Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog

Rechercher

12 mai 2014 1 12 /05 /mai /2014 18:29

Le Collectif d'associations d'habitant-e-s de quartiers de Genève, le Mouvement populaire des familles et le Rassemblement pour une politique sociale du logement se sont associés afin de transmettre au DALE les remarques suivantes à propos du PDQ Praille-Acacias-Vernets.

  

1. LOGEMENT 

1.1 Nous rappelons que l'accord signé avec les référendaires sur le projet PAV en mars 2010 - convention annexée à la loi n° 10'788 - précise le ratio "un nouveau logement pour un nouvel emploi". Il répartit les catégories de logements sur les terrains en mains publics de la manière suivante :

a) 66 % de LUP soit :

- 22 % de HBM au minimum

- 28 % de loyers subventionnés (HBM, HLM et HM)

- 16 % de loyers non-subventionnés mais néanmoins soumis à un taux d'effort et un taux d'occupation (LUP);

b) 34 % d'appartements locatifs en loyers libres.

Nous attirons l'attention sur le fait que 34 % + 16 % = 50 % de logements non- subventionnés ou en loyer libre. 

1.2 Nous constatons donc que la mixité sociale est garantie de facto par ce panachage, d'autant plus que ce ratio ne concerne que les 84 % des terrains appartenant aux collectivités publiques. Sur les 16 % en mains privées, des PPE pourraient être construites.

1.3 L'équation visant à justifier la construction de PPE pour garantir la mixité sociale et "éviter de recréer les ghettos des années septante" nous semble par ailleurs très discutable.

a) Premièrement, elle prête à une catégorie de la population la vertu "d'améliorer" le niveau social d'un quartier, mais sa réciproque - une population modeste qui contribuerait au bien-être social - n'est évidemment jamais revendiquée.

b) Deuxièmement, et surtout, il est paradoxal d'affirmer le souci d'assurer une plus grande mixité sociale (en indiquant au passage que les propriétaires des PPE seront des contribuables intéressant financièrement pour les communes) en annonçant en même temps qu'une partie des LUP sera construite ailleurs (quand bien même la loi n° 10'788 le permet) !

c) Enfin il importe d'utiliser, à Genève, le terme "ghetto" avec la plus grande prudence et, dans ce cas, nous soulignons qu'il est totalement inapproprié. Notons d'ailleurs que ce terme n'est jamais utilisé pour les "ghettos" des quartiers très riches (à Vandoeuvres ou Cologny par exemple). 

1.4 En revanche, l'hypothèse de construire plus de logements – jusqu'à deux logements pour un nouvel emploi – nous paraît envisageable, car elle permet de rééquilibrer l'offre actuellement pléthorique de surfaces de bureaux et de contribuer à limiter la crise du logement. Mais, dans ce cas il faudra adapter les surfaces à disposition pour les équipements et les espaces publics.

1.5 Nous demandons :

 

  • de maintenir le ratio et les catégories de logements définis dans la convention de 2010, voire d'augmenter la proportion de logements LUP;
  • de construire des logements à des loyers abordables et répondant aux besoins prépondérants de la population;
  • de ne pas construire des PPE sur les terrains des collectivités publiques.

 

 

2. FINANCEMENT

2.1 Si nous saluons les ambitions affichées par nos autorités pour assurer une mutation de grande qualité de cette partie de notre ville, nous nous interrogeons sur les moyens financiers qui permettront la mise en œuvre de ce développement urbain. Le PDQ énumère des généralités - établir des conventions, élaborer des stratégies, etc... - sans établir de priorités ni de calendrier, sans définir des pourcentages de plus-value foncière par exemple.

2.2 La démarche initialisée pour le secteur de la caserne des Vernets, dans laquelle l'Etat innove en lançant un concours architectes-investisseurs qui pourrait servir de démarche-test en matière de financement de ce renouvellement urbain, nous apparaît problématique :

a) D'abord, l'Etat exige que les investisseurs financent à hauteur de 33 millions la démolition-reconstruction des casernes. Ce surcoût est reporté sur les habitants du quartier. Par ailleurs le Canton a réalisé une substantielle plus-value de 400 millions grâce à la modification de zone.

b) Ensuite, l'Etat annonce qu'il choisira l'investisseur proposant la rente pour le droit de superficie la plus élevée (même si ce ne sera pas le seul critère).

Nous ne pouvons cautionner cette manière de faire, qui conditionne la réalisation d'un quartier de logements aux intérêts économiques, d'autant moins lorsqu'elle émane des autorités publiques. Par ailleurs, elle limitera inévitablement - le cas a pu être observé dans les pays où ce processus a été mis en œuvre (en France par exemple) - la qualité de tous les éléments sans rentabilité directe : les espaces publics, voire les équipements publics s'ils sont concernés.

2.3 Nous demandons :

  • d'exclure que les frais de déménagement des entreprises, de dépollution des terrains et de financement des infrastructures communales et cantonales soient reportés dans les plans financiers des logements et supportés par les futurs habitants;
  • de modifier la manière de calculer le plan financier pour les LUP en supprimant le taux de 18 % pour les frais de promotion et en diminuant le taux de rendement à 2,5-3 % plutôt que 6 % ou plus;
  • de chercher des solutions plus économiques pour les logements LUP, par exemple en évitant notamment la construction de tours, source de surcoûts inévitables, sans parler des frais supplémentaires engendrés par la nature alluvionnaire du terrain et la proximité de l'Arve dans le cas des Vernets. La même question se pose pour la réalisation du grand parking en sous-sol aux Vernets.
  • de préciser les modes de financement et les priorités, par exemple la réalisation du grand parc sur le secteur Grosselin : la Migros annonce que sa relocalisation coûtera 500 millions, auxquels s'ajouteront le financement du projet et de la mise en œuvre du parc …;
  • de ne pas mettre en lien systématiquement la viabilité économique des projets avec leurs fortes densités (IUS).

 

3. URBANISME ET PLANIFICATION RÉGIONALE

3.1 Nous constatons que le projet de mutation urbaine de cet immense périmètre, principalement en mains publiques, traduit une manière de faire la ville par fragments et opportunités plutôt que de participer au développement de l'agglomération et à un rééquilibrage global.

3.2 Dans le processus mis en œuvre, d'une part l'Etat répartit des macro-lots pour de gros investisseurs (comme à la caserne des Vernets) et, parallèlement, il négocie avec les détenteurs des droits de superficie (qui ne sont pas forcément les entrepreneurs). Ces partenariats privés-publics conduisent à une privatisation partielle de la ville, y compris pour des équipements publics, qui délaisse l'intérêt général, donc celui de tous les habitants.

3.3 Nous ne voulons pas entrer ici dans le détail des propositions du projet retenu pour l'aménagement de la Caserne des Vernets. Nous relevons que les morphologies choisies - deux grands îlots fermés (avec des bâtiments R+9) et une tour - traduisent une ville très dense et peu perméable : il manque un espace public généreux, indépendant des cours des immeubles, en lien avec l'Arve. L'espace mis à disposition pour l'école semble très étriqué, sans surface de préau, etc...

3.4 Les gabarits du PAV sont exceptionnels : 30 mètres, 80 mètres, voire 175 mètres. La "carte des grands équilibres (densités et affectations)" du PAV annonce des densités également très élevées ; pour les secteurs à dominante logement, le PDQ se réfère aux quartiers de Plainpalais ou des Pâquis. Ces derniers sont notoirement très denses, dépourvus en leur sein d'espaces publics de bonnes dimensions.

3.5 Nous demandons :

  • de reconsidérer le programme global de ce périmètre en dégageant des réserves pour des programmes publics, des équipements, etc...
  • de diminuer le taux de densification du PAV (170 % de densification) en répartissant le développement sur l'ensemble du territoire cantonal et de l'agglomération de manière plus équitable. Par exemple : sur le plateau de Vessy, les Grands-Esserts ont un IUS de 1.2, des gabarits limités à R+5, un phasage au-delà de 2030…; on est très loin de ce qui est envisagé pour le PAV;
  • de réévaluer la part des démolitions-reconstructions. Celle-ci s'avère considérable : 15'000 emplois soit les ¾ des emplois existants. Même si cette mutation est envisagée sur 40 ans, elle équivaut à un bouleversement du quartier, source d'énormes difficultés de faisabilité.

 

4. PARTICIPATION

Compte-tenu de l'importance de ce projet, nous sommes très surpris et déçus par les modalités de la concertation mise en place :

- expositions très brèves (3 à 5 jours), avec peu de contenu

- un seul débat public sur le PDQ

- un délai d'un mois pour faire les observations (y compris le congé de Pâques), etc...

Nous demandons :

  • d'instaurer une authentique participation avec les principaux acteurs, en particulier les habitant-e-s et les milieux associatifs et de ne pas les convier seulement à quelques rares séances informatives;
  • de faciliter la compréhension des enjeux et des projets concernant PAV en utilisant des moyens appropriés : maquettes, résumés, explications, etc...

 

Nous espérons que les autorités aurons à cœur de prendre en compte ces observations et que nous pourrons obtenir des réponses précises à nos remarques. Ceci augurerait de relations plus étroites entre le DALE et les acteurs de la société civile, auxquelles nous sommes prêts à participer.

 

Collectif d'associations d'habitant-e-s de quartiers de Genève

Mouvement populaire des familles

 Rassemblement pour une politique sociale du logement

Repost 0
Published by RPSL - dans Aménagement
commenter cet article
18 novembre 2011 5 18 /11 /novembre /2011 09:48

PLQ Challendin : les Communes de l'Est du Canton doivent également contribuer à la construction de logements pour toutes et tous !

 

Le 27 novembre 2011, les citoyen-ne-s de Chêne-Bougeries sont appelés à se prononcer sur le PLQ Challendin. Le RPSL appelle à soutenir la construction de ces 200 nouveaux logements de qualité qui contribuent ainsi au rééquilibrage territorial cantonal et dénonce les arguments catastrophistes et de mauvaise foi des référendaires.

 

Le RPSL soutient vigoureusement le PLQ Challendin dans la Commune de Chêne-Bougeries et espère sincèrement que l'égoïsme d'une petite minorité de privilégiés ne saura pas convaincre une majorité de votants avec des arguments alarmistes et erronés.

 

En effet, à lire l’argumentaire des référendaires, on croirait parler de la création d'une véritable cité-dortoir alors qu'il s'agit en tout et pour tout de 200 logements, d'immeubles de 4 étages au maximum (limitation imposée par la Commune) et de la préservation d'une maison de maître. En zone urbaine, 200 logements ce n'est jamais qu'un seul immeuble de 4 allées !

 

Il est temps aujourd'hui que toutes les Communes du Canton contribuent proportionnellement à l'effort de mise à disposition de logements pour les besoins prépondérants de la population. En effet, alors que les projets fleurissent à l'ouest et au sud de Genève, dans des secteurs déjà fortement densifiés et urbains, des égoïsmes locaux et la logique du NIMBY (not in my backyard) bloque des projets somme toute modestes et de qualité à l'est du Canton. Pourtant, ce secteur est largement moins contributeur en logements que le reste du Canton. Preuve en est qu'aucune Commune de la zone Arve-Lac ne compte plus de 15'000 habitants.

 

Le RPSL salue la position positive des autorités communales de Chêne-Bougeries et espère que les citoyens sauront voir l'intérêt du PLQ Challendin en votant résolument et massivement OUI le 27 novembre 2011.


challendin quartier clivaz architectes

Image : Clivaz Architectes

Repost 0
Published by Carole-Anne Kast - dans Aménagement Prises de position
commenter cet article
2 mai 2011 1 02 /05 /mai /2011 07:13

Le Comité du RPSL s'est positionné majoritairement pour le projet de déclassement de la zone agricole aux Cherpines-Charroton et appelle à voter OUI le 15 mai 2011.

En effet, il est aujourd'hui urgent de créer de nouvelles zones de développement présentant un potentiel rapide de réalisation de logements en général et de logements d'utilité publique en particulier.

Le RPSL sera néanmoins particulièrement vigilant quant à la réalisation de ce projet afin que la densité soit suffisante, que les 3'000 logements annoncés soient un minimum et que le quartier projeté se profile comme un exemple de réalisation qualitative en termes de développement durable.

Logement JSG

Repost 0
Published by Carole-Anne Kast - dans Aménagement
commenter cet article
9 février 2009 1 09 /02 /février /2009 11:05

Masterplan Praille-Acacias-Vernets


Deuxième prise de position du RPSL


Résolution R 566 et RD 763



En automne 2007, après la présentation de la première version du Masterplan Praille-Acacias-Vernets, le Rassemblement pour une politique sociale du logement relevait un certain nombre de points problématiques dans les options retenues par le Conseil d'Etat concernant ce secteur1.


Plus d'une année plus tard, le Conseil d'Etat a déposé par-devant le Grand Conseil la résolution R 5662 visant à arrêter des options politiques pour l'aménagement de ce secteur.


D'après le Conseil d'Etat, cette résolution se veut être « l'épine dorsale » du projet de loi de déclassement qui sera déposé pour la réalisation de ce secteur.


A cet égard, le RPSL tient à réaffirmer certains éléments qui doivent figurer dans les principes de base de cet aménagement et à rappeler certains points relevés il y a plus d'une année.



Construction de logements et proportion de LUP


Le Masterplan tel que présenté par le Conseil d'Etat en mai 2007, prévoyait un potentiel de 6'000 logements (en plus des 3'000 existants actuellement).


Aujourd'hui, il est spécifié que ce chiffre doit être un minimum en termes de logements à construire sur ce secteur.

Si le RPSL tient à saluer cette évolution, il lui semble que les chiffres avancés devraient être précisés. A cet égard, le RPSL rappelle que la proportion bien connue des urbanismes de « 1 logement pour 1 emploi » doit être impérativement réalisée sur ce secteur, à défaut de quoi cette densification ne pourrait que renforcer la crise du logement plutôt que de la résorber. Actuellement, cette proportion est de 96 % pour toute la Suisse et de 74 % pour le canton de Genève (le quart de ceux qui y travaillent habitent ailleurs).


De plus, le bien que Rapport du Conseil d'Etat précise que « la proportion de logements d'utilité publique (LUP) devra répondre à l'objectif, fixé dans la loi pour la construction de logements d'utilité publique du 24 mai 2007, qui est de disposer d'un parc de LUP de 15% du parc locatif en 2017. Compte tenu de la maîtrise foncière exercée par les collectivités publiques dans le périmètre, le Conseil d'Etat est invité à veiller à ce que cet objectif soit pris en compte dans le périmètre considéré », le RPSL estime que les proportions prévues dans la loi pour la construction de logements d'utilité publique concernant la zone de fond agricole devraient être appliquées dans ce secteur.


Il s'agit, du reste, de la seule option envisageable et compatible avec les principes de mixité développés dans le rapport RD 763.


En effet, la seule « prise en compte dans le périmètre considéré » de l'objectif de 15% de LUP ne saurait être suffisante. Dans la mesure où le Conseil d'Etat considère qu'il y a de la part des investisseurs une aspiration légitime à ce que l’Etat fixe les « règles du jeu » aussitôt que possible, il est étonnant que lesdites règles du jeu ne soient pas plus clairement définies dans la résolution.



Timing


Le RPSL tient à relever que le Conseil d'Etat semble enfin réaliser le fait que le secteur concerné n'est pas une « friche industrielle » et qu'il est nécessaire de tenir compte des activités qui s'y situent actuellement.


Aujourd’hui, 62 % des entreprises de ce secteur sont implantées sur des terrains de la FTI, avec des droits de superficies dont le terme contractuel (jusqu’à 2050) peut être un sérieux frein. Cet obstacle peut cependant être franchi à coup de compensations financières et, surtout, à condition d’avoir d’autres lieux d’implantation à proposer aux entreprises concernées. Où ?


Le RPSL avait déjà relevé en 2007 que le développement du secteur Praille-Acacias-Vernets ne devait pas occulter les projets réalisables à court terme et dont le potentiel peut être estimé à près de 6'000 logements (Communaux d’Ambilly, Les Vergers, etc.).


De plus, si ces projets, développés lors de la précédente législature, semblent aujourd'hui être à bout touchant, force est de constater qu'en l'état l’exécutif cantonal est resté très passif concernant la responsabilité qui lui incombait de choisir et de proposer sans tarder les déclassements en zone de développement de différents lieux favorables à l’habitat, aujourd’hui en zone agricole, tel que le prévoit le Protocole d'accord sur le logement.


Cette inertie, contrastant avec l’énergie consacrée au Masterplan, est d’autant plus regrettable que les procédures jusqu’aux ouvertures de chantiers prennent du temps et que ces déclassements constituent la seule ressource foncière crédible – que cela plaise ou non – si l’on prétend réaliser 10'000 logements d'utilité publique (LUP) en 10 ans.



Conclusion


Le RPSL salue un certain nombre de précisions qui lui semblaient indispensables afin de pouvoir entrer en matière sur l'aménagement de ce secteur. Néanmoins, il lui semble qu'il s'agit de la responsabilité politique du Grand Conseil de prendre des options claires et définies sur plusieurs des principaux axes présentés. Les lignes directrices définies par le Conseil d'Etat sont indéniablement un progrès sur ce projet mais restent encore trop floues pour une évaluation définitive.


Finalement, le RPSL tient à relever que le Conseil d'Etat conclut son rapport en insistant sur l'importance d'une concertation de qualité avec les acteurs, privés et publics, du projet. Si le RPSL ne peut que partager ce point de vue, il attend néanmoins impatiemment qu'une telle démarche se concrétise et ne reste pas en l'état une vaine promesse...

RASSEMBLEMENT POUR UNE POLITIQUE SOCIALE DU LOGEMENT

 

 


1La prise de position de 2007 est disponible en ligne sur http://ddata.over-blog.com/xxxyyy/1/39/42/14/Prise-de-position-Masterplan-PAV.pdf


Repost 0
Published by Carole-Anne Kast - dans Aménagement
commenter cet article
10 novembre 2008 1 10 /11 /novembre /2008 11:48

   RASSEMBLEMENT

   POUR UNE POLITIQUE SOCIALE

   DU LOGEMENT

  12 rue du Lac, CP 6150, 1211 Genève 6

   Tél. 022 716 18 08 - Fax 022 716 18 05

   secretariat@rpsl.ch

 

projet de loi 10259

modifiant la loi générale sur les zones de développement

(L 1 35)


                                                        Prise de position du RPSL


En général

Sur le fond, le RPSL rejoint l'objectif de simplification des procédures en matière d'aménagement du territoire, mais pour atteindre ce but, le projet de loi propose de mauvais moyens.

En effet, le RPSL pense qu'il faut redonner aux PLQ leur but d'origine tel que définit dans la Lext de 1929, soit :

« En vue d'assurer le développement normal des voies de communication et l'aménagement des quartiers ou localités dans les zones ordinaires, le Conseil d'Etat peut, au fur et à mesure des besoins, adopter, modifier ou abroger des plans localisés de quartier ».

Ainsi, il faut travailler en premier lieu à redéfinir le contenu des PLQ avant de s'attacher aux procédures et aux cas d'application.

En effet, les PLQ sont, à la suite de modifications législatives et de jurisprudence, devenus non seulement de plus en plus restreints mais aussi de plus en plus complexes dans la mesure où ils comprennent de nombreux éléments qui appartiennent de notre point de vue aux autorisations de construire. On en a perverti la nature à des fins politiques mais aussi afin de garantir les autorisations qui en découlaient. De fait, on a perdu l'essence même de l'instrument qui par ailleurs, au vu de sa complexité, est souvent obsolète avant même son entrée en force. Alors que penser d'un tel instrument dont l'intérêt initial est de garantir des principes généraux dans le temps ?

C'est dans ce sens que le problème des concours est mal posé : il faut faire des PLQ qui, au contraire, permettent de faire des concours et qui en constituent en quelque sort le cahier des charges.

Ainsi les PLQ doivent en priorité définir :

    -    le système viaire

    -    l'espace public

    -    les alignements impératifs

    -    les affectations principales (en laissant libre la question du rez-de-chaussée, du 1er 

          étage et du dernier étage quant à la forme et à l'affectation) 

    -    les grandes lignes d’aménagement (équipements, type d’activités, etc.)

    -    les gabarits maximum

    -    le taux d'utilisation du sol et la répartition des droits entre, le cas échéant, les différents

         propriétaires.

   

Les PLQ ne devraient contenir que ces éléments et ce sans entrer plus dans les détails et ni dans les représentations architecturales.

Les PLQ doivent redevenir des instruments de planification et d'anticipation et non plus la matérialisation au plus petit niveau d'un état de fait. L’instrument des PLQ est à conserver absolument mais il y a lieu de les faire de manière plus simple et moins détaillée.

Les PLQ sont des instruments positifs à bien des égards, notamment concernant la répartition des droits à bâtir, la répartition des espaces collectifs/publics/privés, les cessions de terrains en vue d’installation publiques et les taxes d’équipement.

Les garanties procédurales et les contenus susmentionnés doivent subsister. En effet, l’espace démocratique de recours doit être préservé ; dans le cas contraire, les recours se feront au moment des autorisations de construire, ce qui occasionnera plus de coûts et de retards dans le traitement des dossiers.

Commentaires sur les articles

Ad. art. 2 al. 2 et 3 LGZD


 Lettre d)

Le RPSL s’oppose à cette possibilité pour la raison essentielle que les Plans Directeurs de Quartier ne garantissent pas une procédure démocratique.

Lettre f)

Le RPSL s’oppose à cette possibilité essentiellement en raison de son caractère anti-démocratique. En effet, le concours est fait selon un programme, le programme est posé par le maître d’ouvrage qui, de surcroît, choisit les membres du jury du concours.

 
Ad. art. 3 LGZD

Le RPSL s’oppose à cette modification, celle-ci étant une remise en cause de l’accord conclu sur les surélévations d’immeubles (art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI).

 
Ad. art. 4 al. 3 et 4

      Lettres b et c) : Mêmes remarques que pour l’art. 2 al. 2

 al. 4 : On voit ici la possibilité maintenue d’avoir une voie de recours pour les particuliers dont les droits seraient atteints par la réalisation du projet, mais celle-ci n’existe plus qu’au stade de l’autorisation de construire, ce qui montre bien le risque de blocage à un stade plus avancé de la procédure occasionnant coûts et retards supplémentaires.


Ad. art. 15 al. 2

Le RPSL s’oppose à cette proposition dans la mesure où celle-ci permettrait au Conseil d’Etat de pratiquer des déclassements par « saucissonnage » sans contrôle du Grand Conseil.

 

 

 

 

Repost 0
Published by Carole-Anne Kast - dans Aménagement
commenter cet article
18 octobre 2007 4 18 /10 /octobre /2007 08:15
Vous trouverez la prise de position du RPSL sur le Masterplan la Praille-Acacias-Vernets ici
Repost 0
Published by Carole-Anne Kast - dans Aménagement
commenter cet article