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16 mai 2016 1 16 /05 /mai /2016 10:08

Les milieux immobiliers attaquent la protection des locataires genevois sous un titre trompeur: ils prétendent que leur loi permettrait à qui le désire d’acheter son logement.

C’est faux : cette nouvelle loi ne donne des droits supplémentaires qu’aux propriétaires d’immeubles !

Dans les années 1980, la pratique des congés-ventes a provoqué des drames humains par centaines, les locataires se voyaient confrontés à «paie ou quitte». La méthode change en 2016: ce sera «je ne te veux pas comme locataire si tu ne peux pas acheter».

Face à l’entreprise de destruction massive des droits des locataires genevois, qui sont déjà étranglés par le marché fortement spéculatif, il faut se mobiliser et empêcher le retour des congés-ventes !

NON AU RETOUR DES CONGÉS-VENTES !

Téléchargez le flyer

Plus d'informations sur : http://stop-attaques-ldtr.ch/

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27 janvier 2016 3 27 /01 /janvier /2016 15:13

Genève connaît depuis 15 ans une grave pénurie de logement ! Celle-ci met les locataires dans une situation difficile et conduit à des loyers abusifs et spéculatifs.

Alors que le Conseil d’Etat devrait mettre en œuvre le droit au logement garanti par la Constitution genevoise, il préfère faire les poches des locataires en essayant de gagner plus de 3,5 millions de francs sur leur dos ! La majorité de droite et d’extrême-droite du Parlement a soutenu ce projet et l’a voté le 5 décembre 2014.

Afin de s’opposer à ces mesures qui frappent les locataires modestes, l’ASLOCA, le Rassemblement pour une politique sociale du logement (RPSL), la Communauté genevoise d’action syndicale (CGAS), le Parti socialiste genevois, les Verts genevois et SolidaritéS ont lancé et fait aboutir un référendum contre cette loi. Grâce à ce référendum, les votant-e-s pourront stopper ces mesures contre les locataires le 28 février 2016 en votant NON à la modifcation de la loi sur le logement (LGL) !

La nouvelle loi 11537 vise tous les locataires des logements subventionnés, quel que soit le type:

  • Les HBM (habitations bon marché) qui s’adressent aux personnes à revenus très modestes.
  • Les HLM (habitations à loyer modéré) qui s’adressent aux personnes à revenus modestes à moyens.
  • Les HM (habitations mixtes) qui s’adressent à des personnes à revenu moyen qui reçoivent une aide personnalisée versée par le Canton et qui peut varier en fonction des revenus du locataire.

Fin décembre 2014, il y avait 18’570 logements subventionnés, qui sont concernés par cette nouvelle loi.

Cette loi prévoit deux mesures pour faire les poches des locataires :

  1. Une augmentation de 1% du taux d’efort (la part du revenu consacré au loyer) pour tous les locataires des logements subventionnés (HBM, HLM, HM).
    • pour les locataires de HBM, personnes à revenu très modeste, une famille avec deux enfants habitant un appartement de 5 pièces devra payer jusqu’à 90,85 francs de plus par mois !
    • pour les locataires de HLM, personnes à revenu modeste à moyen, ils devront payer jusqu’à 113,60 francs de plus par mois !
  2. Une coupe dans le montant des subventions personnalisées. Cette deuxième mesure concerne les locataires HM, personnes à revenu moyen :
    • ces locataires pourraient payer 183,50 francs de plus par mois !

Les locataires ont assez donné, ils doivent se mobiliser et protéger leurs droits :

NON AUX BAISSES DES AIDES AUX LOCATAIRES !

NON À LA MODIFICATION DE LA LOI SUR LE LOGEMENT (LGL) !

Pas d'économies sur le dos des locataires !

Téléchargez ici le flyer du Comité référendaire :

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15 juin 2015 1 15 /06 /juin /2015 20:38

PL 11461 modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR) (L 5 20) (Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf)

 

 

Introduction et historique

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

La LDTR semblant être l'objet de toutes les attentions, bienveillantes ou pas, du Parlement, il nous semble important de rappeler quelques fondamentaux.

Comme le résument la doctrine et la jurisprudence « la LDTR poursuit en parallèle un objectif quantitatif consistant à maintenir l'effectif des surfaces de logements existantes et un objectif qualitatif visant à la conservation sur le marché de certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix ou de leur conception. Il s'agit notamment d'empêcher que des logements peu coûteux ne fassent l'objet d'une transformation et soient ensuite remis sur le marché à des prix qui les rendent inaccessibles pour la majorité de la population ainsi que d'éviter la prolifération des logements de luxe au détriment des appartements correspondant aux besoins des personnes à revenu moyen et modeste » (Alain Maunoir, « La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence », RDAF 1996, pages 309 et 310).

Lorsque l'on entend modifier cette loi, il est important de se rappeler ces objectifs d'intérêts publics.

 

PL 11461 modifiant la LDTR : « Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf »

La motivation des auteurs du présent projet de loi est assez simple à comprendre et ils la résument dans l'exposé des motifs.

Sans chercher à trahir leur propos, celui-ci semble pouvoir être résumé ainsi : concernant les « passoires énergétiques » il est impossible de concilier les objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Posée ainsi, l'équation relève de la gageure, pourtant, comme souvent dans le domaine de l'investissement en matière de logement, tout est une question de curseurs et de là où ils sont placés par le Canton ou l'Autorité administrative afin d'arbitrer entre différents intérêts publics ou privés.

Cependant, si ouvrir la réflexion sur cette question peut être intéressante, le Rassemblement pour une politique sociale du logement est opposé à la solution législative proposée ici. Il salue néanmoins le fait que les auteurs visent à améliorer, de leur point de vue, un système de contrôle et d’encadrement et non de simplement se débarrasser de règles de protection des locataires, contrairement à d'autres.

Pour étayer notre propos, il est important d'avoir une vision un peu plus large de la LDTR en ne se limitant pas aux articles proposés à la modification. Afin d'avoir cette vision, il est proposé le tableau suivant qui permet de prendre la mesure des modifications proposées, de les commenter, mais également de prendre la mesure des autres éléments de la LDTR qui concernent cette problématique.

 

De la possibilité de démolir/reconstruire

 

C'est peut-être un détail, mais il est difficile de comprendre l'utilité du renvoi à l'art. 2 dans l'art. 5 al. 2 proposé ? En effet, l'article 2 traitant du champ d'application de la LDTR, il semble complètement superflu de préciser qu'il s'agit d'immeubles tombant dans son champ d'application...

Il nous serait utile de comprendre le sens de ce renvoi s'il y en a un.

Par ailleurs, nous ne comprenons pas non plus le choix de prévoir un régime d'autorisation spéciale à l'art. 5 al. 2, alors que cet article consacre le principe de la non-démolition et prévoit à son art. 6 le régime de dérogation. Ce d'autant que dans la pratique, la distinction est sans effet.

Plus fondamental, le renvoi à l'art. 14 LEn al. 3 et 4 est, à notre sens insatisfaisant.

En effet, l'art. 14 LEn s'articule comme suit :

 

Art. 14 Prescriptions et standards énergétiques applicables 
1 Le règlement fixe les prescriptions et les standards énergétiques applicables notamment en matière : 

a) d'isolation thermique et de protection thermique estivale;

b) de préparation d'eau chaude sanitaire;

c) d'aération;

d) d'éclairage;

e) de chauffage et de climatisation;

f) d'indice de dépense d'énergie.

2 Lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments ou d’installations, l’autorité compétente peut prescrire au cas par cas la prise de dispositions constructives et techniques pour permettre l’intégration future d’installations techniques contribuant à une plus grande efficacité énergétique ou recourant aux énergies renouvelables et indigènes. Tel est notamment le cas s’agissant d’un système de distribution de chaleur pour le chauffage à basse température ou de dispositifs permettant un raccordement ultérieur à une conduite à distance.

3 L’autorité compétente peut contrôler la consommation d'énergie de tout bâtiment ou installation. En cas de dépassement des prescriptions applicables au cas d'espèce dans les domaines régis par l'alinéa 1, elle peut ordonner au propriétaire de réaliser, à ses frais, un audit énergétique et des mesures raisonnables, au sens de l'article 12 de la présente loi, d'optimisation de la gestion énergétique du bâtiment ou de l'installation concernés. S'il n'y a pas de dépassement des prescriptions applicables, les frais de contrôle ne peuvent pas être mis à la charge du propriétaire. 
4 Les grands consommateurs réalisent à leurs frais des audits énergétiques utiles de leur consommation d'énergie thermique, d'eau et d'électricité, et prennent des mesures raisonnables d’optimisation de leur consommation.

 

Comme on peut le constater à la lecture de cet article, les alinéa 3 et 4 n'opèrent aucune distinction entre des travaux à effectuer en opération de rénovation (changement des fenêtres, isolation en sous-toiture, etc.) des travaux d'une telle ampleur que cela conduirait à préférer économiquement une opération de démolition/reconstruction.

Or, pour le Rassemblement pour une politique sociale du logement, il est fondamental de réserver ces opérations de démolition/reconstruction aux objets qui n'atteindraient pas les objectifs fixés par la LEn sans des coûts de travaux clairement disproportionnés.

On ne voit effectivement pas pourquoi on devrait autoriser une opération d'une telle ampleur qu'une démolition/reconstruction si des mesures moins intrusives, moins longues et moins chères seraient à même de concilier l'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population, l'intérêt public à la rénovation du parc locatif et l'intérêt privé à l'investissement dans la rénovation.

De plus, le renvoi à l'art. 14 de la LEn n'est pas non plus satisfaisant sous l'angle de la clarté. En effet, je mets au défi quiconque de me dire quels sont les types de travaux et pour quels objectifs énergétiques visés ici. En effet, la LEn renvoie tous les barèmes, normes et objectifs au règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn) qui est très certainement bien plus difficile à saisir que la LDTR dans son ensemble. Un tel renvoi, sans distinction des situations (distinctions très précises et détaillées existants aux art. 12B à 12L du REn et qui renvoient pour l'essentiel à des normes SIA) est clairement contraire au but avoué des auteurs, disproportionné, et partant, contraire aux objectifs d'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population visés par la LDTR.

Nous proposons donc plutôt à la commission de se pencher sur une clause de dérogation supplémentaire à l'art. 6 dans des cas clairement définis où la démolition/reconstruction serait une mesure plus efficiente que la rénovation.

En conclusion, le RPSL ne serait pas opposé à une mention expresse de la problématique des « passoires énergétique » comme clause de dérogation (art. 6) au principe de la non démolition (art. 5), mais dans le respect de l'esprit de la LDTR, c'est-à-dire au meilleur choix d'efficience face aux intérêts publics et privés en présence.

 

Des loyers applicables aux opérations de démolition/reconstruction

La proposition des auteurs du présents projet de loi est de s'en tenir au calcul dit « Fracheboud » qui est une sorte de calcul de rendement des investissements de rénovation, sans « plafonnement LDTR ».

Le calcul « Fracheboud » est exprimé en mot à l'art. 11 al. 1 LDTR.

Voici un exemple tiré du séminaire du 2 octobre 2013 de l'USPI sur « l'état locatif » (Jacques Delessert, slides 66 à 71) qui, pour 1'000'000 Frs de travaux sur un état locatif de 800'000 Fr/an conduit à une variation admise d'un peu plus de 6,5% de l'état locatif, ce qui conduirait à porter un loyer de 3'000 Fr/pièce/an à un loyer de 3'195 Fr/pièce/an, ordre de grandeur parfaitement absorbable dans les « fourchettes LDTR ».

Il est évident que si les travaux sont extrêmement chers car l'immeuble a souffert d'un grave manque d'entretien préalable au projet de rénovation (devoir du bailleur qui ne doit pas être répercuté sur le loyer selon le droit fédéral), la marge de manœuvre offerte par la LDTR peut être parfois fort étroite.

Cependant, proposer de s'en tenir à l'art. 11 al. 1 dans des situations non suffisamment définies et qui ne le justifient pas forcément, sans cautèle, nous semble ouvrir une nouvelle fois la porte à une explosion des loyers, certes peut-être justifiée par des coûts réels exorbitants, mais qui par ce fait perdraient leur caractéristique de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, et donc violerait la loi.

Cela serait également une « prime » aux mauvais élèves des rénovations énergétiques qui inciterait les bailleurs à ne pas entretenir, à ne pas rénover, pour entrer dans la catégorie des « passoires énergétiques » et ainsi bénéficier de ce bonus.

 

En parlant de bonus...

Plutôt que de faire porter sur les seuls locataires la charge d'un défaut d'entretien passé ou le durcissement des normes écologiques, le RPSL aimerait rappeler à votre aimable attention que la LDTR, précurseur de la LEn sur cette question, a prévu un moyen de sortir par le haut de cet arbitrage délicat entre objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Il s'agit du Chapitre VI de la LDTR « Encouragement à la rénovation » qui permet :

  • de bénéficier des subventions du logement subventionné pour des loyers cibles correspondants (art. 15 al. 2)

  • un bonus conjoncturel à la rénovation (Section 2), dont le but est de maintenir les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population (art. 21) en permettant une meilleure rentabilité économique sans répercussion (complète) sur les loyers.

C'est le lieu de relever que par manque de fonds, le bonus à la rénovation n'existe de facto plus depuis plus de 2 ans maintenant (début 2013).

Par ailleurs, cette mesure trouve son pendant au REn, art. 13 L :

Art. 13L Bonus conjoncturel à l'énergie 
1 Une demande de subvention peut être déposée tant dans le cadre d'une démolition que d'une transformation ou d'une rénovation au sens de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996 (ci-après : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation). 
2 La demande de subvention est adressée au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie(28) simultanément au dépôt de la requête en autorisation de construire. 
3 Le montant de la subvention équivaut en règle générale au montant capitalisé en fonction de la durée d'amortissement des travaux correspondant à la différence entre le montant que le requérant pourrait répercuter sur les loyers en raison des travaux d'amélioration énergétique selon l'article 15, alinéa 11, de la loi et celui qu'il peut effectivement répercuter en raison de la limitation prévue à l'article 15, alinéas 12 et 13, de la loi et aux articles 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. 
4 Le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie statue sur préavis de la commission d’attribution. 
5 Aucune subvention ne peut être octroyée si le requérant n'a pas auparavant fait toutes les demandes de subvention à sa disposition, tant sur le plan fédéral que cantonal. 
6 Le montant de la subvention est payé après exécution des travaux énergétiques et pour autant qu'ils aient été réalisés conformément à l'autorisation de construire. 
 

Il est donc impératif aujourd'hui d'agir sur ce terrain de l'incitation, de rétablir des lignes budgétaires conséquentes pour ces bonus qui permettent d'atteindre les objectifs préoccupants les auteurs du présent projet sans pour autant faire porter sur les seuls locataires l'incurie d'entretien de certains propriétaires ou les objectifs d'intérêts publics de rénovation énergétique.

Au bénéfice des explications qui précèdent, le Rassemblement pour une politique sociale du logement s'oppose au PL 11461 tout en relevant que ses buts sont louables mais que les moyens ici proposés sont inadéquats, imprécis, déséquilibrés et peu efficients. Le RPSL invite donc la Commission du logement à déposer un projet de loi d'alimentation des bonus conjoncturels à la rénovation et à l'énergie de manière à soutenir une vraie politique de rénovation énergétique du parc locatif, équilibrée et cohérente.

 

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10 avril 2015 5 10 /04 /avril /2015 13:19

Nous vous le rappelions en novembre de l'année passée, le référendum contre la loi 11394 n'est que le début d'un long combat. Le 14 juin, le peuple genevois sera appelé à se prononcer sur cette première attaque contre les locataires et à se méfier du Cheval de Troie proposé par les spéculateurs immobiliers.

Argumentaire du comité référendaire contre les loyers spéculatifs

La majorité parlementaire PLR-MCG veut en finir avec la protection des locataires. Eric STAUFFER le proclamait à la tribune du Grand Conseil : « Eh bien, la parole du MCG ce soir, c'est qu'avant la fin de cette législature, nous tuerons la LDTR (…) ». La Chambre genevoise immobilière – le syndicat des propriétaires - a le plein soutien du MCG qui compte parmi ses députés un important bailleur, Ronald ZACHARIAS - propriétaire de plusieurs centaines d’appartements – et qui dirige l’aile immobilière du MCG. Ce parti a en effet déposé récemment trois projets de lois destinés à affaiblir la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesure en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR).

Que protège la LDTR ?

La LDTR est la principale loi cantonale de protection des locataires. Elle complète le droit du bail en permettant aux locataires de ne pas se voir imposer d’importantes hausses de loyers après que des travaux ont été effectués dans leur logement ou dans leur immeuble. En effet, les bailleurs prennent régulièrement prétexte de travaux pour augmenter fortement les loyers. La LDTR réduit considérablement cette possibilité en prévoyant que les loyers ne peuvent en principe pas être augmentés au-delà de CHF 3'405.- par pièce et par année. Pour un appartement de 4 pièces, le loyer sera donc d’ordinaire plafonné à CHF 1'135.- par mois, charges non-comprises, durant au maximum 3 ou 5 ans après la fin des travaux. Pour les loyers déjà plus élevés avant les travaux, ils seront bloqués à leur niveau antérieur.

La LDTR empêche également que les propriétaires transforment des logements en bureaux et puissent ainsi diminuer le nombre d’appartements disponibles pour les locataires.

Qui se plaint de la LDTR ?

La LDTR vise les bailleurs qui cherchent à accroître leurs profits au détriment des locataires. Sa suppression ou son affaiblissement ne profiterait donc qu’aux spéculateurs.

La LDTR est d’autant plus insupportable à ceux-ci qu’elle prévoit un contrôle systématique des loyers après travaux, par l’administration. Les locataires sont ainsi à l’abri de hausses injustifiées de loyers, sans avoir besoin de saisir les tribunaux pour faire valoir leurs droits.

La LDTR est donc la bête noire des milieux immobiliers qui l’accusent de tous leurs maux.

La LDTR créé-t-elle la pénurie de logements ?

Les milieux immobiliers combattent la LDTR depuis bientôt quarante ans, en l’accusant d’être la cause de la pénurie de logements.

Ceci est faux !

La LDTR ne s’applique qu’aux immeubles existants. Elle ne concerne pas les logements à construire. Par ailleurs, une majorité favorable aux milieux immobiliers dirige le Canton et mène, depuis dix ans, la politique dictée par ceux-ci, axée sur la dérégulation et la construction de bureaux, de logements de standing, de propriétés par étages et de villas. Ceci a creusé la pénurie de logements.

Cette politique, soutenue par le MCG, contraint les salariés à vivre en France puisqu’ils ne trouvent pas de logements à loyer abordable à Genève.

Pourquoi l’ASLOCA et les référendaires combattent la loi 11’394 ?

La LDTR actuelle permet déjà de transformer des bureaux en logements, mais en limitant les abus des bailleurs en matière de loyer et de congés.

En effet, les logements créés par l’affectation de bureaux en logements voient leurs loyers contrôlés pendant au maximum 3 ou 5 ans. Ce contrôle permet d’assurer un niveau de loyer accessible à la classe moyenne et aux personnes à faibles revenus - soit 80% des habitants. La LDTR protège également les locataires de ces nouveaux logements dans la durée, puisque les hausses de loyers en cas de futurs travaux sont plafonnées. La LDTR garantit aussi que ces locataires ne soient pas à la merci de leurs bailleurs qui souhaiteraient retransformer leurs logements en bureaux et, ainsi, les congédier.

Contrairement à ce que soutiennent le PLR-MCG et la Chambre immobilière, la LDTR actuelle n’empêche pas de réaliser les logements annoncés par les auteurs de la loi soumise au vote. Mais elle empêche que ces nouveaux logements soient hors de prix et réservés à une minorité de personnes fortunées.

Cet encadrement prévu par la LDTR gêne les milieux immobiliers, raison pour laquelle ils ont rédigé et soutiennent la loi 11'394 visant à supprimer définitivement tout contrôle des loyers pour ces logements.

Avec la loi 11'394, les milieux immobiliers veulent rétablir leurs profits perdus sur le marché en crise des locaux commerciaux. Ils ne parviennent en effet pas à obtenir les loyers abusifs escomptés en raison du nombre trop important de bureaux sur le marché. Ceux-ci, une fois transformés en logements, ne permettraient pas d’obtenir des profits spéculatifs, puisque le contrôle des loyers prévu par la LDTR actuelle l’empêcherait. Cet obstacle aux profits des bailleurs serait supprimé avec la loi 11'394 qui laisserait ainsi libre champ d’exploiter au maximum la spéculation découlant de la pénurie de logements. Les bailleurs pourraient faire payer aux futurs locataires de ces bureaux transformés en logements, les loyers très élevés qu’ils ne parviennent plus à obtenir des entreprises. Ils s’assureraient en outre de pouvoir réaffecter en tout temps ces logements en bureaux, pour spéculer, cette fois-ci sur le marché des locaux commerciaux, dès que celui-ci ne serait plus en crise. Autrement dit, les milieux immobiliers, avec la loi 11'394, revendiquent de pouvoir administrer la pénurie pour garantir leurs profits découlant de la spéculation.

La loi 11'394 aurait ainsi deux avantages - pour les bailleurs uniquement – de tirer profits de locaux non productifs et d’en faire un prétexte pour briser la protection des locataires.

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30 octobre 2014 4 30 /10 /octobre /2014 11:54

 Commission Logement du Grand Conseil

Lundi 27 octobre 2014 de 17h05 à 17h30

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

 PL 11400 modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) (I 4 05) (Pour favoriser la réalisation de logements)

http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/PL11400.pdf

 *   *   *

 Introduction et historique

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

Avant d'arriver à l'analyse concrète de la proposition du PL 11400, il nous semble important que rappeler l'historique de l'art. 2A LGL, visé par le projet de loi.

En 2005, l'Asloca avait lancé et fait aboutir en 2005 une initiative populaire cantonale IN 133 « Pour un financement juste et durable de la politique sociale du logement par l’or de la Banque Nationale Suisse (http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00133.pdf) qui prévoyait que le tiers de la somme provenant de la vente d'or et les 50% des revenus annuels futurs devait être affectés au logement d'utilité publique tant et si longtemps que la proportion de 25% n'était pas atteinte.

En parallèle, 1er décembre 2006, différentes associations actives dans le domaine du logement, signaient, avec le Canton de Genève, le « Protocole d'accord sur le logement » (http://www.ge.ch/dcti/presse/2006-12-01_conf.pdf).

Parmi les associations signataires, il y avait le Rassemblement pour une politique sociale du logement, au nom duquel nous nous exprimons ici, mais également la Chambre genevoise immobilière, dont singulièrement le Président actuel est le premier signataire du présent projet de loi.

Il nous semble important de souligner ce point. Nous en concluons donc que la Chambre genevoise immobilière ne se sent pas liée par la signature du « Protocole d'accord sur le logement » quand bien même cet accord avait été conclu pour une période minimale de 10 ans et que ces 10 ans ne sont pas encore échus.

Ce comportement donne raison à l'Asloca qui, en 2006, avait refusé de signer ce « Protocole d'accord », considérant qu'une partie des interlocuteurs n'étaient pas dignes de confiance.

Le 22 juin 2006, le Grand Conseil, contrairement à l'avis du Conseil d'Etat (http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00133A.pdf), invalidait l'IN 133, sous l'impulsion du groupe Libéral, sort qui a été réservé sauf erreur à toutes les initiatives de l'Asloca qui ont abouti depuis le début des années 2000.

Comme de coutume, l'Asloca a fait recours au Tribunal fédéral, et, comme de coutume, le Tribunal fédéral a donné tort à la majorité de droite du Grand Conseil qui ne peut pas s'empêcher d'invalider à la forme des initiatives populaires pour la seule raison qu'elles lui déplaisent au fond, selon l'adage « lorsqu'on veut tuer son chien, on dit qu'il a la rage ». (arrêt 1P.454/2006).

C'est donc seulement le 22 septembre 2007 que le Grand Conseil a repris ses travaux sur l'IN 133 et l'a renvoyée en Commission des finances pour examen au fond (http://www.ge.ch/grandconseil/memorial/data/560211/55/560211_55_partie6.asp). Le 24 avril 2008, les conclusions de la Commissions des finances étaient débattues devant le Grand Conseil.

Entre temps, le « Protocole d'accord sur le logement » avait été signé et la Loi pour la construction de logements d'utilité publique (LUP) I 4 06 avait été adoptée le 27 mai 2007. Face à cette situation, le Grand Conseil, suivant en cela la position du Conseil d'Etat, a décidé de refuser l'IN 133 mais de lui opposer un contre-projet.

Ce contre-projet sera concrétisé sous la forme d'un PL 10460 (http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00133DI.pdf), modifiant la Loi pour la construction de logement d'utilité publique (LUP) (I 4 06) et la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) (I 4 05), signé par un membre par groupe représenté au Grand Conseil, dont le Secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière et l'actuel Président de l'Asloca ! Tout un symbole !

Le contre-projet négocié en réalité par M. Mark Muller, Conseiller d'Etat en charge en 2009, et les initiants prévoit qu'au minimum 20% du parc locatif soit constitué de logements d'utilité publique (contre 15% dans le « Protocole d'accord »). Pour cela, les moyens mis à disposition par le contre-projet représentent 35 millions (contre 30 millions dans le « Protocole d'accord »), de manière pérenne tant que le socle de 20% de logements d'utilité publique n'est pas atteint. Il est aussi instauré une commission d'attribution qui est chargée d'analyser les projets et d'octroyer les fonds. Enfin, un élément important, le contre-projet prévoyait que 70% au moins des fonds soient affectés à la construction de nouveaux logements d'utilité publique (soit des acquisitions de terrain, soit la construction effective de logements d’utilité publique). Le projet modifie également l'art. 2 de la LGL et introduit le nouvel art. 2A de la LGL.

Finalement, c'est grâce à ce dispositif que l'Asloca a rejoint le camp de la paix du logement en 2009. Mais la paix du logement est aujourd’hui anéantie par différents projets de loi, dont le PL 11400.

 

PL 11400 modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) (I 4 05) (Pour favoriser la réalisation de logements)

Ce petit historique nous semblait important, car manifestement les auteurs du PL 11400 semblent avoir la mémoire courte. Notamment, il leur a complètement échappé que l'art. 2A LGL qu'ils cherchent à modifier a un jumeau parfait : l'art. 4 de la LUP. Modifier uniquement la LGL amènerait à une contradiction légale des plus cocasses.

Ce point est relativement symptomatique de l'importance qu'ils accordent au logement et aux engagements qu'ils ont pris encore en 2009, à peine 5 ans.

Sur le fond, le Rassemblement pour une politique sociale du logement est évidemment opposé au PL 11400, ce pour plusieurs raisons.

1)    Le PL 11400 se moque des partenaires sociaux qui ont négocié l'accord de 2006, puis celui de 2009.

2)    Le PL 11400 se moque de la démocratie directe qui a permis, par le biais de l'IN 133 d'améliorer le dispositif de la Loi pour la construction de logements d'utilité publique.

3)    Le PL 11400 entend mettre fin en 2024 au financement du logement d'utilité publique alors que dans la loi actuelle, les 35 millions doivent y être affectés jusqu'à ce qu'on atteigne la proportion de 20%.

4)    Le PL 11400 ne précise pas l'affectation prioritaire de 35 millions provenant de la part cantonale au bénéfice de la Banque nationale suisse, ne parle plus de fonds propres affectés mais de montants investis. Il s'agit pour nous clairement d'une stratégie à double détente visant à permettre de couper, par voie de décision budgétaire et d'investissement, les ressources mises à disposition du logement d'utilité publique. En effet, en supprimant le fond affecté, le Grand Conseil pourra, sans modification législative soumise au référendum populaire le cas échéant, couper les ressources d'investissement, par exemple en brandissant le spectre du frein à l'endettement.

5)    Le PL 11400 ne connaît que bien mal la réalité des financements des nouveaux quartiers qui incombent aux communes. La question du financement des équipements doit trouver une autre réponse que de « piquer » quelques millions par an au fonds LUP. Cela ne changera pas la situation des communes, ne changera pas leur approche face aux nouveaux quartiers, c'est donc parfaitement inefficace par rapport au but avoué du projet. Cette problématique doit trouver une réponse ad hoc, d'une autre ampleur, par exemple en taxant les plus-values foncières ou en exigeant qu'une part ou un pourcentage de la marge de promotion admise en zone de développement soit allouée à un fonds d'équipement.

6)    De plus, en considérant qu'il est équivalent d'investir dans l'acquisition de terrains constructibles, à la réalisation de nouveaux logements d’utilité publique neufs ou dans le financement de « toute opération destinée à concourir à la réalisation des équipements publics utiles aux quartiers », le PL 11400 introduit une notion juridique indéterminée fort malheureuse. Il est évident que tout ce qui se rapporte à un nouveau quartier peut être considéré comme une « opération destinée à concourir à la réalisation des équipements publics utiles aux quartiers ». Par ailleurs, il faut être clair, les équipements publics ne s'adressent pas qu'aux locataires LGL, il s'agit donc de réaffecter ainsi une manne destinée à la classe moyenne modeste pour en faire bénéficier d'autres catégories de la population qui en ont certainement moins besoin, surtout à l'heure où les aides pour ces locataires sont mises en danger par les mesures d'économies budgétaires du Conseil d’État.

7)    La seule proposition intéressante du PL 11400 est de restreindre à 10% du fonds la possibilité d’acquérir du logement existant. Au démarrage du système, notamment vis à vis des immeubles de la Fondation de revalorisation des actifs de la banque cantonale, il était intéressant de prévoir un peu plus de souplesse vis à vis des acquisitions. Aujourd'hui, il ne nous semble plus que ce soit nécessaire et 10% devraient suffire. A cet égard, le rapport d'activité 2013 sur la mise en œuvre de la loi pour la construction de logements d'utilité publique LUP montre que depuis 2012, moins de 10% du fonds a été consacré à l'acquisition de logements existants (http://www.ge.ch/logement/pdf/LUP_Rapport_activite_2013.pdf p. 19 et 20). Ce rapport montre également que l'argent mis à disposition est systématiquement utilisés, essentiellement pour l'acquisition de terrain, et qu'il est en fait insuffisant à ce jour.

 

 

Loi actuelle

PL 11400

Art. 2A(38) Fonds propre affecté pour la construction de logements d'utilité publique 

Art. 2A Investissement pour la construction de logements d’utilité publique et pour les équipements publics utiles aux quartiers (nouvelle teneur)

1 Un montant de 35 000 000 F est attribué chaque année à un Fonds propre affecté pour la construction de logements d'utilité publique (ci-après : Fonds), institué par la présente loi et par la loi pour la construction de logements d'utilité publique, du 24 mai 2007.  

1 Un montant de 35 000 000 F est investi chaque année pour la construction de logements d’utilité publique et pour les équipements publics utiles aux quartiers.

2 Cette attribution est financée en premier lieu par la part cantonale au bénéfice de la Banque nationale suisse. Dans l'hypothèse où cette part cantonale serait insuffisante, le solde du financement sera assuré par un autre financement. 

2 Le montant annuel de 35 000 000 F est investi jusqu’en l’an 2024.

3 Le montant annuel de 35 000 000 F est attribué, chaque année, au Fonds, jusqu'à ce que la part des logements d'utilité publique atteigne 20% du parc locatif du canton. 

 

4 Les ressources financières du Fonds sont utilisées par l'Etat ou, au moyen de dotations, par des fondations immobilières de droit public et des communes pour acquérir des terrains, construire et acquérir des logements d'utilité publique et pour financer toute opération destinée à concourir à la réalisation du parc de logements d'utilité publique. 

3 Les montants ainsi investis sont utilisés par l’Etat ou, au moyen de dotations, par des fondations immobilières de droit public et des communes pour acquérir des terrains, construire et acquérir des logements d’utilité publique et pour financer toute opération destinée à concourir à la réalisation du parc de logements d’utilité publique, soit notamment les équipements publics utiles aux quartiers.

5 L'attribution des ressources financières du Fonds est décidée par le département après consultation d'une commission d'attribution composée d'un représentant de l'office cantonal du logement et de la planification foncière(42), qui la préside, d'un représentant d'une fondation immobilière de droit public, d'un représentant de la Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l'habitat coopératif, d'un représentant des associations professionnelles représentatives de l'immobilier et de la construction, d'un représentant des milieux de défense des locataires et d'un représentant désigné par l'association des communes genevoises. La composition de la commission d'attribution fait l'objet d'un arrêté du département. 

4 L’attribution des montants ainsi investis est décidée par le département après consultation d’une commission d’attribution composée d’un représentant de l’office du logement, qui la préside, d’un représentant d’une fondation immobilière de droit public, d’un représentant de la Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif, d’un représentant des associations professionnelles représentatives de l’immobilier et de la construction, d’un représentant des milieux de défense des locataires et d’un représentant désigné par l’association des communes genevoises. La composition de la commission d’attribution fait l’objet d’un arrêté du département.

6 Les ressources financières du Fonds sont affectées à concurrence de 70% au moins à l'acquisition de terrains constructibles et la réalisation de logements d'utilité publique neufs. 

5 Les montants ainsi investis sont affectés à concurrence de 90% au moins à l’acquisition de terrains constructibles, à la réalisation de nouveaux logements d’utilité publique neufs ou pour financer toute opération destinée à concourir à la réalisation des équipements publics utiles aux quartiers.

7 Le solde des ressources financières du Fonds peut être affecté à l'acquisition d'immeubles de logements existants. 

6 Le solde des montants ainsi investis peut être affecté à l’acquisition d’immeubles de logements existants.

8 En cas de situation particulière : 

– le Conseil d'Etat peut temporairement s'écarter de cette proportion;

– le Fonds peut bénéficier d'attributions financières supplémentaires au montant annuel de 35 000 000 F, pour autant qu'il soit compensé sur une durée de 5 ans. Le montant annuel inscrit au budget d'investissements ne peut toutefois dépasser deux fois le montant annuel prévu.

7 En cas de situation particulière, un montant annuel supérieur à 35 000 000 F peut être investi, pour autant qu’il soit compensé sur une durée de 5 ans. Le montant annuel inscrit au budget d’investissements ne peut toutefois dépasser deux fois le montant annuel prévu.

 

Au bénéfice des explications qui précèdent, le Rassemblement pour une politique sociale du logement s'oppose fermement au PL 11400 qui est parfaitement inefficace par rapport au but poursuivi et dangereux pour la politique de construction de logements d'utilité publique et reste à votre disposition pour les questions que vous pourriez avoir.

 

 

Pour le RPSL

 

Carole-Anne KAST

Secrétaire générale

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28 novembre 2012 3 28 /11 /novembre /2012 17:32

Le Département des finances a procédé à une consultation des milieux intéressés concernant la réforme de l'imposition immobilière à Genève.

Cette réforme est indispensable au regard de la conformité du droit fédéral et également pour des motifs d'égalité de traitement.

Le RPSL s'est montré cirtique vis à vis d'un objectif annoncé de neutralité fiscale  annoncée d'emblée dans ce dispositif. En effet, les propriétaires de biens immobiliers sont, dans la règle, des contribuables aisés à qui il est légitime de demander une grande solidarité fiscale.

De plus, il est avéré que le dispositif genevois conduit depuis de nombreuses années à une sous-évaluation systématique de la fortune des propriétaires qui ne mettent pas leur bien en location. Par conséquent, nous relevons qu'en période de crise des recettes de l'État de Genève, il est juste de demander une plus grande participation à ceux qui ont bénéficié depuis longtemps d'un système les favorisant par rapport aux autre propriétaires ou locataires imposés sur la fortune.

Finalement, le RPSL ne cache pas sa critique envers la procrastination dont a fait preuve l'État de Genève face à l'adaptation de sa législation : en laissant perdurer aussi longtemps un système injuste et créateur d'inégalités, il rend toute adaptation plus difficile à mettre en œuvre et à accepter par les citoyens et les contribuables concernés. Sans compter les millions de recettes fiscales ainsi envolés qui auraient pu, par exemple, être employés pour construire des logements d'utilité publique, voire pour acheter des terrains afin de lutter activement contre la pénurie de logements.

Le document complet est disponible ici.

 

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17 octobre 2012 3 17 /10 /octobre /2012 07:35

LCCBL RPSL 

Le 25 novembre 2012, le peuple sera appelé à voter sur une modification de la loi sur la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Les enjeux sont ici bien réels et le RPSL s'engage pour que cette amélioration de la représentation des locataires devant la justice s'inscrive dans la pratique genevoise. C'est donc un "oui" qui est attendu des urnes s'agissant de cette modification.

Les enjeux

Aujourd'hui, le nouveau Code de Procédure Civile fédérale impose que le demandeur, à savoir celui qui est à l'origine de la démarche judiciaire, soit présent en personne dans la phase de conciliation. En cas de défaut, soit d'absence à la conciliation, la cause est simplement rayée du rôle et le demandeur doit recommencer la procédure, ceci afin de favoriser la résolution amiable du conflit.

Ce principe général, frappé au point du bon sens, a néanmoins des conséquences parfois dramatiques et parfaitement inégalitaires dans le domaine du droit du bail. En effet, c'est le seul domaine où une partie a un délai extrêmement circonscrit pour faire valoir ses droits, faute de quoi elle est réputée accepter le cadre juridique qui lui est proposé. Concrètement, le locataire qui reçoit une hausse de loyer, une résiliation de bail, ou un avis de loyer initial dispose de 30 jours pour faire valoir ses droits en procédure, faute de quoi il est réputé accepter la hausse, respectivement le congé ou le loyer initial.

Dans l'hypothèse où le locataire respecte ce délai, mais n'est pas présent à l'audience de conciliation, sa cause est alors rayée du rôle, les juges annulant sa requête, avec comme conséquence qu'il ne pourra pas recommencer la démarche une nouvelle fois, le délai de 30 jours étant passé ! Pourtant, lorsque l'initiative vient du bailleur, ce délai de 30 jours n'existe pas et une démarche avortée peut parfaitement être recommencée le mois suivant.

Le rôle des avocats et de l'Asloca

Certains pourraient croire que le rôle des avocats et de l'Asloca est justement de représenter le locataire à l'audience et qu'on peut pallier à son absence ainsi. Malheureusement, ce n'est pas l'interprétation que les juges du Tribunal civil ont du Code de Procédure Civile et, sauf cas prévisibles rarissimes et anticipés, ils prononcent le défaut du locataire, même lorsque son avocat est présent, et rayent la cause du rôle, privant définitivement le locataire de faire valoir ses droits. Imaginez la lourdeur des conséquences et la précarité qui peuvent en résulter en cas de résiliation du bail ou de hausse excessive du loyer !

Ce projet de loi a été inspiré par l'Ordre des Avocats et permettra formellement d'asseoir une base légale à une interprétation différente de la loi. Certes, le demandeur devra toujours être présent en personne à l'audience de conciliation, mais en cas d'absence alors que son mandataire - son avocat - est présent, ce n'est pas le défaut qui sera prononcé, mais, le cas échéant, une amende de procédure. Ses droits seront préservés pour la suite de la procédure et c'est bien ça le rôle d'un avocat ou de l'Asloca : représenter  son mandant et le défendre.

Cette interprétation ne sera possible que si le locataire est représenté par un mandataire professionnellement qualifié (un avocat ou l'Asloca), sinon le défaut sera néanmoins prononcé. On voit donc toute l'importance de l'Asloca dans ce cadre, probablement la plus grande association du canton, dont les collaborateur-trice-s du secrétariat juridique permettent à des milliers de locataires de bénéficier de conseils et d'accompagnement juridique à des coûts accessibles.

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1 mai 2012 2 01 /05 /mai /2012 21:34

Le RPSL s'est engagé au coté de nombreuses autres associations pour défendre un service public de qualité et s'opposer au PL technocratique et antidémocratique dit "de la nouvelle gouvernance".

 

psgNON à une loi qui met en péril le contrôle démocratique et la transparence de la gestion d’institutions de droit public qui jouent un rôle vital pour chacun-e en assurant  des services publics dans des domaines essentiels: eau, énergie, santé, transports, logement...

 

CU 17 juinNON à une loi qui éjecte les représentant-e-s du peuple en réduisant de manière excessive la taille des conseils d’administration et en supprimant la présence d’un membre par parti représenté au Grand Conseil, mesure qui garantit un minimum de représentativité de ces conseils et qui évite qu’ils soient «politisés» de manière monocolore.

 

CU 17 juin BNON à une loi qui réduit radicalement la représentation des communes et qui ne laisse aucune place aux usagers-ères de ces institutions, par exemple les représentant-e-s des patient-e-s qui sont toujours tenus à l’écart de la gestion des établissements publics médicaux.

 

ssp 17 juinNON à une loi qui réduit massivement la représentation des membres du personnel, qui connaissent le mieux la réalité du terrain et qui sont des professionnels menant tous les jours à bien les missions du service public à l’Hôpital, aux SIG, aux TPG...

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24 avril 2012 2 24 /04 /avril /2012 21:25

Pour la troisième fois en moins de quinze ans le peuple suisse a dit non à l’instrument d’optimisation fiscale pour riches contribuables qu’est l’épargne- logement. Le 11 mars 2012, il l’a dit – une fois encore – nettement avec un rejet à 56% de la population et une majorité de 22 cantons hostiles.


Mais ce triple échec ne suffit pas aux milieux immobiliers, têtus comme des mules, ils nous obligent à aller aux urnes de nouveau sur le même sujet le 17 juin, alors qu’après les votes parlementaires l’une ou l’autre des initiatives aurait pu être retirée. Cette fois, l’épargne-logement ne sera pas intégrée dans un programme de mesures immobilières comme en 1999 ou dans un paquet fiscal comme en 2004, elle ne sera pas non plus proposée à la discrétion des cantons ou au bénéfice d’un cache-sexe environnemental comme ce fut le cas avec la dernière initiative votée le 11 mars 2012. Cette fois, l’épargne-logement sera proposée pour elle-même, sans fioritures, mais avec obligation générale au niveau fédéral et cantonal d’introduire cet avantage fiscal pour les riches contribuables.

 

Injuste et inéquitable, quand c'est non, c'est non !

non à l'épargne logement

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1 décembre 2011 4 01 /12 /décembre /2011 12:34

 

POUR DES SERVICES PUBLICS DE QUALITÉ

POUR LE RESPECT DE LA VOLONTÉ POPULAIRE

NON A UNE LOI TECHNOCRATIQUE ET ANTIDÉMOCRATIQUE

 

Le 1er juin 2008, la population genevoise a refusé à 60 % trois projets de loi prévoyant une importante réduction du contrôle démocratique sur les SIG, HUG et TPG. Aujourd’hui, le Conseil d’Etat et la majorité du Grand Conseil bafouent la volonté populaire de maintenir ce contrôle démocratique et montrent un mépris total pour le résultat de cette votation, en adoptant la loi sur l’organisation des institutions de droit public (PL 10679), qui concerne des établissements et des fondations aussi variés que: les Hôpitaux Universitaires de Genève (HUG), les TPG, les SIG, l’Hospice Général, l’Aéroport International de Genève, les Etablissements Publics pour l’Intégration (EPI), les fondations de logements, les EMS et d’autres institutions listées par la loi.

C’est la raison pour laquelle un large front d’organisations politiques, syndicales et associatives appelle à signer le présent référendum contre ce projet :

  • NON à une loi technocratique qui ne contient aucune vision du service public.
  • NON à une loi qui met en péril le contrôle démocratique et la transparence de la gestion des institutions de droit public.
  • NON à une loi qui éjecte les représentant-e-s du peuple en réduisant de manière excessive la taille des conseils d’administration et en supprimant la présence d’un membre par parti politique représenté au Grand Conseil.
  • NON à une diminution du contrôle démocratique exercé par le Grand Conseil et à un pouvoir accru, excessif et disproportionné du Conseil d’Etat sur ces institutions.
  • NON à une gestion opaque de ces institutions, notamment à travers un secret de fonction absolu empêchant la transparence et le contrôle démocratique.
  • NON à une loi qui réduit à peau de chagrin  la représentation des membres du personnel, qui connaissent pourtant le mieux la réalité du terrain et qui mènent tous les jours à bien les missions du service public.
  • NON à une loi qui réduit drastiquement la représentation des communes et qui ne laisse aucune place aux usagers.

La bonne «gouvernance» des établissements de droit public ne passe pas par la diminution de la représentation et du contrôle démocratiques. Au contraire, c’est grâce à plus de transparence et à une gestion démocratique que ces institutions peuvent répondre aux besoins des citoyen-ne-s !

Le maintien de la représentation actuelle des partis, du personnel, des communes et des usagers permet déjà et favorise, la nomination de personnes compétentes dans le domaine d’action de l’institution concernée.

Ce n’est pas en supprimant deux tiers de la représentation du personnel dans les conseils d’administration que l’expérience du personnel peut être prise en compte et le service public correctement assuré.

Le refus d’inclure des représentant-e-s des usagers-ères, en particulier des patient-e-s dans le conseil d’administration des HUG, va également à l’encontre des intérêts des bénéficiaires des services publics.

Cette loi bafoue par ailleurs la volonté populaire exprimée en 2008 lors du refus par près de 60% des votant-e-s de la réforme antidémocratique des conseils d’administration des HUG, des SIG et des TPG.

Signez et faites signer le référendum contre la loi sur l'organisation des institutions de droit public !

 

télécharger les feuilles de signatures ici

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