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22 septembre 2015 2 22 /09 /septembre /2015 09:52

Le RPSL est présent, par le biais de ses représentant-e-s, au sein des Conseils de diverses Fondations Immobilières de Droit Public (FIDP).

Les Fondations Immobilières de Droit Public gèrent et entretiennent les HBM dans le canton de Genève. Elles s'occupent de la construction, de l'acquisition, de l'exploitation de cette catégorie de logements destinés aux personnes à revenus modestes.

Les Fondations Immobilières de Droit Public ont pour mission de répondre aux besoins en logement de la population genevoise la moins favorisée.

Il sied de préciser que les actuel-le-s membres des différentes FIDP exercent les professions suivantes : architecte, urbaniste, ingénieur, entrepreneur, technicien, régisseur, avocat, juriste, analyste financier, comptable, économiste, réviseur, agent d'assurances, politologue, enseignant, publicitaire, photographe, journaliste, secrétaire, employé de poste, réparateur, collaborateur scientifique.

Le siège de l’une de nos représentantes devant être repourvu rapidement, nous vous remercions de bien vouloir faire parvenir au secrétariat du RPSL, d'ici au 29 octobre 2015, les dossiers de candidature des personnes intéressées à représenter le RPSL au sein de la Fondation Emma Kammacher (lettre de motivation et curriculum vitae).

Compte tenu de ce qui précède, cette fonction nécessite bien évidemment que le-la candidat-e ait un intérêt marqué pour la construction et la gestion de logements (notamment économiques), qu'il-elle puisse faire preuve de disponibilités pour cette activité (notamment en participant à des réunions du Comité du RPSL pour y faire part de la situation à ses membres) et qu'il-elle y défende les positions du RPSL.

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4 septembre 2015 5 04 /09 /septembre /2015 20:04

La pénurie d’appartements persiste. Les loyers grimpent. L’initiative populaire «Davantage de logements abordables»veut encourager la construction d’habitations à loyer modéré. Signez-la sans attendre.

La pénurie domine en Suisse, bien que l’on construise régulièrement. Les loyers augmentent sans cesse dans les villes et les agglomérations. Familles, jeunes ou aînés ne trouvent plus d’appartements abordables. Et le Conseil fédéral reste passif.

L’initiative «Davantage de logements abordables» veut changer la donne. Elle charge la Confédération et les cantons d'encourager la production d’habitations à loyer modéré, pour les soustraire à la spéculation et à la pression du profit. Les rénovations énergétiques sont nécessaires mais il n’est pas question de subventionner des réfections de luxe.

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3 septembre 2015 4 03 /09 /septembre /2015 08:42

L’un des juges assesseurs issus des rangs du RPSL s’est vu contraint de démissionner.

Aussi, il y a lieu de lui désigner un-e remplaçant-e, raison pour laquelle nous vous invitons à faire parvenir au secrétariat du RPSL, par le biais de l'association/parti/groupement dont vous faites partie (cf. liste des membres du RPSL en bas à gauche sur la page d'accueil), votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation) d'ici au 24 septembre 2015 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra probablement pas avant janvier 2016.

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le Comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote.

Nous précisons que le choix des membres du Comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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15 juin 2015 1 15 /06 /juin /2015 20:38

PL 11461 modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR) (L 5 20) (Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf)

 

 

Introduction et historique

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

La LDTR semblant être l'objet de toutes les attentions, bienveillantes ou pas, du Parlement, il nous semble important de rappeler quelques fondamentaux.

Comme le résument la doctrine et la jurisprudence « la LDTR poursuit en parallèle un objectif quantitatif consistant à maintenir l'effectif des surfaces de logements existantes et un objectif qualitatif visant à la conservation sur le marché de certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix ou de leur conception. Il s'agit notamment d'empêcher que des logements peu coûteux ne fassent l'objet d'une transformation et soient ensuite remis sur le marché à des prix qui les rendent inaccessibles pour la majorité de la population ainsi que d'éviter la prolifération des logements de luxe au détriment des appartements correspondant aux besoins des personnes à revenu moyen et modeste » (Alain Maunoir, « La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence », RDAF 1996, pages 309 et 310).

Lorsque l'on entend modifier cette loi, il est important de se rappeler ces objectifs d'intérêts publics.

 

PL 11461 modifiant la LDTR : « Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf »

La motivation des auteurs du présent projet de loi est assez simple à comprendre et ils la résument dans l'exposé des motifs.

Sans chercher à trahir leur propos, celui-ci semble pouvoir être résumé ainsi : concernant les « passoires énergétiques » il est impossible de concilier les objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Posée ainsi, l'équation relève de la gageure, pourtant, comme souvent dans le domaine de l'investissement en matière de logement, tout est une question de curseurs et de là où ils sont placés par le Canton ou l'Autorité administrative afin d'arbitrer entre différents intérêts publics ou privés.

Cependant, si ouvrir la réflexion sur cette question peut être intéressante, le Rassemblement pour une politique sociale du logement est opposé à la solution législative proposée ici. Il salue néanmoins le fait que les auteurs visent à améliorer, de leur point de vue, un système de contrôle et d’encadrement et non de simplement se débarrasser de règles de protection des locataires, contrairement à d'autres.

Pour étayer notre propos, il est important d'avoir une vision un peu plus large de la LDTR en ne se limitant pas aux articles proposés à la modification. Afin d'avoir cette vision, il est proposé le tableau suivant qui permet de prendre la mesure des modifications proposées, de les commenter, mais également de prendre la mesure des autres éléments de la LDTR qui concernent cette problématique.

 

De la possibilité de démolir/reconstruire

 

C'est peut-être un détail, mais il est difficile de comprendre l'utilité du renvoi à l'art. 2 dans l'art. 5 al. 2 proposé ? En effet, l'article 2 traitant du champ d'application de la LDTR, il semble complètement superflu de préciser qu'il s'agit d'immeubles tombant dans son champ d'application...

Il nous serait utile de comprendre le sens de ce renvoi s'il y en a un.

Par ailleurs, nous ne comprenons pas non plus le choix de prévoir un régime d'autorisation spéciale à l'art. 5 al. 2, alors que cet article consacre le principe de la non-démolition et prévoit à son art. 6 le régime de dérogation. Ce d'autant que dans la pratique, la distinction est sans effet.

Plus fondamental, le renvoi à l'art. 14 LEn al. 3 et 4 est, à notre sens insatisfaisant.

En effet, l'art. 14 LEn s'articule comme suit :

 

Art. 14 Prescriptions et standards énergétiques applicables 
1 Le règlement fixe les prescriptions et les standards énergétiques applicables notamment en matière : 

a) d'isolation thermique et de protection thermique estivale;

b) de préparation d'eau chaude sanitaire;

c) d'aération;

d) d'éclairage;

e) de chauffage et de climatisation;

f) d'indice de dépense d'énergie.

2 Lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments ou d’installations, l’autorité compétente peut prescrire au cas par cas la prise de dispositions constructives et techniques pour permettre l’intégration future d’installations techniques contribuant à une plus grande efficacité énergétique ou recourant aux énergies renouvelables et indigènes. Tel est notamment le cas s’agissant d’un système de distribution de chaleur pour le chauffage à basse température ou de dispositifs permettant un raccordement ultérieur à une conduite à distance.

3 L’autorité compétente peut contrôler la consommation d'énergie de tout bâtiment ou installation. En cas de dépassement des prescriptions applicables au cas d'espèce dans les domaines régis par l'alinéa 1, elle peut ordonner au propriétaire de réaliser, à ses frais, un audit énergétique et des mesures raisonnables, au sens de l'article 12 de la présente loi, d'optimisation de la gestion énergétique du bâtiment ou de l'installation concernés. S'il n'y a pas de dépassement des prescriptions applicables, les frais de contrôle ne peuvent pas être mis à la charge du propriétaire. 
4 Les grands consommateurs réalisent à leurs frais des audits énergétiques utiles de leur consommation d'énergie thermique, d'eau et d'électricité, et prennent des mesures raisonnables d’optimisation de leur consommation.

 

Comme on peut le constater à la lecture de cet article, les alinéa 3 et 4 n'opèrent aucune distinction entre des travaux à effectuer en opération de rénovation (changement des fenêtres, isolation en sous-toiture, etc.) des travaux d'une telle ampleur que cela conduirait à préférer économiquement une opération de démolition/reconstruction.

Or, pour le Rassemblement pour une politique sociale du logement, il est fondamental de réserver ces opérations de démolition/reconstruction aux objets qui n'atteindraient pas les objectifs fixés par la LEn sans des coûts de travaux clairement disproportionnés.

On ne voit effectivement pas pourquoi on devrait autoriser une opération d'une telle ampleur qu'une démolition/reconstruction si des mesures moins intrusives, moins longues et moins chères seraient à même de concilier l'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population, l'intérêt public à la rénovation du parc locatif et l'intérêt privé à l'investissement dans la rénovation.

De plus, le renvoi à l'art. 14 de la LEn n'est pas non plus satisfaisant sous l'angle de la clarté. En effet, je mets au défi quiconque de me dire quels sont les types de travaux et pour quels objectifs énergétiques visés ici. En effet, la LEn renvoie tous les barèmes, normes et objectifs au règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn) qui est très certainement bien plus difficile à saisir que la LDTR dans son ensemble. Un tel renvoi, sans distinction des situations (distinctions très précises et détaillées existants aux art. 12B à 12L du REn et qui renvoient pour l'essentiel à des normes SIA) est clairement contraire au but avoué des auteurs, disproportionné, et partant, contraire aux objectifs d'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population visés par la LDTR.

Nous proposons donc plutôt à la commission de se pencher sur une clause de dérogation supplémentaire à l'art. 6 dans des cas clairement définis où la démolition/reconstruction serait une mesure plus efficiente que la rénovation.

En conclusion, le RPSL ne serait pas opposé à une mention expresse de la problématique des « passoires énergétique » comme clause de dérogation (art. 6) au principe de la non démolition (art. 5), mais dans le respect de l'esprit de la LDTR, c'est-à-dire au meilleur choix d'efficience face aux intérêts publics et privés en présence.

 

Des loyers applicables aux opérations de démolition/reconstruction

La proposition des auteurs du présents projet de loi est de s'en tenir au calcul dit « Fracheboud » qui est une sorte de calcul de rendement des investissements de rénovation, sans « plafonnement LDTR ».

Le calcul « Fracheboud » est exprimé en mot à l'art. 11 al. 1 LDTR.

Voici un exemple tiré du séminaire du 2 octobre 2013 de l'USPI sur « l'état locatif » (Jacques Delessert, slides 66 à 71) qui, pour 1'000'000 Frs de travaux sur un état locatif de 800'000 Fr/an conduit à une variation admise d'un peu plus de 6,5% de l'état locatif, ce qui conduirait à porter un loyer de 3'000 Fr/pièce/an à un loyer de 3'195 Fr/pièce/an, ordre de grandeur parfaitement absorbable dans les « fourchettes LDTR ».

Il est évident que si les travaux sont extrêmement chers car l'immeuble a souffert d'un grave manque d'entretien préalable au projet de rénovation (devoir du bailleur qui ne doit pas être répercuté sur le loyer selon le droit fédéral), la marge de manœuvre offerte par la LDTR peut être parfois fort étroite.

Cependant, proposer de s'en tenir à l'art. 11 al. 1 dans des situations non suffisamment définies et qui ne le justifient pas forcément, sans cautèle, nous semble ouvrir une nouvelle fois la porte à une explosion des loyers, certes peut-être justifiée par des coûts réels exorbitants, mais qui par ce fait perdraient leur caractéristique de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, et donc violerait la loi.

Cela serait également une « prime » aux mauvais élèves des rénovations énergétiques qui inciterait les bailleurs à ne pas entretenir, à ne pas rénover, pour entrer dans la catégorie des « passoires énergétiques » et ainsi bénéficier de ce bonus.

 

En parlant de bonus...

Plutôt que de faire porter sur les seuls locataires la charge d'un défaut d'entretien passé ou le durcissement des normes écologiques, le RPSL aimerait rappeler à votre aimable attention que la LDTR, précurseur de la LEn sur cette question, a prévu un moyen de sortir par le haut de cet arbitrage délicat entre objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Il s'agit du Chapitre VI de la LDTR « Encouragement à la rénovation » qui permet :

  • de bénéficier des subventions du logement subventionné pour des loyers cibles correspondants (art. 15 al. 2)

  • un bonus conjoncturel à la rénovation (Section 2), dont le but est de maintenir les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population (art. 21) en permettant une meilleure rentabilité économique sans répercussion (complète) sur les loyers.

C'est le lieu de relever que par manque de fonds, le bonus à la rénovation n'existe de facto plus depuis plus de 2 ans maintenant (début 2013).

Par ailleurs, cette mesure trouve son pendant au REn, art. 13 L :

Art. 13L Bonus conjoncturel à l'énergie 
1 Une demande de subvention peut être déposée tant dans le cadre d'une démolition que d'une transformation ou d'une rénovation au sens de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996 (ci-après : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation). 
2 La demande de subvention est adressée au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie(28) simultanément au dépôt de la requête en autorisation de construire. 
3 Le montant de la subvention équivaut en règle générale au montant capitalisé en fonction de la durée d'amortissement des travaux correspondant à la différence entre le montant que le requérant pourrait répercuter sur les loyers en raison des travaux d'amélioration énergétique selon l'article 15, alinéa 11, de la loi et celui qu'il peut effectivement répercuter en raison de la limitation prévue à l'article 15, alinéas 12 et 13, de la loi et aux articles 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. 
4 Le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie statue sur préavis de la commission d’attribution. 
5 Aucune subvention ne peut être octroyée si le requérant n'a pas auparavant fait toutes les demandes de subvention à sa disposition, tant sur le plan fédéral que cantonal. 
6 Le montant de la subvention est payé après exécution des travaux énergétiques et pour autant qu'ils aient été réalisés conformément à l'autorisation de construire. 
 

Il est donc impératif aujourd'hui d'agir sur ce terrain de l'incitation, de rétablir des lignes budgétaires conséquentes pour ces bonus qui permettent d'atteindre les objectifs préoccupants les auteurs du présent projet sans pour autant faire porter sur les seuls locataires l'incurie d'entretien de certains propriétaires ou les objectifs d'intérêts publics de rénovation énergétique.

Au bénéfice des explications qui précèdent, le Rassemblement pour une politique sociale du logement s'oppose au PL 11461 tout en relevant que ses buts sont louables mais que les moyens ici proposés sont inadéquats, imprécis, déséquilibrés et peu efficients. Le RPSL invite donc la Commission du logement à déposer un projet de loi d'alimentation des bonus conjoncturels à la rénovation et à l'énergie de manière à soutenir une vraie politique de rénovation énergétique du parc locatif, équilibrée et cohérente.

 

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31 mai 2015 7 31 /05 /mai /2015 21:50

Le rapport d'activité 2014-2015 du Rassemblement pour une politique sociale du logement est maintenant public.

Vous pouvez retrouver tous les rapports d'activité depuis 2001-2002 sur notre page "Rapport d'activité"

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19 mai 2015 2 19 /05 /mai /2015 10:27

L’un des juges assesseurs issus des rangs du RPSL se verra atteint par la limite d’âge prochainement et quittera son poste au 31 juillet prochain.

Aussi, il y a lieu de lui désigner un-e remplaçant-e, raison pour laquelle nous vous invitons à nous faire parvenir, votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation) par le biais de l'association/parti/groupement dont vous faites partie, et ce d'ici au 18 juin 2015 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra pas avant l’automne 2015.

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote.

Nous précisons que le choix des membres du comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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23 avril 2015 4 23 /04 /avril /2015 10:39

L'un des juges assesseurs siégeant auprès de la CCMBL ayant démissionné, il y a lieu de lui désigner un-e remplaçant-e, raison pour laquelle nous vous invitons à nous faire parvenir, votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation), et ce d'ici au 28 mai 2015 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse les examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra pas avant l’automne 2015.
Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le
comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des
Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée
par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote). Il est rappelé que les personnes intéressées doivent être présentées par l'une des organisations membres du RPSL (cf. liste des membres).
Nous précisons que le choix des membres du comité se portera plus volontiers sur une
personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une
formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont
néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour
cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter
environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du
RPSL.
De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les
juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits
politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de
Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit
relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire
l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let.
b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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10 avril 2015 5 10 /04 /avril /2015 13:19

Nous vous le rappelions en novembre de l'année passée, le référendum contre la loi 11394 n'est que le début d'un long combat. Le 14 juin, le peuple genevois sera appelé à se prononcer sur cette première attaque contre les locataires et à se méfier du Cheval de Troie proposé par les spéculateurs immobiliers.

Argumentaire du comité référendaire contre les loyers spéculatifs

La majorité parlementaire PLR-MCG veut en finir avec la protection des locataires. Eric STAUFFER le proclamait à la tribune du Grand Conseil : « Eh bien, la parole du MCG ce soir, c'est qu'avant la fin de cette législature, nous tuerons la LDTR (…) ». La Chambre genevoise immobilière – le syndicat des propriétaires - a le plein soutien du MCG qui compte parmi ses députés un important bailleur, Ronald ZACHARIAS - propriétaire de plusieurs centaines d’appartements – et qui dirige l’aile immobilière du MCG. Ce parti a en effet déposé récemment trois projets de lois destinés à affaiblir la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesure en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR).

Que protège la LDTR ?

La LDTR est la principale loi cantonale de protection des locataires. Elle complète le droit du bail en permettant aux locataires de ne pas se voir imposer d’importantes hausses de loyers après que des travaux ont été effectués dans leur logement ou dans leur immeuble. En effet, les bailleurs prennent régulièrement prétexte de travaux pour augmenter fortement les loyers. La LDTR réduit considérablement cette possibilité en prévoyant que les loyers ne peuvent en principe pas être augmentés au-delà de CHF 3'405.- par pièce et par année. Pour un appartement de 4 pièces, le loyer sera donc d’ordinaire plafonné à CHF 1'135.- par mois, charges non-comprises, durant au maximum 3 ou 5 ans après la fin des travaux. Pour les loyers déjà plus élevés avant les travaux, ils seront bloqués à leur niveau antérieur.

La LDTR empêche également que les propriétaires transforment des logements en bureaux et puissent ainsi diminuer le nombre d’appartements disponibles pour les locataires.

Qui se plaint de la LDTR ?

La LDTR vise les bailleurs qui cherchent à accroître leurs profits au détriment des locataires. Sa suppression ou son affaiblissement ne profiterait donc qu’aux spéculateurs.

La LDTR est d’autant plus insupportable à ceux-ci qu’elle prévoit un contrôle systématique des loyers après travaux, par l’administration. Les locataires sont ainsi à l’abri de hausses injustifiées de loyers, sans avoir besoin de saisir les tribunaux pour faire valoir leurs droits.

La LDTR est donc la bête noire des milieux immobiliers qui l’accusent de tous leurs maux.

La LDTR créé-t-elle la pénurie de logements ?

Les milieux immobiliers combattent la LDTR depuis bientôt quarante ans, en l’accusant d’être la cause de la pénurie de logements.

Ceci est faux !

La LDTR ne s’applique qu’aux immeubles existants. Elle ne concerne pas les logements à construire. Par ailleurs, une majorité favorable aux milieux immobiliers dirige le Canton et mène, depuis dix ans, la politique dictée par ceux-ci, axée sur la dérégulation et la construction de bureaux, de logements de standing, de propriétés par étages et de villas. Ceci a creusé la pénurie de logements.

Cette politique, soutenue par le MCG, contraint les salariés à vivre en France puisqu’ils ne trouvent pas de logements à loyer abordable à Genève.

Pourquoi l’ASLOCA et les référendaires combattent la loi 11’394 ?

La LDTR actuelle permet déjà de transformer des bureaux en logements, mais en limitant les abus des bailleurs en matière de loyer et de congés.

En effet, les logements créés par l’affectation de bureaux en logements voient leurs loyers contrôlés pendant au maximum 3 ou 5 ans. Ce contrôle permet d’assurer un niveau de loyer accessible à la classe moyenne et aux personnes à faibles revenus - soit 80% des habitants. La LDTR protège également les locataires de ces nouveaux logements dans la durée, puisque les hausses de loyers en cas de futurs travaux sont plafonnées. La LDTR garantit aussi que ces locataires ne soient pas à la merci de leurs bailleurs qui souhaiteraient retransformer leurs logements en bureaux et, ainsi, les congédier.

Contrairement à ce que soutiennent le PLR-MCG et la Chambre immobilière, la LDTR actuelle n’empêche pas de réaliser les logements annoncés par les auteurs de la loi soumise au vote. Mais elle empêche que ces nouveaux logements soient hors de prix et réservés à une minorité de personnes fortunées.

Cet encadrement prévu par la LDTR gêne les milieux immobiliers, raison pour laquelle ils ont rédigé et soutiennent la loi 11'394 visant à supprimer définitivement tout contrôle des loyers pour ces logements.

Avec la loi 11'394, les milieux immobiliers veulent rétablir leurs profits perdus sur le marché en crise des locaux commerciaux. Ils ne parviennent en effet pas à obtenir les loyers abusifs escomptés en raison du nombre trop important de bureaux sur le marché. Ceux-ci, une fois transformés en logements, ne permettraient pas d’obtenir des profits spéculatifs, puisque le contrôle des loyers prévu par la LDTR actuelle l’empêcherait. Cet obstacle aux profits des bailleurs serait supprimé avec la loi 11'394 qui laisserait ainsi libre champ d’exploiter au maximum la spéculation découlant de la pénurie de logements. Les bailleurs pourraient faire payer aux futurs locataires de ces bureaux transformés en logements, les loyers très élevés qu’ils ne parviennent plus à obtenir des entreprises. Ils s’assureraient en outre de pouvoir réaffecter en tout temps ces logements en bureaux, pour spéculer, cette fois-ci sur le marché des locaux commerciaux, dès que celui-ci ne serait plus en crise. Autrement dit, les milieux immobiliers, avec la loi 11'394, revendiquent de pouvoir administrer la pénurie pour garantir leurs profits découlant de la spéculation.

La loi 11'394 aurait ainsi deux avantages - pour les bailleurs uniquement – de tirer profits de locaux non productifs et d’en faire un prétexte pour briser la protection des locataires.

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19 mars 2015 4 19 /03 /mars /2015 10:47

En raison de non-compatibilité entre mandats, deux juges assesseurs locataires ont été contraints de remettre leur mandat de Juge assesseur au Tribunal des baux et loyers et de Juge assesseur à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Aussi, le Comité du RPSL doit procéder à la désignation :

  • D'un-e juge assesseur-e locataire au Tribunal des baux et loyers
  • D'un-e juge assesseur-e locataire la Commission de conciliation en matière de baux et loyers

En cas d'intérêt nous vous invitons à faire parvenir à notre secrétariat votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation) d'ici au 28 avril 2015 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du soir même. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra probablement pas avant l’automne 2015.

Nous précisons que les candidatures des personnes intéressées doivent être présentées au RPSL par l'une des organisations membres du RPSL (cf. liste des organisations membres).

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et mœurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote).

Nous précisons que le choix des membres du comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises, elle est par ailleurs fortement recommandée pour le Tribunal des baux et loyers.

Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la juridiction des baux et loyers élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois pour la CBL et une demi-journée toutes les 3 semaines pour le TBL) et y apporter la sensibilité de la défense des locataires.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b), ni député-e-s suppléant-e-s et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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16 février 2015 1 16 /02 /février /2015 12:04

Ayant appris avec tristesse le décès de l'un de ses juges assesseurs, qui occupa cette fonction durant près de vingt ans, le RPSL est à la recherche d'un-e remplaçant-e.

En cas d'intérêt nous vous invitons à faire parvenir à notre secrétariat votre dossier de candidature complet (curriculum vitae et lettre de motivation) d'ici au 24 mars 2015 au plus tard, de façon à ce que le Comité du RPSL puisse l'examiner lors de sa séance du mois de mars. L’entrée en fonction pour cette activité n’interviendra probablement pas avant l’automne 2015.

Nous précisons que les candidatures des personnes intéressées doivent être présentées au RPSL par l'une des organisations affiliées (cf. liste des organisations membres sur le blog).

Les candidat-e-s devront être en mesure de fournir par la suite, en cas de désignation par le comité du RPSL, une attestation de l’Office des Poursuites, une attestation de l’Office des Faillites, un certificat de bonne vie et moeurs, une attestation des droits civiques (délivrée par l’OCP) ou une photocopie de la dernière carte de vote).

Nous précisons que le choix des membres du comité se portera plus volontiers sur une personne ayant un intérêt marqué pour le droit du bail et la cause des locataires. Une formation juridique n’est pas indispensable mais des connaissances spécifiques sont néanmoins requises Par ailleurs, les candidat-e-s devront faire preuve de disponibilité pour cette activité (la CCMBL élabore elle-même les plannings de ses séances. Il faut compter environ une à deux demi-journées d’audiences par mois) et y défendre les positions du RPSL.

De plus, selon la Loi sur l’organisation judiciaire (LOJ) entrée en vigueur début 2011, les juges assesseurs doivent être citoyens suisses (art. 5 al. 1 let. a), avoir l’exercice des droits politiques dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. b), être domicilié-e-s dans le canton de Genève (art. 5 al. 1 let. c), ne faire l’objet d’aucune condamnation pour un crime ou un délit relatif à des faits portant atteinte à la probité et à l’honneur (art. 5 al. 1 let. f), ne pas faire l’objet d’un acte de défaut de biens (art. 5 al. 1 let. f), ne pas être député-e-s (art. 6 al. 1 let. b) et ne pas siéger dans plus d’une juridiction (art. 6 al. 1 let. f).

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