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1 avril 2019 1 01 /04 /avril /2019 18:05

Introduction :

 

Le RPSL a été sollicité par la Commission du logement du Grand Conseil pour se prononcer sur le PL 12426.

 

Objectifs du PL 12426

 

Selon les auteurs du PL 12426, le but de ce projet de loi serait de favoriser la construction de LUP. Cependant, on peine à comprendre comment on atteindrait cet objectif en limitant les actions de la FPLC.

 

En effet, le dit PL 12426, propose de modifier la LGL de la manière suivante :

LGL actuelle

PL 12426

Section 1 : Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif

inchangé

Art. 10 : Constitution et buts

inchangé

1 La fondation de droit public, nommée « Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif » (ci-après : la Fondation), est créée afin de développer le parc de logements d’utilité publique dans le canton.

inchangé

2 La Fondation poursuit notamment les buts suivants :

inchangé

a) acquérir ou recevoir des immeubles destinés pour l’essentiel à du logement d’utilité publique;

a) détenir, acquérir ou recevoir des immeubles exclusivement destinés à du logement d’utilité publique au sens de la loi pour la construction de logements d’utilité publique, du 24 mai 2007, ou des surfaces d’activités aux rez-de-chaussée de ces immeubles ;

b) préparer les immeubles à leur destination finale, notamment en apportant sa collaboration à l’étude et à la réalisation des plans d’aménagement de quartiers, à la création de l’équipement et des infrastructures nécessaires;

inchangé

c) vendre ses immeubles à des fondations immobilières de droit public ou à des coopératives d’habitation ou à des collectivités publiques garantissant la pérennité des loyers bon marché, et exceptionnellement à des institutions ou propriétaires privés dans le cadre d’opérations d’ensemble visant à atteindre le but principal;

inchangé

d) mettre à disposition en droit de superficie ses immeubles à des coopératives d’habitation sans but lucratif, subsidiairement à d’autres organismes sans but lucratif;

inchangé

e) construire ou rénover, principalement pour le compte d’un des bénéficiaires énumérés aux lettres c et d et à sa demande;

inchangé

f) favoriser le développement de coopératives d’habitation;

inchangé

g) assumer toute autre tâche en matière d’acquisition, d’exploitation ou de mise en valeur d’immeubles ou de constructions d’utilité publique que le Conseil d’Etat ou d’autres collectivités publiques lui confient;

inchangé

h) favoriser la réalisation d’un programme de logements pour les personnes en formation.

h) favoriser la réalisation d’un programme de logements d’utilité publique au sens de la loi pour la construction de logements d’utilité publique, du 24 mai 2007, pour les personnes en formation.

Les auteurs du projet de loi ne modifient pas les buts de la FPLC, mais considèrent que pour atteindre ceux-ci, la FPLC ne pourrait plus, comme c’est le cas aujourd’hui, se profiler en opérateur urbain afin de remplir cette mission : « Pour remplir ses missions, la FPLC prospecte et acquiert des parcelles afin de maîtriser des périmètres, puis les développe en apportant sa collaboration à l’étude et à la réalisation des plans d’aménagement de quartier. Enfin, elle les remet en droit de superficie à des coopératives d’habitation ou les vend à des fondations immobilières de droit public cantonales ou communales, et exceptionnellement à des institutions ou propriétaires privés si leurs buts concordent avec une visée d’utilité publique » (Rapport d’activité 2018 de la FPLC, p.4.)

La réalité de l’aménagement du territoire dans notre Canton nécessite souvent un travail de coordination foncière afin de réaliser les PLQ qui permettent in fine de construire des logements d’utilité publique. C’est pourquoi, il semble essentiel au RPSL que la FPLC puisse continuer à jouer ce rôle d’opérateur foncier et que les limitations apportées par le PL 12426 ne trouvent pas l’aval du Grand conseil.

En effet, celles-ci sont de deux ordres :

  • la FPLC ne pourrait plus acquérir des parcelles dans un but de relogement de propriétaires en zone PLQ si celles-ci ne sont pas exclusivement destinées aux logements d’utilité publique,
  • celle-ci ne pourrait plus non plus développer des projets en faveur du logement étudiant si ceux-ci ne prévoient pas que lesdits logements seront des LUP.

Ces deux limitations, plutôt que de permettre d’atteindre le but de la FPLC, qui n’est pas remis en cause par les auteurs du projet de loi, vont simplement rendre sa mission plus difficile en limitant les moyens à sa disposition.

 

La FPLC promoteur de PPE

 

Par ailleurs, si les auteurs du projet de loi, ce qui semble être le cas, s’inquiètent de voir la FPLC par trop souvent agir au moyen d’opérations foncières débouchant sur d’autres objets que des LUP, il y a peut-être lieu de réfléchir à la proportion mentionnée à l’article 13A de la LGL, plutôt que de limiter ses moyens d’action.

 

En effet, l’article 13A de la LGL prévoit que :

 

Art. 13A : Mise à disposition des terrains et immeubles

1 Un minimum de 70% des surfaces brutes de plancher de logements, existantes ou potentielles des immeubles mis à disposition en droit de superficie ou cédé par la Fondation le sera, à parts égales, aux fondations immobilières de droit public et aux coopératives d’habitation sans but lucratif.

2 Le droit de superficie est octroyé aux conditions suivantes :

a) le droit de superficie n’est cessible ou l’aliénation possible qu’en conformité avec l’article 10 de la loi et avec accord du Conseil d’Etat;

b) la durée du droit de superficie est de 99 ans au plus;

c) 5 ans avant l’échéance du droit, les parties doivent s’avertir de leurs intentions quant à son renouvellement éventuel. Si elles le désirent, les parties peuvent prolonger le droit de superficie pour une nouvelle période de trente ans au maximum. La même procédure et les mêmes délais s’appliquent en cas de renouvellements ultérieurs.

 

Il y a effectivement probablement lieu de débattre des 30% restants. Du point de vue du RPSL, les 30% qui peuvent ne pas être attribués aux fondations immobilières de droit public, ou aux coopératives d’habitation sans but lucratif, ne devrait en aucun cas être aliénés ou sujets potentiels de spéculation foncière.

 

C’est la raison pour laquelle, concernant le périmètre de l’Adret, expressément évoqué par les auteurs du projet dans l’exposé des motifs, le RPSL considère que la FPLC s’est égarée, non pas en faisant les 32 appartements PPE en droit de superficie, mais en réalisant les 62 appartements en PPE en pleine propriété.

 

En effet, ces 62 logements, pourront après la période de contrôle de 10 ans, être revendus ou loués sans aucune cautèle de non spéculation. En aucun cas cet élément ne sert le but de la FPLC qui aurait parfaitement pu prévoir les 96 logements en PPE sur droit de superficie, garantissant ainsi un contrôle des prix pour toute la durée du droit de superficie.

 

Face à ce choix, le RPSL considère qu’une bonne réaction parlementaire n’est certainement pas de rogner les moyens mis à la disposition de la FPLC, mais plutôt de s’assurer que ces moyens ne puissent en aucun cas permettre que la politique foncière du canton débouche sur des opérations avec potentiel spéculatif.

 

À cet égard, le RPSL propose donc l’adjonction d’un alinéa 3 à l’article 13A de la LGL qui pourrait avoir la teneur suivante :

«3 Pour un maximum de 30% des surfaces brutes de plancher de logements, existantes ou potentielles des immeubles acquis par la Fondation, celle-ci pourra les mettre à disposition de maître d’ouvrage d’utilité public ou les réaliser en droit de superficie prévoyant un contrôle permanent des prix de vente ou de location ».

 

 

Conclusion

 

Le RPSL considère que le PL 12426 se trompe de problématique en visant à restreindre les moyens dont dispose la FPLC pour atteindre ses buts. Il doit par conséquent être rejeté.

 

Cependant, le RPSL n’est pas opposé à clarifier le champ d’action dans lequel la FPLC doit s’insérer. Il considère en effet que la FPLC, principal outil de la politique foncière du Canton de Genève, n’est pas un opérateur foncier ou urbain comme les autres.

 

Le RPSL s’oppose à ce que les terrains acquis par la FPLC puissent, à terme, être mis à disposition pour du logement qui pourrait devenir spéculatif. C’est pourquoi, s’il faut laisser à la FPLC la possibilité de développer pour une petite part de ses terrains des logements non-LUP, il y a lieu de s’assurer que ceux-ci seront soustraits à la spéculation.

 

Le RPSL remercie le Grand Conseil pour son intérêt et se tient à disposition pour de plus amples développements si nécessaires.

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9 octobre 2017 1 09 /10 /octobre /2017 17:16

 

PL 12102 modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) (I 4 05) (Pour des immeubles regroupant différentes catégories de logement et éviter les déménagements forcés)

http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL12102.pdf

Commission du Logement

Lundi 9 octobre 2017 à 18h15

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

 

* * *

 

Introduction :

 

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12102.

 

Objectifs du PL 12102

 

Le PL 12102 vise à éviter que les locataires des logements subventionnés, en raison de l’évolution de leur situation personnelle, se retrouvent contraints de déménager, parce qu’ils ne répondent plus aux critères du logement qu’ils louent (taux d’effort ou taux d’occupation).

 

Il est vrai, et surtout en situation de pénurie de logement, comme nous la connaissons depuis plus de 15 ans sur le Canton de Genève, que de devoir changer d’appartement pour cette raison peut s’avérer très difficile pour les locataires concernés.

 

  • En raison de la pénurie de logements subventionnés, les locataires de HBM auront les plus grandes difficultés à trouver un logement HLM ou HM correspondant à leur nouvelle situation, lors d’une amélioration des conditions économiques de la famille.
  • En raison de la pénurie de logements et des effets inflationnistes qu’elle provoque sur les loyers, les locataires de HBM ou HLM ont souvent intérêt économiquement à rester dans leur logement tout en s’acquittant de la surtaxe, tant les loyers des appartements mis sur le marché locatif sont excessifs.
  • En cas de sous-occupation, le loyer d’un appartement plus petit sera souvent plus cher que celui de l’appartement quitté, pour les mêmes raisons.

 

Par conséquent, le PL 12102 soulève un vrai problème : le système incitatif au déménagement mis en place par la LGL par le moyen des surtaxes dysfonctionne en période de pénurie.

 

Comme le relevait le Conseiller d’Etat Antonio Hodgers récemment « dans le loyer libre, (les loyers) sont augmentés lors du changement de locataire » et de citer l’étude du professeur de l’EPFL Philippe Thalmann qui a calculé qu’en quarante ans, les loyers en Suisse ont augmenté de 235%, alors qu’ils n’auraient dû croître que de 35% s’ils avaient strictement évolué dans les cautèles fixées par le droit du bail[1].

 

 

Pistes de solutions

 

  1. La proposition du PL 12102 : créer des immeubles subventionnés comprenant les différentes catégories de l’art. 16 LGL

Avantages :

  • Permettre au sein du même immeuble d’organiser les rocades
  • Les locataires restent dans le même immeuble

Inconvénients :

  • Ne résout pas la problématique pour le parc actuel des logements subventionnés
  • Peu d’opportunité de changement (petitesse du parc potentiel)
  • Plan financier à faire évoluer en continu

 

  1. Prioriser les locataires en situation de surtaxe accrue (dépassement du barème de sortie ou sous-occupation) dans les attributions

Avantages :

  • Permettre au sein du parc subventionné d’organiser des rocades
  • Les locataires obtiennent un logement qui corresponde à leurs besoins et revenus
  • Possible de le mettre en œuvre immédiatement au sein du parc HBM et du quota de 20% des HLM
  • Fort potentiel de rocade même en période de pénurie

Inconvénients :

  • Pas de garantie pour les locataires de rester dans le même immeuble
  • Quid en cas de refus justifié des locataires ?
  • Poser des critères de justification des refus.

 

  1. Faire évoluer le système HBM et HLM sur le HM

Il s’agirait en somme d’appliquer le système du HM au parc HLM et HBM en le complétant au niveau de la surtaxe ordinaire : tant que le revenu du locataire conduit à un taux d’effort supérieur à ceux de l’art. 30 LGL, il bénéficie d’une aide personnalisée pour ramener son taux d’effort à ce niveau. Lorsque son revenu augmente et l’amène à taux d’effort inférieur, il lui est appliqué une surtaxe ordinaire pour remonter son taux d’effort au niveau de l’art. 30 LGL. C’est ce qui est appliqué en HBM et HLM (art. 31 al. 1 et 2 LGL) jusqu’au dépassement du barème de sortie (art. 31 al. 4 LGL).

 

Il suffirait de fixer un taux d’effort raisonnable en cas de dépassement du barème de sortie (aujourd’hui 29% selon l’art. 30 al. 3 let. e et 28% selon l’art. 31 al. 4 ( ! ?)) et de renoncer au congé pour cette raison. Un taux d’effort de 2 ou 3% supérieur aux taux d’effort précédant le dépassement du barème de sortie devrait être raisonnable.

 

Avantages :

  • Permettre plus de souplesse, nécessaire en période de pénurie, le principe de la surtaxe accrue ne fonctionne pas en période de pénurie
  • Les locataires conservent un logement qui correspond à leurs besoins et revenus et restent dans celuici plus longtemps.
  • Possible de le mettre en œuvre immédiatement au sein du parc HBM et HLM, déjà en vigueur dans le HM.
  • Conserve de la mixité dans les immeubles lorsqu’elle se crée.

Inconvénients :

  • Ne résout pas la problématique en cas de sousoccupation

 

Conclusion

 

Le RPSL considère que le PL 12102 soulève une vraie problématique et se réjouit que le Grand Conseil s’attèle à la résoudre.

 

Le RPSL considère que le dispositif proposé par le PL 12102 ne permettra pas de résoudre le problème soulevé pour l’entier du parc de subventionné existant. Cependant, ce dispositif, couplé avec les autres mesures proposées ci-dessus pourrait permettre une gestion du parc des logements subventionnés plus adéquate, en tout cas en période de pénurie.

 

Les deux mesures complémentaires ici proposées ne révolutionnent pas le système global, mais permettraient de le faire fonctionner de manière plus efficiente et plus humaine. Couplées au dispositif proposé par le PL 12102, elles permettraient d’atteindre l’objectif poursuivi.

 

En cas d’intérêt de la commission, le RPSL se tient à disposition du Grand Conseil pour proposer des formulations législatives pour mettre en œuvre les mesures évoquées.

 

 

 

[1]    Philippe Thalmann, « Calcul d'indices des loyers basés sur les coûts », Version 1.2 du 07.09.2017 : http://blogs.epfl.ch/philippe.thalmann/documents/Indices_des_loyers_base_sur_les_couts.pdf

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28 août 2017 1 28 /08 /août /2017 17:21

PL 12093 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Catégories de logements)

http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL12093.pdf

Commission du Logement

Lundi 28 août 2017 à 17h30

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

 

* * *

 

Introduction :

 

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12093.

 

A titre liminaire, le RPSL rappelle qu’il fait partie des organisations qui soutiennent et portent les Initiatives populaires IN 161 et IN 162. Ces initiatives, plus particulièrement l’IN 161, portant sur les mêmes dispositions légales que le PL 12093, la position du RPSL, sans surprise, est fondée sur une comparaison entre la loi actuelle, le PL 12093 et les propositions contenues dans l’IN 161.

 

Analyse en détails

  1. Article 4A alinéa 1 : programme et proportions des logements à réaliser

Le RPSL tient à souligner le progrès que représente cette modification par rapport à la loi actuelle. Comme le relève le DALE, « les proportions fixées dans l'art. 4A dans sa teneur actuelle étaient trop faibles en regard de l'objectif quantitatif fixé. En effet, selon les projections effectuées en application du mécanisme actuel, plusieurs décennies (au moins 50 ans) seraient encore nécessaires pour atteindre l'objectif légal »[1].

 

En partant de ce constat, que le RPSL partage, le PL 12093 propose, mutatis mutandis, le principe des 3 tiers.

 

Soit, un 1/3 de LUP dont les HBM, un 1/3 de locatif sans spécifier d’autres objectifs que « destinés à la classe moyenne », et un 1/3 sans contrainte, donc probablement de la PPE.

 

L’IN 161 prévoit quant à elle, mutatis mutandis, le principe des 4 quarts, plus exactement :

    1. 30% au minimum de HBM
    2. 50% au minimum de LUP (dont les 30% de HBM)
    3. 80% au minimum de locatifs (dont les 50% de LUP qui comprennent le 30% de HBM)
    4. 20% sans contrainte

Cette différence est significative à notre sens surtout sur les HBM. En effet, le PL 12093 prévoit 33% de LUP, dont les HBM. C’est le lieu de rappeler qu’au 10 mars 2017, l’OCSTAT recense parmi les logements subventionnés, 8'827 LUP, dont 7'246 HBM[2]. Alors que le rapport d’activité LUP 2015, rendu public en été 2016, indique 15'847 LUP au 31 décembre 2015[3].

 

Si l’on en croit les chiffres produits par le DALE, à peu près un LUP sur deux est un HBM (ce qui représente un peu moins de 4% du parc de logement total). Ce qui reviendrait à dire que le DALE préconise 16% de HBM en moyenne dans les nouveaux quartiers. Ce chiffre est à notre sens largement insuffisant pour répondre aux besoins des habitant-e-s de la classe modeste et très modeste. Preuve en est que la liste des demandeurs auprès des FIDP, propriétaires des HBM, atteint au 31 décembre 2016 8'244 demandeurs !

 

Il nous semble donc que de prévoir seulement un 1/3 de LUP, en y incluant les HBM, est nettement insuffisant pour répondre aux besoins prépondérants de la population modeste et défavorisée du Canton. Et si d’aventure, par impossible, ce 1/3 devait être essentiellement consacré aux HBM, par exemple par l’effet d’une politique d’acquisition active du Canton, alors c’est pour la classe moyenne modeste que les logements viendraient à manquer, ceux-ci se retrouvant en concurrence avec la classe moyenne plus aisée sur les logements du 1/3 locatifs[4].

 

En outre, on peine à comprendre pourquoi d’une part on admet qu’il y a une disproportion manifeste du nombre de biens immobiliers proposés en propriété avec les acquéreurs potentiels et qu’on continue à prévoir une proportion de biens à l’acquisition (33%) supérieure aux potentiels acquéreurs (20%)[5].

 

Néanmoins, il s’agit globalement d’une avancée par rapport à la loi actuelle, que le RPSL salue.

 

  1. Article 4A alinéa 1 : la place réservée au MOUP

Expressément, le PL 12093 prévoit concernant le 1/3 de locatif que « 50% sont en principe réalisés par des maîtres d'ouvrage d'utilité publique ».

 

Le RPSL salue la mention des Maîtres d’ouvrage d’utilité publique comme acteurs essentiels et reconnus de la politique publique et sociale du logement. Il relève que ce principe est présent dans l’IN 161, sur l’entier des logements à construire. Il soutient donc sans réserve cette mention.

 

C’est le lieu de souligner que, comme relevé plus haut, près de la moitié des LUP sont des HBM, qui sont propriété de MOUP. De plus, une grande partie des LUP non HBM sont en mains d’entité publiques communales, qui peuvent être reconnues comme MOUP également. La proportion de MOUP exigée par le PL 12093 sur le total des logements à construire devrait avoisiner les 45%. En ceci, la proposition est proche de celle contenue dans l’IN 161, même si on peut regretter de ne pas revendiquer le 50% sur l’entier du programme, les MOUP étant à même et font déjà, toutes catégories de logement locatifs (logements communaux libres ou subventionnés, coopératifs, HBM, etc.).

 

Finalement, le PL 12093 ne définit pas expressément les MOUP, bien que l’exposé des motifs renvoie à l'article 37 de l'ordonnance fédérale sur le logement, du 26 novembre 2003 (OLOG – 842.1). Si dans l’esprit, la définition fédérale est parfaite, une définition genevoise devrait tenir compte des particularités des MOUP genevois, comme les Communes, faute de quoi certains acteurs genevois pourraient être exclus, alors que dans l’esprit de l’ARMOUP[6], ils sont bien des MOUP.

 

Globalement, le RPSL soutient cet objectif.

 

  1. Article 4A alinéa 2 : temporalité de la mesure

Le choix fait ici est de prévoir une nouvelle temporalité de la mesure pour une période de 10 ans, identique à ce que prévoyait la loi actuelle. On peut s’interroger sur l’opportunité d’une telle limite temporelle, l’exposé de motifs étant muet sur ce point. Et surtout, quid à l’échéance des dix ans en l’absence de modification législative dans l’intervalle ?

 

Au vu de l’expérience de la précédente norme, et du domaine d’action où les effets sont assez lents, le RPSL serait favorable à la suppression de cette limite temporelle, tout en maintenant l’exigence du rapport de bilan tous les dix ans.

 

  1. Article 4A alinéa 3 : dérogations

Le contenu est inchangé par rapport aux normes actuelles.

 

Comme le RPSL a eu l’occasion de le dire lors de différentes consultations sur cette possibilité de dérogation, il n’y est pas opposé, cependant il propose de restreindre quelque peu le cadre territorial de la compensation, tel que le prévoit l’IN 161 : « Dans de tels cas, celui qui réalise des logements doit offrir des compensations équivalentes, de manière à ce que les proportions soient respectées à l'échelle du plan localisé de quartier, du plan de zone, voire de la région commune considérée ».

 

En effet, dans la mesure où de plus en plus, les mécanismes d’équité territoriale tiennent compte des efforts consentis par les Communes, il parait peu opportun de permettre des compensations dans une autre commune.

 

  1. Article 4A alinéa 2 et 4 : suppression de la distinction selon la zone de fond

Le RPSL est favorable à la suppression de la distinction selon la zone de fond et de prévoir des règles en fonction de la zone de destination uniquement, pour les raisons d’équilibre territorial évoquées dans l’exposé des motifs[7]

 

  1. Article 4A alinéa 4 : exclusion du champ d’application

Si l’exclusion du secteur PAV est bien compréhensible, étant régit par ses propres règles selon la loi spéciale, le RPSL n’est pas favorable à l’exclusion des normes de proportion pour les zones 4B et 4BProt.

En effet, les zones 4B prévoient, bien qu’au sein des villages[8] et des hameaux, des bâtiments comprenant plusieurs logement. Le RPSL considère que dans ces zones-là, la dérogation prévue à l’alinéa 3 est suffisante.

 

Seule la zone 4B protégée pourrait justifier une exclusion du champ d’application générale.

 

 

Conclusion

 

Le RPSL est globalement favorable au PL 12093 : par rapport à la loi actuelle, il marque un progrès significatif et donne les moyens au Canton de s’approcher des objectifs admis (20% de LUP).

 

Bien que nettement meilleur que la loi actuelle, il considère que le PL 12093 ne permettra pas de répondre aux besoins prépondérants de toutes les catégories de la population en matière de logement. En effet, il semble essentiel pour ce faire d’envisager une proportion plus grande de logements subventionnés et non spéculatifs, en tout cas tant que la pénurie de logement fait rage à Genève. Il est également important que les logements nouvellement construits se situent exclusivement, sauf rares exception, en zone de développement afin que les proportions visées ici s’appliquent.

 

Pour toutes ces raisons, le RPSL considère que le PL 12093 constitue un progrès notable, mais ne saurait égaler le double dispositif des IN 161 et 162 afin de mettre en œuvre, à Genève, une véritable politique du logement social.

 

 

 

[1]    Exposé des motifs du PL 12093, p. 6.

[3]    Cette différence s’explique essentiellement par la comptabilisation en 2011 de 6'148 logements préexistants en LUP, propriétés de maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP), essentiellement le parc de logements de la Gérance immobilière municipale (GIM), contrôlant de manière permanente les taux d’effort et taux d’occupation des locataires. La soustraction de ces 6'148 logements aux 15'847 LUP donne un total de 9'699 proche du chiffre publié par l’OCSTAT de 8'827. La différence (872) s’expliquant par les quelques logements LUP non LGL existant en plus, ou construit depuis (cf. LUP I ou IV, art. 12 RUP).

[4]    Ce que l’exposé des motifs du PL 12093 admet : « La classe moyenne de la population, qui représente près de la moitié des habitants du canton, n'a pas été suffisamment servie par la disposition actuelle. En effet, sur les années écoulées, la production de logements pour cette tranche importante de la population genevoise s'est limitée à une part modeste de 17% », p. 6.

[5]    Exposé des motifs, p. 6 : Par ailleurs, une disproportion est apparue entre la production de logements en propriété (50% en PPE et villas) et la part de population pouvant bénéficier de cette offre : seuls 20% des ménages genevois disposent en effet des finances nécessaires à l'acquisition d'un logement en propriété, compte tenu des restrictions fédérales de financement.

[6]    Association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique : http://www.armoup.ch/ .

[7] p. 11.

[8] Art. 19 LaLAT.

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16 mars 2016 3 16 /03 /mars /2016 16:38

Le RPSL a été auditionné le 16 mars 2016 par la Commission de l'aménagement du Grand Conseil au sujet de la M 2139 déposée par l'UDC.

 

Introduction :

La motion M 2139 part d'un certain nombre de constats (dont une partie sont même erronés dans leur énoncé) et entend proposer une solution simpliste pour apporter une réponse à ce qui est supposé être un problème.

 

Des constats contestés

- que les logements vacants sont rares et chers

Le problème est leur rareté, le problème du prix est une conséquence de la rareté.

- que les familles de la classe moyenne sont contraintes à s’exiler en France voisine

Il n'y a aucune contrainte, seulement des choix opérés par certains acteurs. Il est à relevé que les familles de la classe moyenne sans passeport suisse ne disposent généralement pas d'une telle possibilité (accès au marché de l'emploi, enseignement, etc.)

- que les propriétaires dont le bien est déclassé en zone de développement n’ont aucun intérêt à vendre

Quelle généralisation vide de sens !

Généralement, les propriétaires d'une parcelle déclassée en ZD font une très intéressante opération en vendant, pour autant qu'ils ne doivent pas se reloger pour vendre. Le problème n'est pas le prix du terrain, mais le manque de possibilité pour se loger.

- que le plafonnement à 1 000 F le mètre carré de terrain pose problème

C'est absolument faux.

Comme dit pour le point précédent, le problème n'est pas le prix du terrain, mais le manque de possibilité pour se loger.

D'ailleurs, il serait bien que les député-e-s entendent une fois pour toute que :

LE PRIX DE VENTE DU TERRAIN N'EST PAS PLAFONNE POUR LE VENDEUR !!!

Il existe uniquement une limitation de la valorisation du prix dans le plan financier autorisé par l'Etat. Le promoteur peut donc acheter plus cher, il doit néanmoins réduire sa marge.

(cf. audition du RPSL ou de Michel Burgisser en 2010 (sic !) à l'occasion du PL 10635 : http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL10635A.pdf)

- que le prix que peut espérer un propriétaire ne lui permet pas de racheter un logement équivalent dans le même quartier

Encore une fois, la question est plus celle des objets disponibles que celle du prix.

D'ailleurs, lorsqu'un terrain est déclassé en ZD il y a :

- soit une impossibilité d'habiter en villa dans le quartier (car ce n'est plus un quartier de villa)

- soit beaucoup de possibilité d'acheter un appartements dans le nouveau quartier construit.

La possibilité d’acquérir un bien dans le futur quartier est même favorisée par les Directives du DALE.

https://www.ge.ch/logement/pdf/PA-SI-032.pdf

le DALE met également à disposition les moyens d'estimer son bien : https://www.ge.ch/logement/pdf/notice_estimations.pdf

 

- que de nombreux projets de construction sont bloqués à cause de ce plafonnement

Absolument faux.

Cf. supra.

- que la mesure proposée se veut incitative

Sans commentaire.

- qu’aucun changement de zone n’est requis

Cette phrase, dans ce contexte, est un non sens.

- que cette mesure permettrait de débloquer bon nombre de dossiers en vue de la réalisation rapide de logements

Absolument faux.

Cf. supra.

Le facteur de blocage principal est le manque de possibilité de se reloger et e le changement du cadre de vie : c'est un élément fondamental dans la décision de s'installer ailleurs pour un propriétaire. Il s’agit de l’ « effet domino », à savoir que le chantier et la construction du premier immeuble dans le quartier finit par convaincre les propriétaires restants de partir car le cadre de vie n’est plus le même. Réussir à changer le cadre de vie est le moyen le plus rapide pour engager une densification de secteur.

Des invites simplistes

Comme on l'a vu, la majorité des considérants s'appuient sur des constats erronés.

Partant de ces constats erronés, les solutions sont évidemment simplistes et n'atteindraient en aucun cas le but officiel de la motion : accélérer la construction de logement en ZD. D'ailleurs, en 2006 lorsque le prix est passé de 600 à 1'000 Fr/m2, on n'a pas vu des mouvements de vente significatifs.

Par contre, il est évident qu'une telle mesure aura un effet inflationniste sur le prix des terrains, des opérations, et donc du logement genevois dans son ensemble.

Au vu de ce qui précède, le Rassemblement pour une politique sociale du logement, vous recommande de refuser cette motion.

 

 

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15 juin 2015 1 15 /06 /juin /2015 20:38

PL 11461 modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR) (L 5 20) (Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf)

 

 

Introduction et historique

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

La LDTR semblant être l'objet de toutes les attentions, bienveillantes ou pas, du Parlement, il nous semble important de rappeler quelques fondamentaux.

Comme le résument la doctrine et la jurisprudence « la LDTR poursuit en parallèle un objectif quantitatif consistant à maintenir l'effectif des surfaces de logements existantes et un objectif qualitatif visant à la conservation sur le marché de certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix ou de leur conception. Il s'agit notamment d'empêcher que des logements peu coûteux ne fassent l'objet d'une transformation et soient ensuite remis sur le marché à des prix qui les rendent inaccessibles pour la majorité de la population ainsi que d'éviter la prolifération des logements de luxe au détriment des appartements correspondant aux besoins des personnes à revenu moyen et modeste » (Alain Maunoir, « La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence », RDAF 1996, pages 309 et 310).

Lorsque l'on entend modifier cette loi, il est important de se rappeler ces objectifs d'intérêts publics.

 

PL 11461 modifiant la LDTR : « Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf »

La motivation des auteurs du présent projet de loi est assez simple à comprendre et ils la résument dans l'exposé des motifs.

Sans chercher à trahir leur propos, celui-ci semble pouvoir être résumé ainsi : concernant les « passoires énergétiques » il est impossible de concilier les objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Posée ainsi, l'équation relève de la gageure, pourtant, comme souvent dans le domaine de l'investissement en matière de logement, tout est une question de curseurs et de là où ils sont placés par le Canton ou l'Autorité administrative afin d'arbitrer entre différents intérêts publics ou privés.

Cependant, si ouvrir la réflexion sur cette question peut être intéressante, le Rassemblement pour une politique sociale du logement est opposé à la solution législative proposée ici. Il salue néanmoins le fait que les auteurs visent à améliorer, de leur point de vue, un système de contrôle et d’encadrement et non de simplement se débarrasser de règles de protection des locataires, contrairement à d'autres.

Pour étayer notre propos, il est important d'avoir une vision un peu plus large de la LDTR en ne se limitant pas aux articles proposés à la modification. Afin d'avoir cette vision, il est proposé le tableau suivant qui permet de prendre la mesure des modifications proposées, de les commenter, mais également de prendre la mesure des autres éléments de la LDTR qui concernent cette problématique.

 

De la possibilité de démolir/reconstruire

 

C'est peut-être un détail, mais il est difficile de comprendre l'utilité du renvoi à l'art. 2 dans l'art. 5 al. 2 proposé ? En effet, l'article 2 traitant du champ d'application de la LDTR, il semble complètement superflu de préciser qu'il s'agit d'immeubles tombant dans son champ d'application...

Il nous serait utile de comprendre le sens de ce renvoi s'il y en a un.

Par ailleurs, nous ne comprenons pas non plus le choix de prévoir un régime d'autorisation spéciale à l'art. 5 al. 2, alors que cet article consacre le principe de la non-démolition et prévoit à son art. 6 le régime de dérogation. Ce d'autant que dans la pratique, la distinction est sans effet.

Plus fondamental, le renvoi à l'art. 14 LEn al. 3 et 4 est, à notre sens insatisfaisant.

En effet, l'art. 14 LEn s'articule comme suit :

 

Art. 14 Prescriptions et standards énergétiques applicables 
1 Le règlement fixe les prescriptions et les standards énergétiques applicables notamment en matière : 

a) d'isolation thermique et de protection thermique estivale;

b) de préparation d'eau chaude sanitaire;

c) d'aération;

d) d'éclairage;

e) de chauffage et de climatisation;

f) d'indice de dépense d'énergie.

2 Lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments ou d’installations, l’autorité compétente peut prescrire au cas par cas la prise de dispositions constructives et techniques pour permettre l’intégration future d’installations techniques contribuant à une plus grande efficacité énergétique ou recourant aux énergies renouvelables et indigènes. Tel est notamment le cas s’agissant d’un système de distribution de chaleur pour le chauffage à basse température ou de dispositifs permettant un raccordement ultérieur à une conduite à distance.

3 L’autorité compétente peut contrôler la consommation d'énergie de tout bâtiment ou installation. En cas de dépassement des prescriptions applicables au cas d'espèce dans les domaines régis par l'alinéa 1, elle peut ordonner au propriétaire de réaliser, à ses frais, un audit énergétique et des mesures raisonnables, au sens de l'article 12 de la présente loi, d'optimisation de la gestion énergétique du bâtiment ou de l'installation concernés. S'il n'y a pas de dépassement des prescriptions applicables, les frais de contrôle ne peuvent pas être mis à la charge du propriétaire. 
4 Les grands consommateurs réalisent à leurs frais des audits énergétiques utiles de leur consommation d'énergie thermique, d'eau et d'électricité, et prennent des mesures raisonnables d’optimisation de leur consommation.

 

Comme on peut le constater à la lecture de cet article, les alinéa 3 et 4 n'opèrent aucune distinction entre des travaux à effectuer en opération de rénovation (changement des fenêtres, isolation en sous-toiture, etc.) des travaux d'une telle ampleur que cela conduirait à préférer économiquement une opération de démolition/reconstruction.

Or, pour le Rassemblement pour une politique sociale du logement, il est fondamental de réserver ces opérations de démolition/reconstruction aux objets qui n'atteindraient pas les objectifs fixés par la LEn sans des coûts de travaux clairement disproportionnés.

On ne voit effectivement pas pourquoi on devrait autoriser une opération d'une telle ampleur qu'une démolition/reconstruction si des mesures moins intrusives, moins longues et moins chères seraient à même de concilier l'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population, l'intérêt public à la rénovation du parc locatif et l'intérêt privé à l'investissement dans la rénovation.

De plus, le renvoi à l'art. 14 de la LEn n'est pas non plus satisfaisant sous l'angle de la clarté. En effet, je mets au défi quiconque de me dire quels sont les types de travaux et pour quels objectifs énergétiques visés ici. En effet, la LEn renvoie tous les barèmes, normes et objectifs au règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn) qui est très certainement bien plus difficile à saisir que la LDTR dans son ensemble. Un tel renvoi, sans distinction des situations (distinctions très précises et détaillées existants aux art. 12B à 12L du REn et qui renvoient pour l'essentiel à des normes SIA) est clairement contraire au but avoué des auteurs, disproportionné, et partant, contraire aux objectifs d'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population visés par la LDTR.

Nous proposons donc plutôt à la commission de se pencher sur une clause de dérogation supplémentaire à l'art. 6 dans des cas clairement définis où la démolition/reconstruction serait une mesure plus efficiente que la rénovation.

En conclusion, le RPSL ne serait pas opposé à une mention expresse de la problématique des « passoires énergétique » comme clause de dérogation (art. 6) au principe de la non démolition (art. 5), mais dans le respect de l'esprit de la LDTR, c'est-à-dire au meilleur choix d'efficience face aux intérêts publics et privés en présence.

 

Des loyers applicables aux opérations de démolition/reconstruction

La proposition des auteurs du présents projet de loi est de s'en tenir au calcul dit « Fracheboud » qui est une sorte de calcul de rendement des investissements de rénovation, sans « plafonnement LDTR ».

Le calcul « Fracheboud » est exprimé en mot à l'art. 11 al. 1 LDTR.

Voici un exemple tiré du séminaire du 2 octobre 2013 de l'USPI sur « l'état locatif » (Jacques Delessert, slides 66 à 71) qui, pour 1'000'000 Frs de travaux sur un état locatif de 800'000 Fr/an conduit à une variation admise d'un peu plus de 6,5% de l'état locatif, ce qui conduirait à porter un loyer de 3'000 Fr/pièce/an à un loyer de 3'195 Fr/pièce/an, ordre de grandeur parfaitement absorbable dans les « fourchettes LDTR ».

Il est évident que si les travaux sont extrêmement chers car l'immeuble a souffert d'un grave manque d'entretien préalable au projet de rénovation (devoir du bailleur qui ne doit pas être répercuté sur le loyer selon le droit fédéral), la marge de manœuvre offerte par la LDTR peut être parfois fort étroite.

Cependant, proposer de s'en tenir à l'art. 11 al. 1 dans des situations non suffisamment définies et qui ne le justifient pas forcément, sans cautèle, nous semble ouvrir une nouvelle fois la porte à une explosion des loyers, certes peut-être justifiée par des coûts réels exorbitants, mais qui par ce fait perdraient leur caractéristique de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, et donc violerait la loi.

Cela serait également une « prime » aux mauvais élèves des rénovations énergétiques qui inciterait les bailleurs à ne pas entretenir, à ne pas rénover, pour entrer dans la catégorie des « passoires énergétiques » et ainsi bénéficier de ce bonus.

 

En parlant de bonus...

Plutôt que de faire porter sur les seuls locataires la charge d'un défaut d'entretien passé ou le durcissement des normes écologiques, le RPSL aimerait rappeler à votre aimable attention que la LDTR, précurseur de la LEn sur cette question, a prévu un moyen de sortir par le haut de cet arbitrage délicat entre objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Il s'agit du Chapitre VI de la LDTR « Encouragement à la rénovation » qui permet :

  • de bénéficier des subventions du logement subventionné pour des loyers cibles correspondants (art. 15 al. 2)

  • un bonus conjoncturel à la rénovation (Section 2), dont le but est de maintenir les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population (art. 21) en permettant une meilleure rentabilité économique sans répercussion (complète) sur les loyers.

C'est le lieu de relever que par manque de fonds, le bonus à la rénovation n'existe de facto plus depuis plus de 2 ans maintenant (début 2013).

Par ailleurs, cette mesure trouve son pendant au REn, art. 13 L :

Art. 13L Bonus conjoncturel à l'énergie 
1 Une demande de subvention peut être déposée tant dans le cadre d'une démolition que d'une transformation ou d'une rénovation au sens de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996 (ci-après : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation). 
2 La demande de subvention est adressée au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie(28) simultanément au dépôt de la requête en autorisation de construire. 
3 Le montant de la subvention équivaut en règle générale au montant capitalisé en fonction de la durée d'amortissement des travaux correspondant à la différence entre le montant que le requérant pourrait répercuter sur les loyers en raison des travaux d'amélioration énergétique selon l'article 15, alinéa 11, de la loi et celui qu'il peut effectivement répercuter en raison de la limitation prévue à l'article 15, alinéas 12 et 13, de la loi et aux articles 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. 
4 Le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie statue sur préavis de la commission d’attribution. 
5 Aucune subvention ne peut être octroyée si le requérant n'a pas auparavant fait toutes les demandes de subvention à sa disposition, tant sur le plan fédéral que cantonal. 
6 Le montant de la subvention est payé après exécution des travaux énergétiques et pour autant qu'ils aient été réalisés conformément à l'autorisation de construire. 
 

Il est donc impératif aujourd'hui d'agir sur ce terrain de l'incitation, de rétablir des lignes budgétaires conséquentes pour ces bonus qui permettent d'atteindre les objectifs préoccupants les auteurs du présent projet sans pour autant faire porter sur les seuls locataires l'incurie d'entretien de certains propriétaires ou les objectifs d'intérêts publics de rénovation énergétique.

Au bénéfice des explications qui précèdent, le Rassemblement pour une politique sociale du logement s'oppose au PL 11461 tout en relevant que ses buts sont louables mais que les moyens ici proposés sont inadéquats, imprécis, déséquilibrés et peu efficients. Le RPSL invite donc la Commission du logement à déposer un projet de loi d'alimentation des bonus conjoncturels à la rénovation et à l'énergie de manière à soutenir une vraie politique de rénovation énergétique du parc locatif, équilibrée et cohérente.

 

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3 juin 2013 1 03 /06 /juin /2013 19:42

Commission Logement du Grand Conseil

Vendredi 3 juin 2013, 17h50

Salle des Fiefs, 2 rue de l'Hotel-de-Ville

 

PL 11141 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35)

PL 11144 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Pour une politique du logement équilibrée)

 

* * *

 

Introduction

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

A titre liminaire, le RPSL tient à saluer l’attitude nouvelle du Conseil d’Etat qui a enfin accepté de regarder la réalité de l’application de la LGZD et qui a pris l’initiative de proposer une modification législative afin d’en éliminer les effets pervers.

Aujourd’hui, comme le relève le Conseil d’Etat dans l’exposé des motifs, on peut résumer la situation du logement et de l’accession à la propriété de la manière suivante.

En effet, le RPSL n’est aucunement opposé à des mesures visant à faciliter l’accession à la propriété, tout en étant conscient que ce mode de logement n’est pas, ni en théorie et encore moins en pratique, accessible à la majorité de la population.

En effet, il est utile de préciser que le salaire mensuel brut médian s'élève à Fr. 7'239.-- et que la proportion de bas salaires a augmenté en dix ans de 3.4%, passant de 15.1% (2000) à 18.5% (2010) (Source OCSTAT, tableau T 03.04.1.3.02), alors que le prix de vente des appartements est de de Fr 7'821.— en 2010 et Fr. 9'203.— le mètre carré en 2011 (Source OCSTAT, tableau T 05.05.1.5.01).

Ainsi, pour un appartement de 85 mètres carrés (Source OCSTAT, statistique des loyers de mai 2012, p. 432.) permettant de loger un couple avec un enfant, l’acquéreur doit débourser Fr. 782'255.--, selon les données susmentionnées et donc disposer d’une épargne de Fr. 156'451.--, correspondant à 20% du prix d’acquisition.

Les Fr. 625'804.—que l’acheteur devra emprunter devront l’être à un taux d’intérêt hypothécaire de 2.75% (Moyenne des taux variables pour les logements (1errang) entre 2.25% et 3.25% (cf. site Internet BCGE)). Ils coûteront à celui-ci Fr. 17'209.— par année pour les seuls intérêts. A cette somme doit encore s’ajouter un amortissement de 2%, soit Fr. 12'516.- par année. La famille devra dès lors débourser au moins Fr. 29'725.- par année, charges non comprises, soit Fr. 2'477.—par mois, ce qui est bien supérieur au loyer moyen d’un appartement de 4 pièces aujourd’hui (Fr. 20'784.— par année, soit Fr. 1'732.— par mois (Source, OCSTAT, Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, tableau T 05.04.2.03)).

Ces chiffres s’entendent évidemment hors situation spéculative, tant sur les coûts de la propriété que sur ceux de la location, ce qui n’est malheureusement pas le cas.

Ainsi, en l’absence d’apport financier autre que l’épargne du ménage, on se rend aisément compte que seule la classe moyenne supérieure et les personnes aisées ont réellement la possibilité d’accéder à la propriété en zone de développement. Etant entendu que l’accession à la propriété hors zone de développement est encore plus onéreuse, les prix n’étant pas contrôlés. Cette dernière catégorie d’accession à la propriété ne s’adresse donc qu’à une élite économique, très minoritaire.

Ceci étant dit, même si les mesures proposées dans le PL 11141 ne sont pas de nature à résoudre globalement la problématique du logement et de la spéculation dont il fait l’objet à Genève, le RPSL salue la volonté du Conseil d’Etat de tenter, au moins pour la question de la PPE en zone de développement, d’empêcher certains de détourner le sens de la loi et la politique mise en place dans ce domaine.

 

PL 11141 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35)

Le RPSL partage les constats du Conseil d’Etat : des démarches d’investissements financiers spéculatifs empêchent aujourd’hui la classe moyenne supérieure d’accéder à la PPE en zone de développement.

En effet, nombre de ces appartements sont acquis par des investisseurs à des fins de rendements et non pas pour se loger personnellement. Ces logements construits en PPE sont loués durant la période de contrôle, puis les locataires sont mis à la porte aux fins de permettre au propriétaire de vendre l’appartement et donc de réaliser une importante plus-value qu'il n'avait pu faire précédemment en raison du contrôle des prix par l’Etat.

Il est à relever que pendant la période de contrôle, le loyer obtenu par le propriétaire dépasse de beaucoup les limites prévues dans le Code des obligations. La pratique administrative autorise en effet des rendements qui varient entre 5.5% et 7% (PA/SI/004.02. Il y a lieu à ce titre de solliciter du Département une distinction sur les rendements autorisés selon que l’on soit dans du locatif ou de la PPE mise en location, en tout cas tant que les obligations ne pour ces types de logements ne sont pas similaires). Pour rappel, les rendements prévus dans la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL – I 4 05) sont quant à eux de 4.5% à 6%, alors que, selon le Code des obligations, les logements en loyer libre ne doivent pas procurer au bailleur un rendement net supérieur à 2.75% (2.25% + 0.5%).

Dans ces circonstances, un investisseur a bien évidemment tout intérêt à mettre en location l’appartement pendant la période de contrôle, puis de le vendre sur le marché spéculatif. Non seulement il n’a pas perdu d’argent pendant 10 ans, mais en outre, il obtient à la clé une plus-value substantielle. Ces démarches ne sont pas stricto sensu illégales, mais elles détournent clairement l’esprit de la LGZD qui prévoit à son article 5 alinéa 1 lettre b que les logements destinés à la vente « répondent, par le nombre, le type et le prix de logements prévus à un besoin prépondérant d’intérêt général ». Or, en permettant aux logements destinés à la vente de devenir des objets d’investissement spéculatif financier, ils ne répondent plus du tout à un intérêt général. Il est donc nécessaire de modifier la loi afin que celle-ci puisse atteindre son but.

La modification proposée par le Conseil d’Etat vise donc à privilégier l’acquisition de ces logements en PPE en zone de développement aux acquéreurs désirant se loger personnellement, sauf justes motifs autorisés par le Département.

Cette limitation nous semble tout à fait adéquate, encore qu’il convienne de s’entendre sur les « justes motifs » reconnus pour obtenir une dérogation.

L’article 8A du PL dispose que dans le cas contraire, soit si l’appartement est loué pendant la période de contrôle, il devra donc être considéré comme un logement locatif, au sens de la LDTR et ne pourra donc être aliéné qu’aux conditions de celle-ci, sans pouvoir bénéficier de la lettre a de l’alinéa 4 de l’article 39 de la LDTR.

« Art. 39 al. 4 LDTR : Motifs d’autorisation

4 Le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci :

a) a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue;

b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée;

c) n’a jamais été loué;

d) a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la présente loi.

L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. »

Le RPSL approuve cette référence à la LDTR pour régler cette problématique. Nous relevons néanmoins qu’on peut s’interroger sur le fait de ne prévoir cette limitation que pour la période de contrôle de 10 ans. En effet, à partir du moment où ces logements sont destinés à loger leur propriétaires, on ne voit pas vraiment pourquoi un appartement loué après la période de contrôle devrait être exempté de cette règle. Le but étant clairement que ce parc de logements soit destiné à loger les propriétaires.

En effet, seule la règlementation du prix de vente et du prix des loyers est limitée dans le temps dans la LGZD, les autres normes s’appliquent en permanence. Partant, le principe que les logements en PPE « répondent, par le nombre, le type et le prix de logements prévus à un besoin prépondérant d’intérêt général » doit être réalisé en tout temps.

Maintenir cette règle en permanence aurait les conséquences positives suivantes : Monsieur Dupont achète un appartement en PPE et il y habite pendant 15 ans. Pour des raisons qui lui appartiennent, il choisit d’habiter ailleurs, deux choix s’offrent alors à lui :

  1. il met en vente son appartement ce qui permet à un autre ménage d’accéder à la propriété et de s’y loger (art. 5 al. 1 lettre b LGZD atteint) (et d’ailleurs il pourra réaliser une importante plus-value)

  2. ou il le met en location ce qui lui permet d’obtenir un rendement et de loger un ménage (art. 5 al. 1 lettre a LGZD atteint). S’il opte pour la version 2, l’appartement devient un logement locatif au sens de la LDTR et le reste. Néanmoins, si Monsieur Dupont veut revenir y habiter, il pourra invoquer le besoin propre du propriétaire au sens du droit du bail. Si finalement Monsieur Dupont veut vendre l’appartement, il sera, comme tout à chacun, soumis à la LDTR en particulier son art. 39 qui règle les cas d’aliénation d’appartements sans cependant pouvoir se prévaloir du fait que l’appartement était dès l’origine soumis au régime de PPE (art. 39 al. 4 let. a).

 

D’ailleurs cette réflexion devrait être également menée sur l’entier des appartements en PPE mis en location, pour des raisons d’égalité de traitement. C’est ce que vise la dernière initiative de l’ASLOCA, que le RPSL soutient. Le RPSL propose donc d’intégrer cette mesure dans le présent projet de loi déjà en ce qui concerne les logements construits en zone de développement afin de s’assurer que la LGZD puisse atteindre ses buts.

Concernant le PL 11141, le RPSL s’interroge encore sur l’efficacité dissuasive des sanctions prévue à l’article 9. En effet, une amende administrative de 20% du prix de l’immeuble ne peut-elle pas paraître finalement un coût acceptable pour un investisseur qui réaliserait une plus-value de 25 ou 30% ?

Finalement, le dispositif prévu à l’article 12 à titre de disposition transitoire d’entrée en vigueur n’est pas d’une limpidité absolue et le RPSL regrette que l’exposé des motifs n’explicite pas ce point.

 

PL 11144 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Pour une politique du logement équilibrée)

Concernant le PL 11144, le RPSL le soutient sans réserve.

L’allongement de la période de contrôle serait effectivement une des mesures à mettre en œuvre pour limiter la spéculation sur les logements construits en zone de développement. D’ailleurs, cette proposition avait été formulée par les milieux de défense des locataires et inscrite dans l’initiative 148 de l’Asloca.

Cette mesure, conjuguée avec le dispositif du PL 11141, permettrait sans aucun doute de globalement se défaire de la pratique spéculative sur la PPE en zone de développement.

Cependant, le seul allongement de la période de contrôle ne permettra pas à la classe moyenne supérieure d’accéder plus facilement à ce marché. Il est donc important de voir le PL 11144 comme un complément au PL 11141 et non pas comme une alternative à ce dernier.

 

En remerciant la Commission du Logement du Grand Conseil de réserver un bon accueil à la position du RPSL, nous vous prions de croire à l’assurance de nos sentiments les meilleurs.

 

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3 février 2012 5 03 /02 /février /2012 19:30

Commission Législative du Grand Conseil

Vendredi 3 févrer 2012, 17h05

Salle de l'auditeur, 2 rue de l'Hotel-de-Ville

 

IN 147-A au Grand Conseil sur la validité et la prise en considération de l'Initiative populaire IN 147 " Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! (Renforcement de la LDTR) "

http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00147A.pdf 

 

IN 148-A au Grand Conseil sur la validité et la prise en considération de l'Initiative populaire IN 148 " Bureaux et logements de luxe, ça suffit! Construisons des logements locatifs et bon marché "

http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00148A.pdf

 

* * *

 

Introduction

Le RPSL tient préalablement à communiquer à la Commission son étonnement et ses remerciements.

Son étonnement d'être convoqué pour évoquer des questions de recevabilité : en effet, pour notre part, nous restons persuadé que l’État dispose de tous les juristes nécessaires pour procéder à l'analyse juridique de la recevabilité d'initiatives. A cet égard, l'audition du RPSL est étonnant, si ce n'est pour alimenter l'adage « 2 juristes, 3 avis ».

Néanmoins, le RPSL tient a remercier la Commission de son invitation, dans la mesure où le Conseil d’État s'arroge le droit de profiter de la procédure relative à la recevabilité pour parler pendant les 3 quarts de son rapport du fond de ces textes, ainsi, les associations de défense des locataires peuvent faire de même, ce qui rétablit un peu l'équilibre.

 

Les initiatives

Après avoir été lancées début 2011, les 2 initiatives qui nous occupent on largement abouti à mi-année, preuve en est, si cela était nécessaire, de la cruelle préoccupation que représente le logement pour les Genevois, et pour cause !

A cet égard, il convient de préciser préalablement que ces deux initiatives sont des initiatives législativeset non des initiatives constitutionnelles. Cela doit évidemment nous conduire à analyser différemment les questions de recevabilité.

 

L’IN 147 « Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! »

L’IN 147 « Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! » traite essentiellement de la LDTR et propose des amendements à ce texte.

Au niveau de l'unité de la matière, dans la mesure où sur les mesures proposées trouvent quasiment toutes une existence dans la LDTR, avec un renforcement de mesures déjà existantes, il nous semblerait alors excessif de considérer que l'unité de la matière ne soit pas respectée.

Le principe sous-jacent est que l'unité de la matière est « [une] exigence [qui] interdit de mêler, dans un même objet soumis au peuple, plusieurs propositions de nature ou de but différents, qui forceraient ainsi le citoyen à une approbation ou à une opposition globale, alors qu’il pourrait n’être d’accord qu’avec une partie des propositions qui lui sont soumises » (rapport CE p.3). Pourtant, le Conseil d'État et votre Conseil n'ont absolument pas trouvé choquant de proposer au peuple une très longue Loi sur l'Énergie comprenant des modifications à la LDTR et touchant aux loyers dans une seule votation. Par conséquent, la cohérence exige de considérer que l'unité de la matière est ici réalisée, faute d'admettre que ce principe aurait été violé pour le vote sur la Loi sur l'Énergie.

C'est d'ailleurs ce que le Conseil d'État admet implicitement quelques lignes plus loin en disant « Les modifications de la loi sur l’énergie et de la loi sur les constructions et installations diverses, figurant à l’article 2, sont en effet mineures par rapport à l’article 1, modifiant la LDTR »(rapport CE p. 9) et en se référant justement à ce qui a été fait concernant la Loi sur l'Énergie.

Au niveau de l'unité de la forme et l'unité du genre, le Conseil d'État admet qu'elles sont respectées, nous n'allons donc pas nous étendre.

Au niveau de la question de la clarté, le Conseil d'État fait preuve d'une mauvaise foi crasse en considérant que ce que les initiants ont voulu dire concernant les article 6 et 9 n'est pas clair. Les modifications à ces articles sont très simples, et si on peut admettre que les initiants n'ont pas choisi le moyen le plus simple de l'exprimer, le Conseil d'État a également choisi de ne pas comprendre le débat politique déjà ancien sous-jacent. Les modifications aux articles 6 et 9 visent deux choses :

  • dire ce qu'est un logement, qui de part sa surface, est un logement de luxe

  • supprimer les augmentations iniques ne loyers introduites par la loi sur l’Énergie.

Concernant la recevabilité matérielle et la question de la conformité au droit supérieur, le Conseil d'Etat considère que quelques normes prévues par les initiants posent problème :

  • Il s'agit des restrictions aux démolitions en exigeant le doublement obligatoire de la surface de plancher en cas de démolition-reconstruction :

Sur ce point, à notre sens, le Conseil d'État perd de vue le fait qu'il s'agit de limiter une seule des possibilités qui s'offrent à un propriétaire de rénover son bâtiment, soit la voie de la démolition qui est indubitablement la plus onéreuse et la plus intrusive sur l'offre d'appartements dans le canton. Il est donc proportionné de n'autoriser ces opération seulement dans les cas où l'offre de logements ainsi créée est substantiellement augmentée. Par ailleurs le Conseil d'État dit que ce principe ne prévoit pas d'exception, alors que justement l'art. 6 al. 1 let. c in fine le prévoit pour certain bâtiments. Lorsqu'on sait en outre que le Conseiller d'État en charge n'hésite pas à introduire par voie réglementaire des dérogations générales à des principes d'une loi (dernier exemple en date, l'introduction de l'art. 2A RLGL), ce genre de remarque porte à sourire...

  • Cette dernière remarque est évidemment valable pour la critique portée à l'art. 44, al. 4 in fine. Mais même en considérant que le Conseil d'État ait des scrupules à introduire des nuances par voie de réglementaire, sa lecture de la sanction proposée est surprenante : il ne voit pas l'utilité du lien entre le loyer indument perçu et l'amende ! Pourtant, il nous semble que de fixer une amende proportionnellement à l'enrichissement indu est un principe bien admis en droit administratif.

  • les limitations aux autorisations de vendre les appartements :

Mise à part le fait que dans les paragraphes traitant de cette question, l'initiative change subitement de numéro officiel, on assiste à une spéculation rhétorique sur ce que le Tribunal fédéral accepterait ou pas comme limitation au droit de la propriété avec des bémols intéressants comme « problématique », ou encore « moins compatible », pour arriver miraculeusement à une conclusion pourtant sans appel : « contraire au droit fédéral ». Par contre, le principe « in dubio pro populo », lui, semble avoir été sacrifié à l'autel de l'appréciation politique.

Ou alors, sauvé in extremis par les 3 « probablement » de la « Conclusion intermédiaire » p. 29.

Le Conseil d'État admettant l'exécutabilitéde l'initiative, cette question peut être passée.

Quant aux conséquences du point de vue du Conseil d'État sur les griefs fait au texte de l'initiative, elles sont tout aussi discutables que l'argumentation elle-même : subjective et partiale, ce d'autant que si ce Conseil voulait entrer en matière sur les propositions formulées, ne serait-ce que par respect pour les 14'000 signataires et les 20'000 membres de l'ASLOCA, il aurait tout le loisir de le faire puisqu'il s'agit d'une initiative législative.

Concernant l'entier de cette question, il s'agit de ne pas se voiler la face : lorsqu'on veut tuer son chien, on dit qu'il a la rage et c'est systématiquement ce qu'a appliqué ce Grand Conseil s'agissant de toutes les initiatives de l'ASLOCA déposées depuis 10 ans ou presque.

A lors, en fait de toute manière, cet exercice semble bien futile : Mesdames et Messieurs les Députés de la majorité : invalidez tout, le TF reconnaîtra les siens...

 

N 148 " Bureaux et logements de luxe, ça suffit! Construisons des logements locatifs et bon marché "

Concernant l'IN 148, on peut répéter l'exercice, tout en ayant des doutes sur son utilité, je vais donc me contenter de soulever quelques points criant du rapport du Conseil d’État.

Comme l'admetle Conseil d'État, « toutes les mesures proposées [par cette initiative] ont certes pour but de favoriser de nouveaux logements, en donnant la priorité aux logements locatifs »(rapport p. 7). Ce qui est plus inquiétant c'est quand le Conseil d'État admet ne pas saisir les liens existants entre les mesures proposées par l'initiative... Certes la question du logement est un domaine complexe, mais il nous semblait tout de même que l'État comptait quelques spécialistes du domaine...

Ces questions sont évidemment liées car pour construire bon marché, il faut des terrains et il faut lutter donc la spéculation foncière et immobilière. Et je suis persuadée que personne ici n'oserait affirmer qu'il n'y a pas de spéculation foncière et immobilière sur notre Canton. Par conséquent, il évident que ces mesures ont un lien et que ces propositions respectent l'unité de la matière. Si l'on devrait porter grief à l'initiative, à mon sens, c'est son titre qui serait critiquable : « Halte à la spéculation » présent dans le titre de l'IN 147, lui siérait mieux encore.

Au niveau de l'unité de la forme et l'unité du genre, le Conseil d'État admet qu'elles sont respectées.

Encore une foi, au niveau de la question de la clarté, le Conseil d'État fait preuve d'une mauvaise foi crasse en considérant qu'il y a une contradiction dans l'art.9B : la formulation n'est très heureuse, mais le but est limpide : interdire l'aliénation d'appartement en période de pénurie sauf exception et pour le surplus, l'art. 37 LDTR est applicable.

Concernant la critique formulée à l'art. 9D elle est encore plus risible : cet article ne dit qu'une chose, c'est que lorsqu'on déclasse de la zone agricole, celle-ci doit être affectée à l’habitat (ce que prévoit déjà le Protocole d'Accord) mais précise qu'il doit s'agir de logement locatif (c'est c'est la seule spécificité de l'alinéa visé).

Quant au grief porté par le Conseil d’État à l'art. 9E alinéa 1 là je dois avouer que c'est moi qui ne comprend pas ce que l'auteur du rapport ne comprend pas... Je renonce.

Concernant la recevabilité matérielle et la question de la conformité au droit supérieur, le Conseil d’État considère les normes prévues aux art. 9A et suivants seraient contraire au droit fédéral. A mon sens le Conseil d’État confond deux problématiques : la conformité au droit fédéral et la logique légistique : ces normes devraient être proposées dans la LaLAT, cela doit être admis, mais le fait que les initiants aient choisi une voie différente ne veut pas encore dire que celle-ci soit contraire au droit fédéral. Cependant, l'argumentation se borne à dire que le fait de n'avoir pas proposé de modification de la LaLAT est faux sans expliquer en quoi ceci serait contraire au droit fédéral.

Il serait aussi invoqué que le droit foncier rural serait heurté par les propositions des initiants. Sans prétendre être une spécialiste du droit foncier rural, je peine à comprendre pourquoi l'art. 65 LDFR ne pourrait pas permettre à l'état d'acquérir ces terrains pour réaliser la tâche publique qu'est la construction de logements locatifs bon marchés. Par ailleurs, le Conseil d’État dit que la limite de prix alors ne s'applique pas sans aucunement indiquer la source de cette affirmation (base légale, jurisprudence ?). Le rapport en conclut qu'il est « douteux » que l'IN 148 soit valable par rapport à la LDFR sur une argumentation tout aussi « douteuse ».

Quant à l'argumentation sur la compatibilité de l'initiative avec le droit de propriété, l'argumentation du Conseil d’État est tout aussi emprunte d'idéologie que celle des initiants. Pour ma part, il ne sied guère à un débat sur la recevabilité de s'envoyer à la tête nos visions des atteintes admissibles, ou pas, au droit de la propriété afin de réaliser une vraie politique sociale du logement.

Finalement, une fois encore, invalidez tout, le TF reconnaîtra les siens...

 

 

Prise en considération

Cependant, étant auditionnée sur les rapports du Conseil d'État, souffrez que je me prononce sur la partie « prise en considération »: en tant que signataire du Protocole d'Accord sur le logement, je suis dans l'obligation de réagir sur certains propos tenus dans cette partie des rapports du Conseil d'État :

  • Les chiffres :

La pénurie est toujours aussi dramatique : En 2003 le taux de vacance s'élevait à 0,17%, en 2004 à 0,15%, en 2005 à 0,19%, à 0,14% en 2006, en 2007 à 0,19%, en 2008 à 0,20%, en 2009 à 0,21% et en 2010 à 0,23%.

La proportion de logements subventionnés continue à baisser, donc les logements libres continuent d'augmenter plus vite que les logements subventionnés.

Les loyers continuent à augmenter :

 

  • Le nombre de LUP à 5 ans de la signature du Protocole d'Accord : les chiffres indiqués dans le rapport du Conseil d’État à la page 36 du rapport sur l'IN 148 sont faux, biaisés et fort peu honnêtes :

  • 1890 logements existants ont été acquis pour les intégrer au parc de logements d'utilité publique -> certes, mais ça n'en fait pas encore des LUP puisqu'ils sont à ce jour non soumis à un taux d'occupation et à un taux d'effort.

  • 532 nouveaux logements d'utilité publique ont été construits et mis en location -> oui et il s'agit des seules vraies créations de LUP depuis la signature du protocole d'accord.

  • 80 logements ont été volontairement intégrés par leurs propriétaires dans le parc de logements d'utilité publique -> oui, mais il ne s'agit pas de nouveaux logements.

  • les 5476 logements propriétés des FIDP ont été intégrés au parc LUP dès l'entrée en vigueur de la loi -> oui, mais ne s'agit pas de nouveaux logements (sauf 350 nouveaux HBM)

  • Fin 2010, le socle de logements d'utilité publique contenait 7908 logements et atteignait le seuil de 5 % du parc locatif ->Non, fin 2010 le canton comptait 6'421 LUP parmi les logements subventionnés (Source OCSTAT: http://www.ge.ch/statistique/domaines/09/09_02/tableaux.asp#3auxquels il faut ajouter les 80 logements volontairement intégrés (6'501) sur 219'231 logements soit une proportion de 2,96% !

  • les séances du GSLUP : lorsque le RPSL ne les appelle pas à corps et à cri, ces séances sont annulée une fois sur deux « faute d'ordre du jour » !

  • l'incurie démontrée du DCTI a appliquer la LDTR, faute de moyen en ressources humaines, ce département ayant le plus grand turn over de l'État ceci explique probablement cela...

  • L'information fournie aux locataires est clairement insuffisante en cas de rénovation, preuve en est les cas d'arnaque que les tribunaux voient passer régulièrement. Sachant qu'ils ne sont que la pointe de l'iceberg (ratio 1/10), il est évident que l'information est insuffisante.

  • Lorsque le Conseiller d'État en charge se permet d'indiquer dans un rapport : « la fixation d’un plafond maximum pour le montant des loyers des appartements créés dans les combles ou suite à une surélévation est également inopportune, dans la mesure où elle pourrait avoir pour effet d’empêcher purement et simplement la création de nouveaux logements, faute d’un rendement suffisant de l’opération » alors qu'il habite un logement de ce type en loyer LDTR, on frise l'étouffement !

 

En vous remerciant, Mesdames et Messieurs les Députés pour votre attention.

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