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16 mars 2016 3 16 /03 /mars /2016 16:38

Le RPSL a été auditionné le 16 mars 2016 par la Commission de l'aménagement du Grand Conseil au sujet de la M 2139 déposée par l'UDC.

 

Introduction :

La motion M 2139 part d'un certain nombre de constats (dont une partie sont même erronés dans leur énoncé) et entend proposer une solution simpliste pour apporter une réponse à ce qui est supposé être un problème.

 

Des constats contestés

- que les logements vacants sont rares et chers

Le problème est leur rareté, le problème du prix est une conséquence de la rareté.

- que les familles de la classe moyenne sont contraintes à s’exiler en France voisine

Il n'y a aucune contrainte, seulement des choix opérés par certains acteurs. Il est à relevé que les familles de la classe moyenne sans passeport suisse ne disposent généralement pas d'une telle possibilité (accès au marché de l'emploi, enseignement, etc.)

- que les propriétaires dont le bien est déclassé en zone de développement n’ont aucun intérêt à vendre

Quelle généralisation vide de sens !

Généralement, les propriétaires d'une parcelle déclassée en ZD font une très intéressante opération en vendant, pour autant qu'ils ne doivent pas se reloger pour vendre. Le problème n'est pas le prix du terrain, mais le manque de possibilité pour se loger.

- que le plafonnement à 1 000 F le mètre carré de terrain pose problème

C'est absolument faux.

Comme dit pour le point précédent, le problème n'est pas le prix du terrain, mais le manque de possibilité pour se loger.

D'ailleurs, il serait bien que les député-e-s entendent une fois pour toute que :

LE PRIX DE VENTE DU TERRAIN N'EST PAS PLAFONNE POUR LE VENDEUR !!!

Il existe uniquement une limitation de la valorisation du prix dans le plan financier autorisé par l'Etat. Le promoteur peut donc acheter plus cher, il doit néanmoins réduire sa marge.

(cf. audition du RPSL ou de Michel Burgisser en 2010 (sic !) à l'occasion du PL 10635 : http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL10635A.pdf)

- que le prix que peut espérer un propriétaire ne lui permet pas de racheter un logement équivalent dans le même quartier

Encore une fois, la question est plus celle des objets disponibles que celle du prix.

D'ailleurs, lorsqu'un terrain est déclassé en ZD il y a :

- soit une impossibilité d'habiter en villa dans le quartier (car ce n'est plus un quartier de villa)

- soit beaucoup de possibilité d'acheter un appartements dans le nouveau quartier construit.

La possibilité d’acquérir un bien dans le futur quartier est même favorisée par les Directives du DALE.

https://www.ge.ch/logement/pdf/PA-SI-032.pdf

le DALE met également à disposition les moyens d'estimer son bien : https://www.ge.ch/logement/pdf/notice_estimations.pdf

 

- que de nombreux projets de construction sont bloqués à cause de ce plafonnement

Absolument faux.

Cf. supra.

- que la mesure proposée se veut incitative

Sans commentaire.

- qu’aucun changement de zone n’est requis

Cette phrase, dans ce contexte, est un non sens.

- que cette mesure permettrait de débloquer bon nombre de dossiers en vue de la réalisation rapide de logements

Absolument faux.

Cf. supra.

Le facteur de blocage principal est le manque de possibilité de se reloger et e le changement du cadre de vie : c'est un élément fondamental dans la décision de s'installer ailleurs pour un propriétaire. Il s’agit de l’ « effet domino », à savoir que le chantier et la construction du premier immeuble dans le quartier finit par convaincre les propriétaires restants de partir car le cadre de vie n’est plus le même. Réussir à changer le cadre de vie est le moyen le plus rapide pour engager une densification de secteur.

Des invites simplistes

Comme on l'a vu, la majorité des considérants s'appuient sur des constats erronés.

Partant de ces constats erronés, les solutions sont évidemment simplistes et n'atteindraient en aucun cas le but officiel de la motion : accélérer la construction de logement en ZD. D'ailleurs, en 2006 lorsque le prix est passé de 600 à 1'000 Fr/m2, on n'a pas vu des mouvements de vente significatifs.

Par contre, il est évident qu'une telle mesure aura un effet inflationniste sur le prix des terrains, des opérations, et donc du logement genevois dans son ensemble.

Au vu de ce qui précède, le Rassemblement pour une politique sociale du logement, vous recommande de refuser cette motion.

 

 

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Published by RPSL - dans Auditions GC
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15 juin 2015 1 15 /06 /juin /2015 20:38

PL 11461 modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR) (L 5 20) (Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf)

 

 

Introduction et historique

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

La LDTR semblant être l'objet de toutes les attentions, bienveillantes ou pas, du Parlement, il nous semble important de rappeler quelques fondamentaux.

Comme le résument la doctrine et la jurisprudence « la LDTR poursuit en parallèle un objectif quantitatif consistant à maintenir l'effectif des surfaces de logements existantes et un objectif qualitatif visant à la conservation sur le marché de certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix ou de leur conception. Il s'agit notamment d'empêcher que des logements peu coûteux ne fassent l'objet d'une transformation et soient ensuite remis sur le marché à des prix qui les rendent inaccessibles pour la majorité de la population ainsi que d'éviter la prolifération des logements de luxe au détriment des appartements correspondant aux besoins des personnes à revenu moyen et modeste » (Alain Maunoir, « La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence », RDAF 1996, pages 309 et 310).

Lorsque l'on entend modifier cette loi, il est important de se rappeler ces objectifs d'intérêts publics.

 

PL 11461 modifiant la LDTR : « Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf »

La motivation des auteurs du présent projet de loi est assez simple à comprendre et ils la résument dans l'exposé des motifs.

Sans chercher à trahir leur propos, celui-ci semble pouvoir être résumé ainsi : concernant les « passoires énergétiques » il est impossible de concilier les objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Posée ainsi, l'équation relève de la gageure, pourtant, comme souvent dans le domaine de l'investissement en matière de logement, tout est une question de curseurs et de là où ils sont placés par le Canton ou l'Autorité administrative afin d'arbitrer entre différents intérêts publics ou privés.

Cependant, si ouvrir la réflexion sur cette question peut être intéressante, le Rassemblement pour une politique sociale du logement est opposé à la solution législative proposée ici. Il salue néanmoins le fait que les auteurs visent à améliorer, de leur point de vue, un système de contrôle et d’encadrement et non de simplement se débarrasser de règles de protection des locataires, contrairement à d'autres.

Pour étayer notre propos, il est important d'avoir une vision un peu plus large de la LDTR en ne se limitant pas aux articles proposés à la modification. Afin d'avoir cette vision, il est proposé le tableau suivant qui permet de prendre la mesure des modifications proposées, de les commenter, mais également de prendre la mesure des autres éléments de la LDTR qui concernent cette problématique.

 

De la possibilité de démolir/reconstruire

 

C'est peut-être un détail, mais il est difficile de comprendre l'utilité du renvoi à l'art. 2 dans l'art. 5 al. 2 proposé ? En effet, l'article 2 traitant du champ d'application de la LDTR, il semble complètement superflu de préciser qu'il s'agit d'immeubles tombant dans son champ d'application...

Il nous serait utile de comprendre le sens de ce renvoi s'il y en a un.

Par ailleurs, nous ne comprenons pas non plus le choix de prévoir un régime d'autorisation spéciale à l'art. 5 al. 2, alors que cet article consacre le principe de la non-démolition et prévoit à son art. 6 le régime de dérogation. Ce d'autant que dans la pratique, la distinction est sans effet.

Plus fondamental, le renvoi à l'art. 14 LEn al. 3 et 4 est, à notre sens insatisfaisant.

En effet, l'art. 14 LEn s'articule comme suit :

 

Art. 14 Prescriptions et standards énergétiques applicables 
1 Le règlement fixe les prescriptions et les standards énergétiques applicables notamment en matière : 

a) d'isolation thermique et de protection thermique estivale;

b) de préparation d'eau chaude sanitaire;

c) d'aération;

d) d'éclairage;

e) de chauffage et de climatisation;

f) d'indice de dépense d'énergie.

2 Lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments ou d’installations, l’autorité compétente peut prescrire au cas par cas la prise de dispositions constructives et techniques pour permettre l’intégration future d’installations techniques contribuant à une plus grande efficacité énergétique ou recourant aux énergies renouvelables et indigènes. Tel est notamment le cas s’agissant d’un système de distribution de chaleur pour le chauffage à basse température ou de dispositifs permettant un raccordement ultérieur à une conduite à distance.

3 L’autorité compétente peut contrôler la consommation d'énergie de tout bâtiment ou installation. En cas de dépassement des prescriptions applicables au cas d'espèce dans les domaines régis par l'alinéa 1, elle peut ordonner au propriétaire de réaliser, à ses frais, un audit énergétique et des mesures raisonnables, au sens de l'article 12 de la présente loi, d'optimisation de la gestion énergétique du bâtiment ou de l'installation concernés. S'il n'y a pas de dépassement des prescriptions applicables, les frais de contrôle ne peuvent pas être mis à la charge du propriétaire. 
4 Les grands consommateurs réalisent à leurs frais des audits énergétiques utiles de leur consommation d'énergie thermique, d'eau et d'électricité, et prennent des mesures raisonnables d’optimisation de leur consommation.

 

Comme on peut le constater à la lecture de cet article, les alinéa 3 et 4 n'opèrent aucune distinction entre des travaux à effectuer en opération de rénovation (changement des fenêtres, isolation en sous-toiture, etc.) des travaux d'une telle ampleur que cela conduirait à préférer économiquement une opération de démolition/reconstruction.

Or, pour le Rassemblement pour une politique sociale du logement, il est fondamental de réserver ces opérations de démolition/reconstruction aux objets qui n'atteindraient pas les objectifs fixés par la LEn sans des coûts de travaux clairement disproportionnés.

On ne voit effectivement pas pourquoi on devrait autoriser une opération d'une telle ampleur qu'une démolition/reconstruction si des mesures moins intrusives, moins longues et moins chères seraient à même de concilier l'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population, l'intérêt public à la rénovation du parc locatif et l'intérêt privé à l'investissement dans la rénovation.

De plus, le renvoi à l'art. 14 de la LEn n'est pas non plus satisfaisant sous l'angle de la clarté. En effet, je mets au défi quiconque de me dire quels sont les types de travaux et pour quels objectifs énergétiques visés ici. En effet, la LEn renvoie tous les barèmes, normes et objectifs au règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn) qui est très certainement bien plus difficile à saisir que la LDTR dans son ensemble. Un tel renvoi, sans distinction des situations (distinctions très précises et détaillées existants aux art. 12B à 12L du REn et qui renvoient pour l'essentiel à des normes SIA) est clairement contraire au but avoué des auteurs, disproportionné, et partant, contraire aux objectifs d'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population visés par la LDTR.

Nous proposons donc plutôt à la commission de se pencher sur une clause de dérogation supplémentaire à l'art. 6 dans des cas clairement définis où la démolition/reconstruction serait une mesure plus efficiente que la rénovation.

En conclusion, le RPSL ne serait pas opposé à une mention expresse de la problématique des « passoires énergétique » comme clause de dérogation (art. 6) au principe de la non démolition (art. 5), mais dans le respect de l'esprit de la LDTR, c'est-à-dire au meilleur choix d'efficience face aux intérêts publics et privés en présence.

 

Des loyers applicables aux opérations de démolition/reconstruction

La proposition des auteurs du présents projet de loi est de s'en tenir au calcul dit « Fracheboud » qui est une sorte de calcul de rendement des investissements de rénovation, sans « plafonnement LDTR ».

Le calcul « Fracheboud » est exprimé en mot à l'art. 11 al. 1 LDTR.

Voici un exemple tiré du séminaire du 2 octobre 2013 de l'USPI sur « l'état locatif » (Jacques Delessert, slides 66 à 71) qui, pour 1'000'000 Frs de travaux sur un état locatif de 800'000 Fr/an conduit à une variation admise d'un peu plus de 6,5% de l'état locatif, ce qui conduirait à porter un loyer de 3'000 Fr/pièce/an à un loyer de 3'195 Fr/pièce/an, ordre de grandeur parfaitement absorbable dans les « fourchettes LDTR ».

Il est évident que si les travaux sont extrêmement chers car l'immeuble a souffert d'un grave manque d'entretien préalable au projet de rénovation (devoir du bailleur qui ne doit pas être répercuté sur le loyer selon le droit fédéral), la marge de manœuvre offerte par la LDTR peut être parfois fort étroite.

Cependant, proposer de s'en tenir à l'art. 11 al. 1 dans des situations non suffisamment définies et qui ne le justifient pas forcément, sans cautèle, nous semble ouvrir une nouvelle fois la porte à une explosion des loyers, certes peut-être justifiée par des coûts réels exorbitants, mais qui par ce fait perdraient leur caractéristique de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, et donc violerait la loi.

Cela serait également une « prime » aux mauvais élèves des rénovations énergétiques qui inciterait les bailleurs à ne pas entretenir, à ne pas rénover, pour entrer dans la catégorie des « passoires énergétiques » et ainsi bénéficier de ce bonus.

 

En parlant de bonus...

Plutôt que de faire porter sur les seuls locataires la charge d'un défaut d'entretien passé ou le durcissement des normes écologiques, le RPSL aimerait rappeler à votre aimable attention que la LDTR, précurseur de la LEn sur cette question, a prévu un moyen de sortir par le haut de cet arbitrage délicat entre objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Il s'agit du Chapitre VI de la LDTR « Encouragement à la rénovation » qui permet :

  • de bénéficier des subventions du logement subventionné pour des loyers cibles correspondants (art. 15 al. 2)

  • un bonus conjoncturel à la rénovation (Section 2), dont le but est de maintenir les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population (art. 21) en permettant une meilleure rentabilité économique sans répercussion (complète) sur les loyers.

C'est le lieu de relever que par manque de fonds, le bonus à la rénovation n'existe de facto plus depuis plus de 2 ans maintenant (début 2013).

Par ailleurs, cette mesure trouve son pendant au REn, art. 13 L :

Art. 13L Bonus conjoncturel à l'énergie 
1 Une demande de subvention peut être déposée tant dans le cadre d'une démolition que d'une transformation ou d'une rénovation au sens de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996 (ci-après : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation). 
2 La demande de subvention est adressée au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie(28) simultanément au dépôt de la requête en autorisation de construire. 
3 Le montant de la subvention équivaut en règle générale au montant capitalisé en fonction de la durée d'amortissement des travaux correspondant à la différence entre le montant que le requérant pourrait répercuter sur les loyers en raison des travaux d'amélioration énergétique selon l'article 15, alinéa 11, de la loi et celui qu'il peut effectivement répercuter en raison de la limitation prévue à l'article 15, alinéas 12 et 13, de la loi et aux articles 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. 
4 Le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie statue sur préavis de la commission d’attribution. 
5 Aucune subvention ne peut être octroyée si le requérant n'a pas auparavant fait toutes les demandes de subvention à sa disposition, tant sur le plan fédéral que cantonal. 
6 Le montant de la subvention est payé après exécution des travaux énergétiques et pour autant qu'ils aient été réalisés conformément à l'autorisation de construire. 
 

Il est donc impératif aujourd'hui d'agir sur ce terrain de l'incitation, de rétablir des lignes budgétaires conséquentes pour ces bonus qui permettent d'atteindre les objectifs préoccupants les auteurs du présent projet sans pour autant faire porter sur les seuls locataires l'incurie d'entretien de certains propriétaires ou les objectifs d'intérêts publics de rénovation énergétique.

Au bénéfice des explications qui précèdent, le Rassemblement pour une politique sociale du logement s'oppose au PL 11461 tout en relevant que ses buts sont louables mais que les moyens ici proposés sont inadéquats, imprécis, déséquilibrés et peu efficients. Le RPSL invite donc la Commission du logement à déposer un projet de loi d'alimentation des bonus conjoncturels à la rénovation et à l'énergie de manière à soutenir une vraie politique de rénovation énergétique du parc locatif, équilibrée et cohérente.

 

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3 juin 2013 1 03 /06 /juin /2013 19:42

Commission Logement du Grand Conseil

Vendredi 3 juin 2013, 17h50

Salle des Fiefs, 2 rue de l'Hotel-de-Ville

 

PL 11141 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35)

PL 11144 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Pour une politique du logement équilibrée)

 

* * *

 

Introduction

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

A titre liminaire, le RPSL tient à saluer l’attitude nouvelle du Conseil d’Etat qui a enfin accepté de regarder la réalité de l’application de la LGZD et qui a pris l’initiative de proposer une modification législative afin d’en éliminer les effets pervers.

Aujourd’hui, comme le relève le Conseil d’Etat dans l’exposé des motifs, on peut résumer la situation du logement et de l’accession à la propriété de la manière suivante.

En effet, le RPSL n’est aucunement opposé à des mesures visant à faciliter l’accession à la propriété, tout en étant conscient que ce mode de logement n’est pas, ni en théorie et encore moins en pratique, accessible à la majorité de la population.

En effet, il est utile de préciser que le salaire mensuel brut médian s'élève à Fr. 7'239.-- et que la proportion de bas salaires a augmenté en dix ans de 3.4%, passant de 15.1% (2000) à 18.5% (2010) (Source OCSTAT, tableau T 03.04.1.3.02), alors que le prix de vente des appartements est de de Fr 7'821.— en 2010 et Fr. 9'203.— le mètre carré en 2011 (Source OCSTAT, tableau T 05.05.1.5.01).

Ainsi, pour un appartement de 85 mètres carrés (Source OCSTAT, statistique des loyers de mai 2012, p. 432.) permettant de loger un couple avec un enfant, l’acquéreur doit débourser Fr. 782'255.--, selon les données susmentionnées et donc disposer d’une épargne de Fr. 156'451.--, correspondant à 20% du prix d’acquisition.

Les Fr. 625'804.—que l’acheteur devra emprunter devront l’être à un taux d’intérêt hypothécaire de 2.75% (Moyenne des taux variables pour les logements (1errang) entre 2.25% et 3.25% (cf. site Internet BCGE)). Ils coûteront à celui-ci Fr. 17'209.— par année pour les seuls intérêts. A cette somme doit encore s’ajouter un amortissement de 2%, soit Fr. 12'516.- par année. La famille devra dès lors débourser au moins Fr. 29'725.- par année, charges non comprises, soit Fr. 2'477.—par mois, ce qui est bien supérieur au loyer moyen d’un appartement de 4 pièces aujourd’hui (Fr. 20'784.— par année, soit Fr. 1'732.— par mois (Source, OCSTAT, Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, tableau T 05.04.2.03)).

Ces chiffres s’entendent évidemment hors situation spéculative, tant sur les coûts de la propriété que sur ceux de la location, ce qui n’est malheureusement pas le cas.

Ainsi, en l’absence d’apport financier autre que l’épargne du ménage, on se rend aisément compte que seule la classe moyenne supérieure et les personnes aisées ont réellement la possibilité d’accéder à la propriété en zone de développement. Etant entendu que l’accession à la propriété hors zone de développement est encore plus onéreuse, les prix n’étant pas contrôlés. Cette dernière catégorie d’accession à la propriété ne s’adresse donc qu’à une élite économique, très minoritaire.

Ceci étant dit, même si les mesures proposées dans le PL 11141 ne sont pas de nature à résoudre globalement la problématique du logement et de la spéculation dont il fait l’objet à Genève, le RPSL salue la volonté du Conseil d’Etat de tenter, au moins pour la question de la PPE en zone de développement, d’empêcher certains de détourner le sens de la loi et la politique mise en place dans ce domaine.

 

PL 11141 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35)

Le RPSL partage les constats du Conseil d’Etat : des démarches d’investissements financiers spéculatifs empêchent aujourd’hui la classe moyenne supérieure d’accéder à la PPE en zone de développement.

En effet, nombre de ces appartements sont acquis par des investisseurs à des fins de rendements et non pas pour se loger personnellement. Ces logements construits en PPE sont loués durant la période de contrôle, puis les locataires sont mis à la porte aux fins de permettre au propriétaire de vendre l’appartement et donc de réaliser une importante plus-value qu'il n'avait pu faire précédemment en raison du contrôle des prix par l’Etat.

Il est à relever que pendant la période de contrôle, le loyer obtenu par le propriétaire dépasse de beaucoup les limites prévues dans le Code des obligations. La pratique administrative autorise en effet des rendements qui varient entre 5.5% et 7% (PA/SI/004.02. Il y a lieu à ce titre de solliciter du Département une distinction sur les rendements autorisés selon que l’on soit dans du locatif ou de la PPE mise en location, en tout cas tant que les obligations ne pour ces types de logements ne sont pas similaires). Pour rappel, les rendements prévus dans la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL – I 4 05) sont quant à eux de 4.5% à 6%, alors que, selon le Code des obligations, les logements en loyer libre ne doivent pas procurer au bailleur un rendement net supérieur à 2.75% (2.25% + 0.5%).

Dans ces circonstances, un investisseur a bien évidemment tout intérêt à mettre en location l’appartement pendant la période de contrôle, puis de le vendre sur le marché spéculatif. Non seulement il n’a pas perdu d’argent pendant 10 ans, mais en outre, il obtient à la clé une plus-value substantielle. Ces démarches ne sont pas stricto sensu illégales, mais elles détournent clairement l’esprit de la LGZD qui prévoit à son article 5 alinéa 1 lettre b que les logements destinés à la vente « répondent, par le nombre, le type et le prix de logements prévus à un besoin prépondérant d’intérêt général ». Or, en permettant aux logements destinés à la vente de devenir des objets d’investissement spéculatif financier, ils ne répondent plus du tout à un intérêt général. Il est donc nécessaire de modifier la loi afin que celle-ci puisse atteindre son but.

La modification proposée par le Conseil d’Etat vise donc à privilégier l’acquisition de ces logements en PPE en zone de développement aux acquéreurs désirant se loger personnellement, sauf justes motifs autorisés par le Département.

Cette limitation nous semble tout à fait adéquate, encore qu’il convienne de s’entendre sur les « justes motifs » reconnus pour obtenir une dérogation.

L’article 8A du PL dispose que dans le cas contraire, soit si l’appartement est loué pendant la période de contrôle, il devra donc être considéré comme un logement locatif, au sens de la LDTR et ne pourra donc être aliéné qu’aux conditions de celle-ci, sans pouvoir bénéficier de la lettre a de l’alinéa 4 de l’article 39 de la LDTR.

« Art. 39 al. 4 LDTR : Motifs d’autorisation

4 Le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci :

a) a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue;

b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée;

c) n’a jamais été loué;

d) a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la présente loi.

L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. »

Le RPSL approuve cette référence à la LDTR pour régler cette problématique. Nous relevons néanmoins qu’on peut s’interroger sur le fait de ne prévoir cette limitation que pour la période de contrôle de 10 ans. En effet, à partir du moment où ces logements sont destinés à loger leur propriétaires, on ne voit pas vraiment pourquoi un appartement loué après la période de contrôle devrait être exempté de cette règle. Le but étant clairement que ce parc de logements soit destiné à loger les propriétaires.

En effet, seule la règlementation du prix de vente et du prix des loyers est limitée dans le temps dans la LGZD, les autres normes s’appliquent en permanence. Partant, le principe que les logements en PPE « répondent, par le nombre, le type et le prix de logements prévus à un besoin prépondérant d’intérêt général » doit être réalisé en tout temps.

Maintenir cette règle en permanence aurait les conséquences positives suivantes : Monsieur Dupont achète un appartement en PPE et il y habite pendant 15 ans. Pour des raisons qui lui appartiennent, il choisit d’habiter ailleurs, deux choix s’offrent alors à lui :

  1. il met en vente son appartement ce qui permet à un autre ménage d’accéder à la propriété et de s’y loger (art. 5 al. 1 lettre b LGZD atteint) (et d’ailleurs il pourra réaliser une importante plus-value)

  2. ou il le met en location ce qui lui permet d’obtenir un rendement et de loger un ménage (art. 5 al. 1 lettre a LGZD atteint). S’il opte pour la version 2, l’appartement devient un logement locatif au sens de la LDTR et le reste. Néanmoins, si Monsieur Dupont veut revenir y habiter, il pourra invoquer le besoin propre du propriétaire au sens du droit du bail. Si finalement Monsieur Dupont veut vendre l’appartement, il sera, comme tout à chacun, soumis à la LDTR en particulier son art. 39 qui règle les cas d’aliénation d’appartements sans cependant pouvoir se prévaloir du fait que l’appartement était dès l’origine soumis au régime de PPE (art. 39 al. 4 let. a).

 

D’ailleurs cette réflexion devrait être également menée sur l’entier des appartements en PPE mis en location, pour des raisons d’égalité de traitement. C’est ce que vise la dernière initiative de l’ASLOCA, que le RPSL soutient. Le RPSL propose donc d’intégrer cette mesure dans le présent projet de loi déjà en ce qui concerne les logements construits en zone de développement afin de s’assurer que la LGZD puisse atteindre ses buts.

Concernant le PL 11141, le RPSL s’interroge encore sur l’efficacité dissuasive des sanctions prévue à l’article 9. En effet, une amende administrative de 20% du prix de l’immeuble ne peut-elle pas paraître finalement un coût acceptable pour un investisseur qui réaliserait une plus-value de 25 ou 30% ?

Finalement, le dispositif prévu à l’article 12 à titre de disposition transitoire d’entrée en vigueur n’est pas d’une limpidité absolue et le RPSL regrette que l’exposé des motifs n’explicite pas ce point.

 

PL 11144 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Pour une politique du logement équilibrée)

Concernant le PL 11144, le RPSL le soutient sans réserve.

L’allongement de la période de contrôle serait effectivement une des mesures à mettre en œuvre pour limiter la spéculation sur les logements construits en zone de développement. D’ailleurs, cette proposition avait été formulée par les milieux de défense des locataires et inscrite dans l’initiative 148 de l’Asloca.

Cette mesure, conjuguée avec le dispositif du PL 11141, permettrait sans aucun doute de globalement se défaire de la pratique spéculative sur la PPE en zone de développement.

Cependant, le seul allongement de la période de contrôle ne permettra pas à la classe moyenne supérieure d’accéder plus facilement à ce marché. Il est donc important de voir le PL 11144 comme un complément au PL 11141 et non pas comme une alternative à ce dernier.

 

En remerciant la Commission du Logement du Grand Conseil de réserver un bon accueil à la position du RPSL, nous vous prions de croire à l’assurance de nos sentiments les meilleurs.

 

Le document en PDF

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3 février 2012 5 03 /02 /février /2012 19:30

Commission Législative du Grand Conseil

Vendredi 3 févrer 2012, 17h05

Salle de l'auditeur, 2 rue de l'Hotel-de-Ville

 

IN 147-A au Grand Conseil sur la validité et la prise en considération de l'Initiative populaire IN 147 " Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! (Renforcement de la LDTR) "

http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00147A.pdf 

 

IN 148-A au Grand Conseil sur la validité et la prise en considération de l'Initiative populaire IN 148 " Bureaux et logements de luxe, ça suffit! Construisons des logements locatifs et bon marché "

http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00148A.pdf

 

* * *

 

Introduction

Le RPSL tient préalablement à communiquer à la Commission son étonnement et ses remerciements.

Son étonnement d'être convoqué pour évoquer des questions de recevabilité : en effet, pour notre part, nous restons persuadé que l’État dispose de tous les juristes nécessaires pour procéder à l'analyse juridique de la recevabilité d'initiatives. A cet égard, l'audition du RPSL est étonnant, si ce n'est pour alimenter l'adage « 2 juristes, 3 avis ».

Néanmoins, le RPSL tient a remercier la Commission de son invitation, dans la mesure où le Conseil d’État s'arroge le droit de profiter de la procédure relative à la recevabilité pour parler pendant les 3 quarts de son rapport du fond de ces textes, ainsi, les associations de défense des locataires peuvent faire de même, ce qui rétablit un peu l'équilibre.

 

Les initiatives

Après avoir été lancées début 2011, les 2 initiatives qui nous occupent on largement abouti à mi-année, preuve en est, si cela était nécessaire, de la cruelle préoccupation que représente le logement pour les Genevois, et pour cause !

A cet égard, il convient de préciser préalablement que ces deux initiatives sont des initiatives législativeset non des initiatives constitutionnelles. Cela doit évidemment nous conduire à analyser différemment les questions de recevabilité.

 

L’IN 147 « Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! »

L’IN 147 « Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! » traite essentiellement de la LDTR et propose des amendements à ce texte.

Au niveau de l'unité de la matière, dans la mesure où sur les mesures proposées trouvent quasiment toutes une existence dans la LDTR, avec un renforcement de mesures déjà existantes, il nous semblerait alors excessif de considérer que l'unité de la matière ne soit pas respectée.

Le principe sous-jacent est que l'unité de la matière est « [une] exigence [qui] interdit de mêler, dans un même objet soumis au peuple, plusieurs propositions de nature ou de but différents, qui forceraient ainsi le citoyen à une approbation ou à une opposition globale, alors qu’il pourrait n’être d’accord qu’avec une partie des propositions qui lui sont soumises » (rapport CE p.3). Pourtant, le Conseil d'État et votre Conseil n'ont absolument pas trouvé choquant de proposer au peuple une très longue Loi sur l'Énergie comprenant des modifications à la LDTR et touchant aux loyers dans une seule votation. Par conséquent, la cohérence exige de considérer que l'unité de la matière est ici réalisée, faute d'admettre que ce principe aurait été violé pour le vote sur la Loi sur l'Énergie.

C'est d'ailleurs ce que le Conseil d'État admet implicitement quelques lignes plus loin en disant « Les modifications de la loi sur l’énergie et de la loi sur les constructions et installations diverses, figurant à l’article 2, sont en effet mineures par rapport à l’article 1, modifiant la LDTR »(rapport CE p. 9) et en se référant justement à ce qui a été fait concernant la Loi sur l'Énergie.

Au niveau de l'unité de la forme et l'unité du genre, le Conseil d'État admet qu'elles sont respectées, nous n'allons donc pas nous étendre.

Au niveau de la question de la clarté, le Conseil d'État fait preuve d'une mauvaise foi crasse en considérant que ce que les initiants ont voulu dire concernant les article 6 et 9 n'est pas clair. Les modifications à ces articles sont très simples, et si on peut admettre que les initiants n'ont pas choisi le moyen le plus simple de l'exprimer, le Conseil d'État a également choisi de ne pas comprendre le débat politique déjà ancien sous-jacent. Les modifications aux articles 6 et 9 visent deux choses :

  • dire ce qu'est un logement, qui de part sa surface, est un logement de luxe

  • supprimer les augmentations iniques ne loyers introduites par la loi sur l’Énergie.

Concernant la recevabilité matérielle et la question de la conformité au droit supérieur, le Conseil d'Etat considère que quelques normes prévues par les initiants posent problème :

  • Il s'agit des restrictions aux démolitions en exigeant le doublement obligatoire de la surface de plancher en cas de démolition-reconstruction :

Sur ce point, à notre sens, le Conseil d'État perd de vue le fait qu'il s'agit de limiter une seule des possibilités qui s'offrent à un propriétaire de rénover son bâtiment, soit la voie de la démolition qui est indubitablement la plus onéreuse et la plus intrusive sur l'offre d'appartements dans le canton. Il est donc proportionné de n'autoriser ces opération seulement dans les cas où l'offre de logements ainsi créée est substantiellement augmentée. Par ailleurs le Conseil d'État dit que ce principe ne prévoit pas d'exception, alors que justement l'art. 6 al. 1 let. c in fine le prévoit pour certain bâtiments. Lorsqu'on sait en outre que le Conseiller d'État en charge n'hésite pas à introduire par voie réglementaire des dérogations générales à des principes d'une loi (dernier exemple en date, l'introduction de l'art. 2A RLGL), ce genre de remarque porte à sourire...

  • Cette dernière remarque est évidemment valable pour la critique portée à l'art. 44, al. 4 in fine. Mais même en considérant que le Conseil d'État ait des scrupules à introduire des nuances par voie de réglementaire, sa lecture de la sanction proposée est surprenante : il ne voit pas l'utilité du lien entre le loyer indument perçu et l'amende ! Pourtant, il nous semble que de fixer une amende proportionnellement à l'enrichissement indu est un principe bien admis en droit administratif.

  • les limitations aux autorisations de vendre les appartements :

Mise à part le fait que dans les paragraphes traitant de cette question, l'initiative change subitement de numéro officiel, on assiste à une spéculation rhétorique sur ce que le Tribunal fédéral accepterait ou pas comme limitation au droit de la propriété avec des bémols intéressants comme « problématique », ou encore « moins compatible », pour arriver miraculeusement à une conclusion pourtant sans appel : « contraire au droit fédéral ». Par contre, le principe « in dubio pro populo », lui, semble avoir été sacrifié à l'autel de l'appréciation politique.

Ou alors, sauvé in extremis par les 3 « probablement » de la « Conclusion intermédiaire » p. 29.

Le Conseil d'État admettant l'exécutabilitéde l'initiative, cette question peut être passée.

Quant aux conséquences du point de vue du Conseil d'État sur les griefs fait au texte de l'initiative, elles sont tout aussi discutables que l'argumentation elle-même : subjective et partiale, ce d'autant que si ce Conseil voulait entrer en matière sur les propositions formulées, ne serait-ce que par respect pour les 14'000 signataires et les 20'000 membres de l'ASLOCA, il aurait tout le loisir de le faire puisqu'il s'agit d'une initiative législative.

Concernant l'entier de cette question, il s'agit de ne pas se voiler la face : lorsqu'on veut tuer son chien, on dit qu'il a la rage et c'est systématiquement ce qu'a appliqué ce Grand Conseil s'agissant de toutes les initiatives de l'ASLOCA déposées depuis 10 ans ou presque.

A lors, en fait de toute manière, cet exercice semble bien futile : Mesdames et Messieurs les Députés de la majorité : invalidez tout, le TF reconnaîtra les siens...

 

N 148 " Bureaux et logements de luxe, ça suffit! Construisons des logements locatifs et bon marché "

Concernant l'IN 148, on peut répéter l'exercice, tout en ayant des doutes sur son utilité, je vais donc me contenter de soulever quelques points criant du rapport du Conseil d’État.

Comme l'admetle Conseil d'État, « toutes les mesures proposées [par cette initiative] ont certes pour but de favoriser de nouveaux logements, en donnant la priorité aux logements locatifs »(rapport p. 7). Ce qui est plus inquiétant c'est quand le Conseil d'État admet ne pas saisir les liens existants entre les mesures proposées par l'initiative... Certes la question du logement est un domaine complexe, mais il nous semblait tout de même que l'État comptait quelques spécialistes du domaine...

Ces questions sont évidemment liées car pour construire bon marché, il faut des terrains et il faut lutter donc la spéculation foncière et immobilière. Et je suis persuadée que personne ici n'oserait affirmer qu'il n'y a pas de spéculation foncière et immobilière sur notre Canton. Par conséquent, il évident que ces mesures ont un lien et que ces propositions respectent l'unité de la matière. Si l'on devrait porter grief à l'initiative, à mon sens, c'est son titre qui serait critiquable : « Halte à la spéculation » présent dans le titre de l'IN 147, lui siérait mieux encore.

Au niveau de l'unité de la forme et l'unité du genre, le Conseil d'État admet qu'elles sont respectées.

Encore une foi, au niveau de la question de la clarté, le Conseil d'État fait preuve d'une mauvaise foi crasse en considérant qu'il y a une contradiction dans l'art.9B : la formulation n'est très heureuse, mais le but est limpide : interdire l'aliénation d'appartement en période de pénurie sauf exception et pour le surplus, l'art. 37 LDTR est applicable.

Concernant la critique formulée à l'art. 9D elle est encore plus risible : cet article ne dit qu'une chose, c'est que lorsqu'on déclasse de la zone agricole, celle-ci doit être affectée à l’habitat (ce que prévoit déjà le Protocole d'Accord) mais précise qu'il doit s'agir de logement locatif (c'est c'est la seule spécificité de l'alinéa visé).

Quant au grief porté par le Conseil d’État à l'art. 9E alinéa 1 là je dois avouer que c'est moi qui ne comprend pas ce que l'auteur du rapport ne comprend pas... Je renonce.

Concernant la recevabilité matérielle et la question de la conformité au droit supérieur, le Conseil d’État considère les normes prévues aux art. 9A et suivants seraient contraire au droit fédéral. A mon sens le Conseil d’État confond deux problématiques : la conformité au droit fédéral et la logique légistique : ces normes devraient être proposées dans la LaLAT, cela doit être admis, mais le fait que les initiants aient choisi une voie différente ne veut pas encore dire que celle-ci soit contraire au droit fédéral. Cependant, l'argumentation se borne à dire que le fait de n'avoir pas proposé de modification de la LaLAT est faux sans expliquer en quoi ceci serait contraire au droit fédéral.

Il serait aussi invoqué que le droit foncier rural serait heurté par les propositions des initiants. Sans prétendre être une spécialiste du droit foncier rural, je peine à comprendre pourquoi l'art. 65 LDFR ne pourrait pas permettre à l'état d'acquérir ces terrains pour réaliser la tâche publique qu'est la construction de logements locatifs bon marchés. Par ailleurs, le Conseil d’État dit que la limite de prix alors ne s'applique pas sans aucunement indiquer la source de cette affirmation (base légale, jurisprudence ?). Le rapport en conclut qu'il est « douteux » que l'IN 148 soit valable par rapport à la LDFR sur une argumentation tout aussi « douteuse ».

Quant à l'argumentation sur la compatibilité de l'initiative avec le droit de propriété, l'argumentation du Conseil d’État est tout aussi emprunte d'idéologie que celle des initiants. Pour ma part, il ne sied guère à un débat sur la recevabilité de s'envoyer à la tête nos visions des atteintes admissibles, ou pas, au droit de la propriété afin de réaliser une vraie politique sociale du logement.

Finalement, une fois encore, invalidez tout, le TF reconnaîtra les siens...

 

 

Prise en considération

Cependant, étant auditionnée sur les rapports du Conseil d'État, souffrez que je me prononce sur la partie « prise en considération »: en tant que signataire du Protocole d'Accord sur le logement, je suis dans l'obligation de réagir sur certains propos tenus dans cette partie des rapports du Conseil d'État :

  • Les chiffres :

La pénurie est toujours aussi dramatique : En 2003 le taux de vacance s'élevait à 0,17%, en 2004 à 0,15%, en 2005 à 0,19%, à 0,14% en 2006, en 2007 à 0,19%, en 2008 à 0,20%, en 2009 à 0,21% et en 2010 à 0,23%.

La proportion de logements subventionnés continue à baisser, donc les logements libres continuent d'augmenter plus vite que les logements subventionnés.

Les loyers continuent à augmenter :

 

  • Le nombre de LUP à 5 ans de la signature du Protocole d'Accord : les chiffres indiqués dans le rapport du Conseil d’État à la page 36 du rapport sur l'IN 148 sont faux, biaisés et fort peu honnêtes :

  • 1890 logements existants ont été acquis pour les intégrer au parc de logements d'utilité publique -> certes, mais ça n'en fait pas encore des LUP puisqu'ils sont à ce jour non soumis à un taux d'occupation et à un taux d'effort.

  • 532 nouveaux logements d'utilité publique ont été construits et mis en location -> oui et il s'agit des seules vraies créations de LUP depuis la signature du protocole d'accord.

  • 80 logements ont été volontairement intégrés par leurs propriétaires dans le parc de logements d'utilité publique -> oui, mais il ne s'agit pas de nouveaux logements.

  • les 5476 logements propriétés des FIDP ont été intégrés au parc LUP dès l'entrée en vigueur de la loi -> oui, mais ne s'agit pas de nouveaux logements (sauf 350 nouveaux HBM)

  • Fin 2010, le socle de logements d'utilité publique contenait 7908 logements et atteignait le seuil de 5 % du parc locatif ->Non, fin 2010 le canton comptait 6'421 LUP parmi les logements subventionnés (Source OCSTAT: http://www.ge.ch/statistique/domaines/09/09_02/tableaux.asp#3auxquels il faut ajouter les 80 logements volontairement intégrés (6'501) sur 219'231 logements soit une proportion de 2,96% !

  • les séances du GSLUP : lorsque le RPSL ne les appelle pas à corps et à cri, ces séances sont annulée une fois sur deux « faute d'ordre du jour » !

  • l'incurie démontrée du DCTI a appliquer la LDTR, faute de moyen en ressources humaines, ce département ayant le plus grand turn over de l'État ceci explique probablement cela...

  • L'information fournie aux locataires est clairement insuffisante en cas de rénovation, preuve en est les cas d'arnaque que les tribunaux voient passer régulièrement. Sachant qu'ils ne sont que la pointe de l'iceberg (ratio 1/10), il est évident que l'information est insuffisante.

  • Lorsque le Conseiller d'État en charge se permet d'indiquer dans un rapport : « la fixation d’un plafond maximum pour le montant des loyers des appartements créés dans les combles ou suite à une surélévation est également inopportune, dans la mesure où elle pourrait avoir pour effet d’empêcher purement et simplement la création de nouveaux logements, faute d’un rendement suffisant de l’opération » alors qu'il habite un logement de ce type en loyer LDTR, on frise l'étouffement !

 

En vous remerciant, Mesdames et Messieurs les Députés pour votre attention.

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