Comme le résument la doctrine et la jurisprudence « la LDTR poursuit en parallèle un objectif quantitatif consistant à maintenir l'effectif des surfaces de logements existantes et un objectif qualitatif visant à la conservation sur le marché de certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix ou de leur conception. Il s'agit notamment d'empêcher que des logements peu coûteux ne fassent l'objet d'une transformation et soient ensuite remis sur le marché à des prix qui les rendent inaccessibles pour la majorité de la population ainsi que d'éviter la prolifération des logements de luxe au détriment des appartements correspondant aux besoins des personnes à revenu moyen et modeste » (Alain Maunoir, « La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence », RDAF 1996, pages 309 et 310).

Lorsque l'on entend modifier cette loi, il est important de se rappeler ces objectifs d'intérêts publics.

 

PL 11461 modifiant la LDTR : « Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf »

La motivation des auteurs du présent projet de loi est assez simple à comprendre et ils la résument dans l'exposé des motifs.

Sans chercher à trahir leur propos, celui-ci semble pouvoir être résumé ainsi : concernant les « passoires énergétiques » il est impossible de concilier les objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Posée ainsi, l'équation relève de la gageure, pourtant, comme souvent dans le domaine de l'investissement en matière de logement, tout est une question de curseurs et de là où ils sont placés par le Canton ou l'Autorité administrative afin d'arbitrer entre différents intérêts publics ou privés.

Cependant, si ouvrir la réflexion sur cette question peut être intéressante, le Rassemblement pour une politique sociale du logement est opposé à la solution législative proposée ici. Il salue néanmoins le fait que les auteurs visent à améliorer, de leur point de vue, un système de contrôle et d’encadrement et non de simplement se débarrasser de règles de protection des locataires, contrairement à d'autres.

Pour étayer notre propos, il est important d'avoir une vision un peu plus large de la LDTR en ne se limitant pas aux articles proposés à la modification. Afin d'avoir cette vision, il est proposé le tableau suivant qui permet de prendre la mesure des modifications proposées, de les commenter, mais également de prendre la mesure des autres éléments de la LDTR qui concernent cette problématique.

 

De la possibilité de démolir/reconstruire

 

C'est peut-être un détail, mais il est difficile de comprendre l'utilité du renvoi à l'art. 2 dans l'art. 5 al. 2 proposé ? En effet, l'article 2 traitant du champ d'application de la LDTR, il semble complètement superflu de préciser qu'il s'agit d'immeubles tombant dans son champ d'application...

Il nous serait utile de comprendre le sens de ce renvoi s'il y en a un.

Par ailleurs, nous ne comprenons pas non plus le choix de prévoir un régime d'autorisation spéciale à l'art. 5 al. 2, alors que cet article consacre le principe de la non-démolition et prévoit à son art. 6 le régime de dérogation. Ce d'autant que dans la pratique, la distinction est sans effet.

Plus fondamental, le renvoi à l'art. 14 LEn al. 3 et 4 est, à notre sens insatisfaisant.

En effet, l'art. 14 LEn s'articule comme suit :

 

Art. 14 Prescriptions et standards énergétiques applicables 
1 Le règlement fixe les prescriptions et les standards énergétiques applicables notamment en matière : 

a) d'isolation thermique et de protection thermique estivale;

b) de préparation d'eau chaude sanitaire;

c) d'aération;

d) d'éclairage;

e) de chauffage et de climatisation;

f) d'indice de dépense d'énergie.

2 Lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments ou d’installations, l’autorité compétente peut prescrire au cas par cas la prise de dispositions constructives et techniques pour permettre l’intégration future d’installations techniques contribuant à une plus grande efficacité énergétique ou recourant aux énergies renouvelables et indigènes. Tel est notamment le cas s’agissant d’un système de distribution de chaleur pour le chauffage à basse température ou de dispositifs permettant un raccordement ultérieur à une conduite à distance.

3 L’autorité compétente peut contrôler la consommation d'énergie de tout bâtiment ou installation. En cas de dépassement des prescriptions applicables au cas d'espèce dans les domaines régis par l'alinéa 1, elle peut ordonner au propriétaire de réaliser, à ses frais, un audit énergétique et des mesures raisonnables, au sens de l'article 12 de la présente loi, d'optimisation de la gestion énergétique du bâtiment ou de l'installation concernés. S'il n'y a pas de dépassement des prescriptions applicables, les frais de contrôle ne peuvent pas être mis à la charge du propriétaire. 
4 Les grands consommateurs réalisent à leurs frais des audits énergétiques utiles de leur consommation d'énergie thermique, d'eau et d'électricité, et prennent des mesures raisonnables d’optimisation de leur consommation.

 

Comme on peut le constater à la lecture de cet article, les alinéa 3 et 4 n'opèrent aucune distinction entre des travaux à effectuer en opération de rénovation (changement des fenêtres, isolation en sous-toiture, etc.) des travaux d'une telle ampleur que cela conduirait à préférer économiquement une opération de démolition/reconstruction.

Or, pour le Rassemblement pour une politique sociale du logement, il est fondamental de réserver ces opérations de démolition/reconstruction aux objets qui n'atteindraient pas les objectifs fixés par la LEn sans des coûts de travaux clairement disproportionnés.

On ne voit effectivement pas pourquoi on devrait autoriser une opération d'une telle ampleur qu'une démolition/reconstruction si des mesures moins intrusives, moins longues et moins chères seraient à même de concilier l'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population, l'intérêt public à la rénovation du parc locatif et l'intérêt privé à l'investissement dans la rénovation.

De plus, le renvoi à l'art. 14 de la LEn n'est pas non plus satisfaisant sous l'angle de la clarté. En effet, je mets au défi quiconque de me dire quels sont les types de travaux et pour quels objectifs énergétiques visés ici. En effet, la LEn renvoie tous les barèmes, normes et objectifs au règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn) qui est très certainement bien plus difficile à saisir que la LDTR dans son ensemble. Un tel renvoi, sans distinction des situations (distinctions très précises et détaillées existants aux art. 12B à 12L du REn et qui renvoient pour l'essentiel à des normes SIA) est clairement contraire au but avoué des auteurs, disproportionné, et partant, contraire aux objectifs d'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population visés par la LDTR.

Nous proposons donc plutôt à la commission de se pencher sur une clause de dérogation supplémentaire à l'art. 6 dans des cas clairement définis où la démolition/reconstruction serait une mesure plus efficiente que la rénovation.

En conclusion, le RPSL ne serait pas opposé à une mention expresse de la problématique des « passoires énergétique » comme clause de dérogation (art. 6) au principe de la non démolition (art. 5), mais dans le respect de l'esprit de la LDTR, c'est-à-dire au meilleur choix d'efficience face aux intérêts publics et privés en présence.

 

Des loyers applicables aux opérations de démolition/reconstruction

La proposition des auteurs du présents projet de loi est de s'en tenir au calcul dit « Fracheboud » qui est une sorte de calcul de rendement des investissements de rénovation, sans « plafonnement LDTR ».

Le calcul « Fracheboud » est exprimé en mot à l'art. 11 al. 1 LDTR.

Voici un exemple tiré du séminaire du 2 octobre 2013 de l'USPI sur « l'état locatif » (Jacques Delessert, slides 66 à 71) qui, pour 1'000'000 Frs de travaux sur un état locatif de 800'000 Fr/an conduit à une variation admise d'un peu plus de 6,5% de l'état locatif, ce qui conduirait à porter un loyer de 3'000 Fr/pièce/an à un loyer de 3'195 Fr/pièce/an, ordre de grandeur parfaitement absorbable dans les « fourchettes LDTR ».

Il est évident que si les travaux sont extrêmement chers car l'immeuble a souffert d'un grave manque d'entretien préalable au projet de rénovation (devoir du bailleur qui ne doit pas être répercuté sur le loyer selon le droit fédéral), la marge de manœuvre offerte par la LDTR peut être parfois fort étroite.

Cependant, proposer de s'en tenir à l'art. 11 al. 1 dans des situations non suffisamment définies et qui ne le justifient pas forcément, sans cautèle, nous semble ouvrir une nouvelle fois la porte à une explosion des loyers, certes peut-être justifiée par des coûts réels exorbitants, mais qui par ce fait perdraient leur caractéristique de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, et donc violerait la loi.

Cela serait également une « prime » aux mauvais élèves des rénovations énergétiques qui inciterait les bailleurs à ne pas entretenir, à ne pas rénover, pour entrer dans la catégorie des « passoires énergétiques » et ainsi bénéficier de ce bonus.

 

En parlant de bonus...

Plutôt que de faire porter sur les seuls locataires la charge d'un défaut d'entretien passé ou le durcissement des normes écologiques, le RPSL aimerait rappeler à votre aimable attention que la LDTR, précurseur de la LEn sur cette question, a prévu un moyen de sortir par le haut de cet arbitrage délicat entre objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Il s'agit du Chapitre VI de la LDTR « Encouragement à la rénovation » qui permet :

  • de bénéficier des subventions du logement subventionné pour des loyers cibles correspondants (art. 15 al. 2)

  • un bonus conjoncturel à la rénovation (Section 2), dont le but est de maintenir les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population (art. 21) en permettant une meilleure rentabilité économique sans répercussion (complète) sur les loyers.

C'est le lieu de relever que par manque de fonds, le bonus à la rénovation n'existe de facto plus depuis plus de 2 ans maintenant (début 2013).

Par ailleurs, cette mesure trouve son pendant au REn, art. 13 L :

Art. 13L Bonus conjoncturel à l'énergie 
1 Une demande de subvention peut être déposée tant dans le cadre d'une démolition que d'une transformation ou d'une rénovation au sens de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996 (ci-après : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation). 
2 La demande de subvention est adressée au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie(28) simultanément au dépôt de la requête en autorisation de construire. 
3 Le montant de la subvention équivaut en règle générale au montant capitalisé en fonction de la durée d'amortissement des travaux correspondant à la différence entre le montant que le requérant pourrait répercuter sur les loyers en raison des travaux d'amélioration énergétique selon l'article 15, alinéa 11, de la loi et celui qu'il peut effectivement répercuter en raison de la limitation prévue à l'article 15, alinéas 12 et 13, de la loi et aux articles 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. 
4 Le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie statue sur préavis de la commission d’attribution. 
5 Aucune subvention ne peut être octroyée si le requérant n'a pas auparavant fait toutes les demandes de subvention à sa disposition, tant sur le plan fédéral que cantonal. 
6 Le montant de la subvention est payé après exécution des travaux énergétiques et pour autant qu'ils aient été réalisés conformément à l'autorisation de construire. 
 

Il est donc impératif aujourd'hui d'agir sur ce terrain de l'incitation, de rétablir des lignes budgétaires conséquentes pour ces bonus qui permettent d'atteindre les objectifs préoccupants les auteurs du présent projet sans pour autant faire porter sur les seuls locataires l'incurie d'entretien de certains propriétaires ou les objectifs d'intérêts publics de rénovation énergétique.

Au bénéfice des explications qui précèdent, le Rassemblement pour une politique sociale du logement s'oppose au PL 11461 tout en relevant que ses buts sont louables mais que les moyens ici proposés sont inadéquats, imprécis, déséquilibrés et peu efficients. Le RPSL invite donc la Commission du logement à déposer un projet de loi d'alimentation des bonus conjoncturels à la rénovation et à l'énergie de manière à soutenir une vraie politique de rénovation énergétique du parc locatif, équilibrée et cohérente.

 

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31 mai 2015 7 31 /05 /mai /2015 21:50

Le rapport d'activité 2014-2015 du Rassemblement pour une politique sociale du logement est maintenant public.

Vous pouvez retrouver tous les rapports d'activité depuis 2001-2002 sur notre page "Rapport d'activité"

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19 mai 2015 2 19 /05 /mai /2015 10:27

L’un des juges assesseurs issus des rangs du RPSL se verra atteint par la limite d’âge prochainement et quittera son poste au 31 juillet prochain.

Aussi, il y a lieu de lui désigner un-e remplaçant-e, raison pour laquelle nous vous invitons à nous faire parvenir, votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation) par le biais de l'association/parti/groupement dont vous faites partie, et ce d'ici au 18 juin 2015 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra pas avant l’automne 2015.

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote.

Nous précisons que le choix des membres du comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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