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5 septembre 2011 1 05 /09 /septembre /2011 18:26

Communiqué de presse du RPSL du 5 septembre 2011 :

 

La nouvelle solution de Mark Muller pour sortir de la crise du logement :

la construction de taudis !

 

Dans la FAO du 31 août 2011, une lecture attentive nous révèle une modification du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL) I 4 05.01 introduisant un nouvel article 2A « Dérogation » qui permet officiellement de péjorer la qualité des logements sociaux en vue d'abaisser les coûts de construction.

En premier lieu, le RPSL dénonce vigoureusement la stratégie choisie par le Conseiller d'Etat en charge : après avoir mandaté un groupe d'expert pour étudier comment diminuer les coûts de construction des logements mais n'avoir pas validé officiellement leurs résultats, justement pour « ne pas porter atteinte à l'habitabilité des logements », Mark Muller choisit de mettre en œuvre néanmoins cette approche, par la voie de la dérogation, la pire en démocratie, et sans concertation ni communication.

Le RPSL s'oppose depuis plusieurs années à cette volonté politique de l'élu libéral de faire du logement au rabais pour les personnes modestes. Cela montre bien la vision du conseiller d'Etat, qui, sans rougir, affirmait trouver parfaitement normal que « les ménages à revenus modestes soient logés dans des logements de moins bonne qualité que ceux plus aisés ».

le RPSL ne peut accepter que le programme des LUP devienne le prétexte pour construire un logement social dévalorisé et dévalorisant. Ces mesures constituent une régression sociale et un démantèlement des compromis sociaux confortés notamment par la signature du Protocole d’accord.

Concrètement, cette modification du règlement permettra de se passer des choses qui font toute la différence entre un vrai logement et un toit sur la tête : les buanderies, les locaux à poussette, les locaux vélos, une salle de bain et des toilettes séparées pour les appartements de 4 pièces et plus, les armoires et rangements dans les cuisines, voire même l'espace suffisant pour permettre la cuisinière et le frigo et, bien sûr, il n'y a pas de petits profits, les armoires et rangements prévus dans les appartements.

Ces restrictions vont permettre des économies de bout de chandelle qui n'auront même pas d'influence à la baisse sur les loyers des locataires, mais uniquement sur la subvention que le DCTI versait pour atteindre les loyers sociaux. Par conséquent, le calcul est très simple, les locataires modestes vont avoir des logements de moins bonne qualité pour le même loyer !

Sans compter qu'en identifiant ces logements en logements pour pauvres, c'est plusieurs décennies de stigmatisation qui se mettent en place, avec l'avènement de vrais quartier de taudis sur notre territoire. A l'heure où le Conseil d'Etat déclare vouloir mettre en place une politique de réduction des inégalités territoriales, cette modification réglementaire va à l'envers du bon sens !

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30 novembre 2009 1 30 /11 /novembre /2009 10:49

Dans le cadre de sa participation au Groupe de Suivi LUP, le Rassemblement pour une politique sociale du logement a eu l'occasion de participer aux travaux de rédaction du Règlement d'exécution de la loi sur la construction de logements d'utilité publique RUP).

 

Vous pourrez retrouver sa contribution ici.

 

Le règlement tel qu'adopté par le Conseil d'Etat est disponible dans la législation en ligne de l'Etat de Genève.

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3 mars 2008 1 03 /03 /mars /2008 11:28

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement a pris connaissance à la fin de l'année 2007 du rapport de synthèse "Réduction des coûts de construction des logements d'utilité publique (-20%) du 17.12.07 . Le présent document regroupe les principales remarques du RPSL, sans que celles-ci ne traitent exhaustivement de l’ensemble des mesures évoquées dans le rapport.

 

**  **  ** 

 

La maîtrise des coûts devrait être l’un des objectifs principaux de tous les acteurs du secteur d’activité de la construction.

 

C’est pourquoi l’initiative prise en juin 2007 par les Fondations immobilières de droit public, sous l’impulsion de Monsieur Mark MULLER, Conseiller d’Etat en charge du DCTI, d’une consultation intitulée « Réduction des coûts des logements d’utilité publique » et dont le Rapport de synthèse à été publié en décembre 2007 et débattu début février 2008, aurait pu être une initiative intéressante, bien qu’il aurait été préférable de l’appeler « Maîtrise des coûts... » que « Réduction des coûts… ».

 

Dès le commencement de la réflexion, une orientation a été fixée par Monsieur Mark MULLER et quelques uns des responsables des quatre fondations, un objectif que la déclaration du Conseiller d’Etat, le 15 juin 2007, lors de la réunion de lancement de cette consultation défini parfaitement :

 

« Entre logement en P.P.E et H.B.M. la différence est aujourd’hui beaucoup trop faible au niveau des coûts. Il est logique que ceux qui ont moins de revenu soient logés moins bien que ceux qui ont de hauts revenus. Il faut donc mettre sur le marché des logements bon marché ».

 

Cette entrée en matière a logiquement orienté la réflexion vers l’abaissement de la qualité des logements plutôt que vers l’abaissement du prix de revient.

 

La démarche est regrettable tant au niveau de l'honnêté intellectuelle qu'au niveau du déroulement des travaux du groupe institué.

 

 

1.      Une problématique très restrictive

 

En premier lieu, le RPSL considère qu'il faudrait plutôt chercher à abaisser le prix de revient plutôt que de réduire la qualité des logements.

 

Dans ce sens, le RPSL propose d’activer les procédures de déclassement de terrains agricoles (ou industriels) pour créer une offre susceptible d’une part de libérer des terrains et, d’autre part, de les libérer à un prix modéré.

 

Le RPSL s’est opposé à l’augmentation du prix des terrains déclassés issus de la zone agricole.

 

Aujourd’hui, le RPSL demande que soit appliqué un droit de superficie à CHF 200.-/m2 pour les logements à caractère social (LUP, logements pérennes, certaines coopératives). Une telle mesure contribuerait à abaisser significativement le prix de revient des opérations. En effet, c'est le lieu de rappeler que le prix du terrain intervient à environ 20% du prix de revient total de la réalisation.

 

 

2.      A propos de certaines économies

 


Certaines mesures proposées dans le rapport sont acceptables car elles ne péjorent pas l’habitabilité des logements.

 

Par exemple :
-       L'augmentation de la taille des opérations;
-  Le remplacement des attiques par un étage complet, voire la possibilité de créer un étage supplémentaire;
-  La non-systèmatisation du calcul des places de parking nécessaires;
-      La suppression des taxes de compensation pour les abris PC, du raccordement en gaz ménager, etc. 

 

Par contre, de nombreuses propositions du rapport impliquent une véritable régression sociale :

 

Ø  La systématisation de l’application des minimums LGL, notamment pour les surfaces des pièces, pour leur volume (vide d’étage à 240 cm), voire l’intégration des surfaces de circulation au calcul de la surface des pièces conduisant à une réduction de la surface habitable.

 

Le minimum LGL a été établi il y a plusieurs dizaines d’années. Pourtant, dans de nombreux immeubles des grands ensembles du début des années 60 (par exemple Le Lignon, la Cité de Meyrin, les immeubles Honegger), qui correspondent à un standard usuel, les surfaces dépassent largement les minimum LGL.

 

Cette augmentation de la surface correspond à un besoin : une chambre de 3.0m x 3.0m est, objectivement, très petite. D’ailleurs, les normes fédérales prévoient des minimums plus élevés.

 

Sans compter que ces gabarits sont parfaitement inadaptés pour tous les locataires à mobilité réduite.

 

Revenir sur les dimensions usuelles des logements d'utilité publique pour préconiser les stricts minimums LGL représenterait un retour en arrière déplorable et honteux.

 

 

Ø  Une autre proposition très contestable est « L’assouplissement de la notion actuellement très restrictive de pièce (espace fermé avec lumière naturelle et vue sur l’extérieur) pour permettre la création de nouvelles typologies avec de plus grands espaces polyvalents ».

 

Dans les faits, de nombreuses pièces de séjours ne sont actuellement pas fermées et cela peut se révéler judicieux.

 

Mais cet « assouplissement » - au nom de la polyvalence des espaces - peut vite rejeter tout ou partie des pièces vers l’intérieur des bâtiments dans les parties sombres et les moins conviviales (cas de l’opération « Charmilles » par exemple).

 

La « polyvalence » entre d'ailleurs en contradiction avec la demande d'une séparation des fonctions dans les immeubles afin de limiter les nuisances phoniques sources de conflits de voisinage.

 

 

Ø  D’autres suggestions - dont l’impact économique est faible - abaissent significativement la qualité de vie :

- L’abandon du WC séparé pour les 4-5 pièces, mesure élémentaire de confort ;
- Les cuisines « ouvertes », c’est à dire sans cloison entre séjour et cuisine, qui négligent l’occupation différenciée très utile entre ces deux pièces ;
- La pose de revêtement de sol directement sur les dalles (sans isolation phonique entre les étages), qui péjore fortement les relations de voisinage entre locataires ;
- La limitation des baies vitrées « de grande importance » qui peut déboucher, puisque l’on parle de minimum légaux, sur une réduction des vitrages à 10% de la surface de la pièce. Parfaite illustration de « cages à lapins », soit des logements exigus et mal éclairés !
- Enfin, la suppression des balcons - alors que la plupart des nouvelles constructions prendront place dans des zones suburbaines - évacue un espace qui ne peut pas être considéré comme un luxe.

 

 

3.      Réduire les coûts ou créer un standard au rabais ?

 

Une généralisation des exigences minimales de la LGL et de la LCI détourne l'esprit de la loi qui, en instaurant des limites, visait à éviter des dérapages et non à fixer une règle applicable aux logements.

 

On est en droit de se demander si l'objectif central ne consiste pas avant tout à créer un nouveau standard pour les catégories défavorisées : le logement minimum. Celui-ci devrait se différencier clairement et visiblement des loyers libres, et même des HLM.

 

Nous estimons que les locataires à faibles revenus doivent continuer à disposer de surfaces et de conditions d'habitat analogues à la majorité des salariés. Ceux-ci, dans les HLM par exemple, ne bénéficient pas de logements d'un standard particulièrement élevé.

 

Ces conditions d'habitat équivalentes doivent également porter sur les standards énargétiques des bâtiments destinés à acueillir les LUP.

 

Par contre, pour réduire le coût de construction des LUP, il est tout à fait envisageable de réduire le degré de finition et le standard de certains équipements - comme cela a été réalisé au Lignon il y a plus de 40 ans - sans affecter l'habitabilité des logements.

 

 

4.      Pour conclure

 

L’accord sur le logement n’est pas un accord pour réaliser un logement social au rabais.

 

Il n’est pas acceptable, au début du 21ème siècle, de créer des appartements de 5ème catégorie qui nient - pour des dizaines d’années - des conditions d’habitat correctes.

 

L’impact social des mesures proposées dans le rapport de synthèse ne doit pas être négligé :

- Stigmatisation des habitants;
-    Logements socialement et économiquement dévalorisés comme le sont aujourd’hui certains petits logements des années’40 et ’50;
- Résistance accrue des communes et de leurs habitants vis-à-vis de ces nouvelles "cages à lapin", qui compliquera et retardera la construction de logements;
- Coûts induits pour les collectivités par le mal-être social des habitant-e-s.

 

Pour le RPSL, des mesures d’économie sont à chercher ailleurs, notamment :

- Un prix de terrain non spéculatif ;
-    Une meilleure utilisation du sol (IUS supérieurs à 1.0) et des plans d’aménagement menant à des économies (nombres d’étages, parkings en surface, etc.).
- Des solutions constructives, simples, fiables et économiques.

 

**  **  **

 

En conclusion, le RPSL ne peut accepter que le programme des LUP devienne le prétexte pour construire un logement social dévalorisé et dévalorisant.

 

L’argumentation de réaliser des « opérations-témoins » - déjà projetées par certaines Fondations - est inadmissible, car lesdites opérations visent à faire entrer dans les faits ces logements au rabais.

 

On se demande d'ailleurs par qui elles seront évaluées sinon par ceux qui mettent en avant aujourd’hui ces mesures régressives.

 

De plus, Monsieur Mark MULLER veut aller plus loin, plus vite. Lors de la réunion de clôture de la consultation le 8 février 2008, il a déclaré qu’il ne fallait pas attendre la réalisation de ces opérations-témoins, qu’il juge inutiles, pour mettre en œuvre les mesures contenues dans le Rapport de synthèse.

 

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement considère que la mise en œuvre de mesures visant à mettre en place un logement social au rabais constitue une régression sociale et un démantèlement des compromis sociaux confortés notamment par la signature du Protocole d’accord.




Version pdf.

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1 décembre 2006 5 01 /12 /décembre /2006 16:39
En novembre 2006, le RPSL a signé le Protocole d'Accord sur le logement que vous trouverez ici.

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