Overblog
Suivre ce blog Administration + Créer mon blog

Rechercher

1 avril 2019 1 01 /04 /avril /2019 18:05

Introduction :

 

Le RPSL a été sollicité par la Commission du logement du Grand Conseil pour se prononcer sur le PL 12426.

 

Objectifs du PL 12426

 

Selon les auteurs du PL 12426, le but de ce projet de loi serait de favoriser la construction de LUP. Cependant, on peine à comprendre comment on atteindrait cet objectif en limitant les actions de la FPLC.

 

En effet, le dit PL 12426, propose de modifier la LGL de la manière suivante :

LGL actuelle

PL 12426

Section 1 : Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif

inchangé

Art. 10 : Constitution et buts

inchangé

1 La fondation de droit public, nommée « Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif » (ci-après : la Fondation), est créée afin de développer le parc de logements d’utilité publique dans le canton.

inchangé

2 La Fondation poursuit notamment les buts suivants :

inchangé

a) acquérir ou recevoir des immeubles destinés pour l’essentiel à du logement d’utilité publique;

a) détenir, acquérir ou recevoir des immeubles exclusivement destinés à du logement d’utilité publique au sens de la loi pour la construction de logements d’utilité publique, du 24 mai 2007, ou des surfaces d’activités aux rez-de-chaussée de ces immeubles ;

b) préparer les immeubles à leur destination finale, notamment en apportant sa collaboration à l’étude et à la réalisation des plans d’aménagement de quartiers, à la création de l’équipement et des infrastructures nécessaires;

inchangé

c) vendre ses immeubles à des fondations immobilières de droit public ou à des coopératives d’habitation ou à des collectivités publiques garantissant la pérennité des loyers bon marché, et exceptionnellement à des institutions ou propriétaires privés dans le cadre d’opérations d’ensemble visant à atteindre le but principal;

inchangé

d) mettre à disposition en droit de superficie ses immeubles à des coopératives d’habitation sans but lucratif, subsidiairement à d’autres organismes sans but lucratif;

inchangé

e) construire ou rénover, principalement pour le compte d’un des bénéficiaires énumérés aux lettres c et d et à sa demande;

inchangé

f) favoriser le développement de coopératives d’habitation;

inchangé

g) assumer toute autre tâche en matière d’acquisition, d’exploitation ou de mise en valeur d’immeubles ou de constructions d’utilité publique que le Conseil d’Etat ou d’autres collectivités publiques lui confient;

inchangé

h) favoriser la réalisation d’un programme de logements pour les personnes en formation.

h) favoriser la réalisation d’un programme de logements d’utilité publique au sens de la loi pour la construction de logements d’utilité publique, du 24 mai 2007, pour les personnes en formation.

Les auteurs du projet de loi ne modifient pas les buts de la FPLC, mais considèrent que pour atteindre ceux-ci, la FPLC ne pourrait plus, comme c’est le cas aujourd’hui, se profiler en opérateur urbain afin de remplir cette mission : « Pour remplir ses missions, la FPLC prospecte et acquiert des parcelles afin de maîtriser des périmètres, puis les développe en apportant sa collaboration à l’étude et à la réalisation des plans d’aménagement de quartier. Enfin, elle les remet en droit de superficie à des coopératives d’habitation ou les vend à des fondations immobilières de droit public cantonales ou communales, et exceptionnellement à des institutions ou propriétaires privés si leurs buts concordent avec une visée d’utilité publique » (Rapport d’activité 2018 de la FPLC, p.4.)

La réalité de l’aménagement du territoire dans notre Canton nécessite souvent un travail de coordination foncière afin de réaliser les PLQ qui permettent in fine de construire des logements d’utilité publique. C’est pourquoi, il semble essentiel au RPSL que la FPLC puisse continuer à jouer ce rôle d’opérateur foncier et que les limitations apportées par le PL 12426 ne trouvent pas l’aval du Grand conseil.

En effet, celles-ci sont de deux ordres :

  • la FPLC ne pourrait plus acquérir des parcelles dans un but de relogement de propriétaires en zone PLQ si celles-ci ne sont pas exclusivement destinées aux logements d’utilité publique,
  • celle-ci ne pourrait plus non plus développer des projets en faveur du logement étudiant si ceux-ci ne prévoient pas que lesdits logements seront des LUP.

Ces deux limitations, plutôt que de permettre d’atteindre le but de la FPLC, qui n’est pas remis en cause par les auteurs du projet de loi, vont simplement rendre sa mission plus difficile en limitant les moyens à sa disposition.

 

La FPLC promoteur de PPE

 

Par ailleurs, si les auteurs du projet de loi, ce qui semble être le cas, s’inquiètent de voir la FPLC par trop souvent agir au moyen d’opérations foncières débouchant sur d’autres objets que des LUP, il y a peut-être lieu de réfléchir à la proportion mentionnée à l’article 13A de la LGL, plutôt que de limiter ses moyens d’action.

 

En effet, l’article 13A de la LGL prévoit que :

 

Art. 13A : Mise à disposition des terrains et immeubles

1 Un minimum de 70% des surfaces brutes de plancher de logements, existantes ou potentielles des immeubles mis à disposition en droit de superficie ou cédé par la Fondation le sera, à parts égales, aux fondations immobilières de droit public et aux coopératives d’habitation sans but lucratif.

2 Le droit de superficie est octroyé aux conditions suivantes :

a) le droit de superficie n’est cessible ou l’aliénation possible qu’en conformité avec l’article 10 de la loi et avec accord du Conseil d’Etat;

b) la durée du droit de superficie est de 99 ans au plus;

c) 5 ans avant l’échéance du droit, les parties doivent s’avertir de leurs intentions quant à son renouvellement éventuel. Si elles le désirent, les parties peuvent prolonger le droit de superficie pour une nouvelle période de trente ans au maximum. La même procédure et les mêmes délais s’appliquent en cas de renouvellements ultérieurs.

 

Il y a effectivement probablement lieu de débattre des 30% restants. Du point de vue du RPSL, les 30% qui peuvent ne pas être attribués aux fondations immobilières de droit public, ou aux coopératives d’habitation sans but lucratif, ne devrait en aucun cas être aliénés ou sujets potentiels de spéculation foncière.

 

C’est la raison pour laquelle, concernant le périmètre de l’Adret, expressément évoqué par les auteurs du projet dans l’exposé des motifs, le RPSL considère que la FPLC s’est égarée, non pas en faisant les 32 appartements PPE en droit de superficie, mais en réalisant les 62 appartements en PPE en pleine propriété.

 

En effet, ces 62 logements, pourront après la période de contrôle de 10 ans, être revendus ou loués sans aucune cautèle de non spéculation. En aucun cas cet élément ne sert le but de la FPLC qui aurait parfaitement pu prévoir les 96 logements en PPE sur droit de superficie, garantissant ainsi un contrôle des prix pour toute la durée du droit de superficie.

 

Face à ce choix, le RPSL considère qu’une bonne réaction parlementaire n’est certainement pas de rogner les moyens mis à la disposition de la FPLC, mais plutôt de s’assurer que ces moyens ne puissent en aucun cas permettre que la politique foncière du canton débouche sur des opérations avec potentiel spéculatif.

 

À cet égard, le RPSL propose donc l’adjonction d’un alinéa 3 à l’article 13A de la LGL qui pourrait avoir la teneur suivante :

«3 Pour un maximum de 30% des surfaces brutes de plancher de logements, existantes ou potentielles des immeubles acquis par la Fondation, celle-ci pourra les mettre à disposition de maître d’ouvrage d’utilité public ou les réaliser en droit de superficie prévoyant un contrôle permanent des prix de vente ou de location ».

 

 

Conclusion

 

Le RPSL considère que le PL 12426 se trompe de problématique en visant à restreindre les moyens dont dispose la FPLC pour atteindre ses buts. Il doit par conséquent être rejeté.

 

Cependant, le RPSL n’est pas opposé à clarifier le champ d’action dans lequel la FPLC doit s’insérer. Il considère en effet que la FPLC, principal outil de la politique foncière du Canton de Genève, n’est pas un opérateur foncier ou urbain comme les autres.

 

Le RPSL s’oppose à ce que les terrains acquis par la FPLC puissent, à terme, être mis à disposition pour du logement qui pourrait devenir spéculatif. C’est pourquoi, s’il faut laisser à la FPLC la possibilité de développer pour une petite part de ses terrains des logements non-LUP, il y a lieu de s’assurer que ceux-ci seront soustraits à la spéculation.

 

Le RPSL remercie le Grand Conseil pour son intérêt et se tient à disposition pour de plus amples développements si nécessaires.

Partager cet article

Repost0
28 avril 2018 6 28 /04 /avril /2018 17:47
Quelle politique du logement pour Genève ? - 2ème tour de l'élection au Conseil d'Etat

Sur les 11 candidat-e-s au 2ème tour de l'élection au Conseil d'Etat, 5 se sont donné la peine de répondre au questionnaire.

Classement :

Candidat-e-s s'engageant fortement pour une politique sociale du logement et la défense des locataires :

1) 60 points : HALLER Jocelyne, Meyrin, Liste n°7 ENSEMBLE À GAUCHE

2) 55 points : EMERY-TORRACINTA Anne, Avusy, Liste n°6 LES SOCIALISTES - LES VERTS

3) 53 points : HODGERS Antonio, Genève, Liste n°6 LES SOCIALISTES - LES VERTS

4) 50 points : APOTHÉLOZ Thierry, Vernier, Liste n°6 LES SOCIALISTES - LES VERTS

Le Rassemblement pour une politique sociale du logement vous recommande fortement de voter pour ces 4 candidat-e-s.

Par ailleurs, le Rassemblement pour une politique sociale du logement relève que Madame Nathalie FONTANET (-4 points) est opposée à la mise en oeuvre d'une politique sociale du logement.

Les autres candidat-e-s au 2ème tour de l'élection au Conseil d'Etat n'ayant pas répondu au questionnaire, il n'est pas possible de former une recommandation.

Le questionnaire envoyé aux candidat-e-s aux élections cantonales.

Chaque question permettait d'obtenir de -5 à +5 points. Le maximum de point possible était donc de 65 points et le minimum de -65. Une absence de réponse ou une réponse "ne sait pas" donnait zéro point. Parfois, les commentaires écrits par les candidat-e-s permettaient de nuancer le points obtenus par la réponse.

Entre 65 et 50 points, le-a candidat-e est considéré-e comme s'engageant fortement pour une politique sociale du logement et les droits des locataires. Il est chaleureusement recommandé par le RPSL.

Entre 49,9 et 35 points, le-a candidat-e est considéré-e comme étant favorable à une politique sociale du logement et aux droits des locataires. Il est recommandé par le RPSL.

De 34,9 à 20 points, le-a candidat-e est considéré-e comme étant plutôt favorable à une politique sociale du logement.

De 19,9 points à 0 points, le candidat-e ne peut plus être considéré comme soutenant une politique sociale du logement.

En dessous de 0 point, le candidat-e défend des positions qui entravent la réalisation d'une politique sociale du logement et le RPSL ne peut que vous déconseiller de voter pour lui ou elle.

Partager cet article

Repost0
2 avril 2018 1 02 /04 /avril /2018 18:50

Pour rappel, chaque question permettait d'obtenir de -5 à +5 points. Le maximum de point possible était donc de 65 points et le minimum de -65. 

Entre 65 et 50 points, le-a candidat-e est considéré-e comme s'engageant fortement pour une politique sociale du logement et les droits des locataires. Il est chaleureusement recommandé par le RPSL.

Il s'agit des candidat-e-s suivant-e-s :

1) Liste n°1 ENSEMBLE À GAUCHE

Tous les candidat-e-s de la Liste n°1 ENSEMBLE À GAUCHE qui ont répondu au questionnaire se situent dans cette catégorie, avec un maximum de :

64 points : ANDENMATTEN David
60 points : HALLER Jocelyne, ECUYER Annick
59 points : MANRÍQUEZ Matías
58 points : ZAUGG Christian, CRUCHON Pablo, VALENTINO Stéphanie, OSSMANN Sekna, NYFFELER BATOU Françoise, PERADOTTO Julie, ZAUGG Daniel, PEREZ Maria (Lou), VANEK Pierre, CLEMENT Patrice, ESAKI KABEYA Elisabeth, LANGFORD Pia, ZAUGG Cecilia, BAUD Olivier, KHAOUCHI Corinne, DE MELO MARCELINO Amélia, JELK Andrée (JELK-PEILA), CHRISTINAT Jean-David
57 points : VINCENT Michel
56 points :  BOLAY ROBIN Stéphanie

2) Liste n°3 LES SOCIALISTES

La majorité des candidat-e-s de la Liste n°3 LES SOCIALISTES qui ont répondu au questionnaire se situent dans cette catégorie, avec un maximum de :

64 points : KAST Carole-Anne
63 points : BANDLER Marko
62 points : VALIQUER GRECUCCIO Nicole
61 points : MARTI Caroline, MIZRAHI Cyril, KOKOT Guilhem
60 points : RIELLE Jean Charles
59 points : WENGER Thomas, CHIARADONNA Denis, BOSSHARD Pierre Yves
58 points : DANDRÈS Christian, CARASSO Grégoire, CLEMENCE Nicolas, GAJARDO MUNOZ Jorge, BRUCHEZ Thomas
55 points : EMERY-TORRACINTA Anne
53 points : SALERNO Sandrine, MOYARD MIZRAHI Salima, THÉVOZ Sylvain, POMATTO Michel, ROMANO Maria (Maria Vittoria), ESTEBAN Diego
51 points : ALONSO UNICA Manuel
50 points : APOTHÉLOZ Thierry, TOMBOLA Jean-Pierre

3) Liste n°7 LALISTE-FEMMES 2018

Trois candidates de la Liste n°7 LALISTE-FEMMES 2018 se situent dans cette catégorie avec un maximum de :

53 points :  DA CRUZ PEDRO Anna (DA CRUZ PERRET-GENTIL), OZDEMIR Elcim (ÖZDEMIR Elçim)
50 points :  HONEGGER HELLER Manuela

4) Liste n°2 LES VERTS

Plusieurs candidat-e-s de la Liste n°2 LES VERTS se situent dans cette catégorie avec un maximum de :

62 points : GOMEZ Alfonso
58 points : MACCHIAVELLI Marta (Marta Julia)
56 points : NICOLET-DIT-FELIX Julien, BUCHER Denis, CORPATAUX Laurence
55 points : PERLER Frédérique
54 points : DUPUIS Renaud, HERREN Yves
53 points : HODGERS Antonio, AZZABI Omar, ECKERT Pierre, HEBERLEIN SIMONETT Claudia
52 points : DE CHASTONAY Marjorie, BUSCHBECK Mathias
51 points : RODRIGUEZ Mario
50 points : MARTIN David

5) Liste n°13 ÉGALITÉ ET ÉQUITÉ

Deux candidat-e-s de la Liste n°13 ÉGALITÉ ET ÉQUITÉ se situent dans cette catégorie avec un maximum de :

54 points : SCHELLER Gérard
50 points : FRAMMERY Chloe

Partager cet article

Repost0
2 avril 2018 1 02 /04 /avril /2018 18:05

Sur les 13 listes de candidat-e-s au Grand Conseil,12 ont au moins un-e candidat-e qui s'est donné la peine de répondre au questionnaire.

Pour certaines listes, moins de 5 candidat-e-s ont répondu. Nous avons donc renoncé à établir une moyenne pour la liste.

Classement :

Listes de candidat-e-s au Grand Conseil s'engageant fortement pour une politique sociale du logement et la défense des locataires :

1) Moyenne de 58,29 points : Liste n°1 ENSEMBLE À GAUCHE

2) Moyenne de 53,66 points : Liste n°3 LES SOCIALISTES

Listes de candidat-e-s au Grand Conseil favorables à une politique sociale du logement :

3) Moyenne de 48,50 points : Liste n°7 LALISTE-FEMMES 2018

4) Moyenne de 47,92 points : Liste n°2 LES VERTS

5) Moyenne de 42,20 points : Liste n°13 ÉGALITÉ ET ÉQUITÉ

Listes de candidat-e-s au Grand Conseil plutôt favorables à une politique sociale du logement :

6) Moyenne de 22,32 points : Liste n°5 DÉMOCRATE-CHRÉTIEN

Listes de candidat-e-s au Grand Conseil de 20 à zéro points :

7) Moyenne de 19,60 points : Liste n°6 UDC

8) Moyenne de 17,67 points : Liste n°12 VERT'LIBÉRAUX

Liste de candidat-e-s au Grand Conseil opposé-e-s à la mise en oeuvre d'une politique sociale du logement :

9) Moyenne de - 0,36 points : Liste n°4 LIBÉRAUX-RADICAUX

Les listes "Genève en Marche", "PBD Genève / Le juste milieu" et "MCG - Mouvement citoyen genevois" ont eu moins de 5 candidat-e-s qui ont répondu.

Aucun candidat-e de "La liste pour Genève" n'a répondu.

Partager cet article

Repost0
26 mars 2018 1 26 /03 /mars /2018 22:10

Sur les 31 candidat-e-s au Conseil d'Etat, 15 se sont donné la peine de répondre au questionnaire.

Sortant-e-s : 

Sur les 6 candidat-e-s sortant-e-s qui se représentent, seulement 3 ont répondu au questionnaire.

Il s'agit d'Anne Emery-Torracinta (Socialiste), Antonio Hodgers (Vert) et Pierre Maudet (PLR).

Ni Mauro Poggia (MCG), ni aucun des PDC sortant, Serge Dal Busco et Luc Barthassat n'ont répondu.

Classement :

Candidat-e-s s'engageant fortement pour une politique sociale du logement et la défense des locataires :

1) 60 points : HALLER Jocelyne, Meyrin, Liste n°3 ENSEMBLE À GAUCHE

2) 55 points : EMERY-TORRACINTA Anne, Avusy, Liste n°1 LES SOCIALISTES

3) 53 points : HODGERS Antonio, Genève, Liste n°2 LES VERTS

4) 53 points : SALERNO Sandrine, Genève, Liste n°1 LES SOCIALISTES

5) 52 points : DE CHASTONAY Marjorie, Genève, Liste n°2 LES VERTS

6) 50 points : APOTHÉLOZ Thierry, Vernier, Liste n°1 LES SOCIALISTES

Candidat favorable à une politique sociale du logement :

7) 47 points : ROCHAT Yvan, Vernier, Liste n°2 LES VERTS

Candidat-e plutôt favorables à une politique sociale du logement

8) 32 points : AMSLER Susanne, Genève, Liste n°13 VERT'LIBÉRAUX

9) 21 points : VIDONNE Thierry, Hermance, Liste n°12 PBD GENÈVE / LE JUSTE MILIEU

Candidat-e-s de 20 à zéro points :

10) 9 points : FONTANA Jérôme, Genève, Liste n°13 VERT'LIBÉRAUX

11) 6 points : BLÄSI Thomas, Genève, Liste n°8 UDC

Candidat-e-s opposé-e-s à la mise en oeuvre d'une politique sociale du logement :

12) -4 points : FONTANET Nathalie, Genève, Liste n°5 PLR - PDC - ENTENTE

13) -21 points : DE SENARCLENS Alexandre, Chêne-Bougeries, Liste n°5 PLR - PDC - ENTENTE

14) -22 points : MAUDET Pierre, Genève, Liste n°5 PLR - PDC - ENTENTE

15) -29 points : FLOREY Stéphane, Lancy, Liste n°8 UDC

 

Les autres candidat-e-s au Conseil d'Etat n'ayant pas répondu au questionnaire, il n'est pas possible de former une recommandation.

Partager cet article

Repost0
26 mars 2018 1 26 /03 /mars /2018 21:40

Le Rassemblement pour une Politique Sociale du Logement (www.rpsl-ge.org) vise à promouvoir une meilleure protection des locataires ainsi qu’une politique sociale dans le domaine du logement. A cet effet, il s’efforce de regrouper les diverses organisations genevoises qui se préoccupent de la défense des intérêts des locataires. Il assume leur représentation permanente ainsi que la défense de leurs intérêts.

Actuellement, les membres du RPSL sont : l’ASLOCA, le Mouvement Populaire des Familles (MPF), le Syndicat Interprofessionnel de Travailleuses et Travailleurs (SIT), UNIA, le SSP/VPOD, Caritas, le Centre Social Protestant (CSP), le Parti Socialiste Genevois (PSG), les Verts-Ge, le Parti du Travail (PdT) et SolidaritéS.

Le RPSL a adressé aux candidat-e-s aux élections cantonales un questionnaire de 13 questions visant à connaître leur vision de la politique du logement à Genève.

140 candidat-e-s se sont prêté au jeu, dont 14 candidat-e-s au Conseil d'Etat. Qu'ils et elles soient vivement remercié-e-s. 

Le questionnaire adressé aux candidat-e-s aux élections cantonales.

L'analyse des résultats portera sur plusieurs axes :

1) les candidat-e-s au Conseil d'Etat

2) les partis (moyenne des réponses des candidat-e-s et programmes)

3) le positionnement des différents candidat-e-s et partis

4) le classement des candidat-e-s

Chaque question permettait d'obtenir de -5 à +5 points. Le maximum de point possible était donc de 65 points et le minimum de -65. Une absence de réponse ou une réponse "ne sait pas" donnait zéro point. Parfois, les commentaires écrits par les candidat-e-s permettaient de nuancer le points obtenus par la réponse.

Entre 65 et 50 points, le-a candidat-e est considéré-e comme s'engageant fortement pour une politique sociale du logement et les droits des locataires. Il est chaleureusement recommandé par le RPSL.

Entre 49,9 et 35 points, le-a candidat-e est considéré-e comme étant favorable à une politique sociale du logement et aux droits des locataires. Il est recommandé par le RPSL.

De 34,9 à 20 points, le-a candidat-e est considéré-e comme étant plutôt favorable à une politique sociale du logement.

De 19,9 points à 0 points, le candidat-e ne peut plus être considéré comme soutenant une politique sociale du logement.

En dessous de 0 point, le candidat-e défend des positions qui entravent la réalisation d'une politique sociale du logement et le RPSL ne peut que vous déconseiller de voter pour lui ou elle.

Partager cet article

Repost0
28 août 2017 1 28 /08 /août /2017 20:25

Remarques générales

Le RPSL a examiné avec attention le projet de modification du RGL proposé par le DALE dans le cadre des groupes de travail « Prix et Qualité » issus des Ateliers du logement dans le cadre de ses différentes séance de comité.

Globalement, le RPSL considère que ces propositions marquent un retour en arrière alors que le système fédéral d’évaluation du logement (SEL) est nettement plus favorable. Ce projet fait machine arrière par rapport au règlement genevois actuel, qui est lui-même largement en dessous du SEL (Système d’Evaluation de Logements).

Du point de vue du RPSL, il n’est pas envisageable d’aller en-dessous de ce qui figure dans le tableau d’équipement de base d’un logement du SEL (http://www.wbs.admin.ch/sites/default/files/wbs_grundausstattung_fr_web.pdf). Etant entendu que dans ce cadre la surface nette habitable (SEL) englobe toutes les surfaces au sol accessibles et utilisables d’un intérieur du logement d’une hauteur minimale de 150 cm.

Il y a lieu également de tenir compte des normes d’accessibilité pour personnes en situation de handicap. Pour mémoire, le RPSL défend une application stricte de ces normes pour les bâtiments neufs (cf. position exprimée par-devant la commission du logement du Grand Conseil le 4 avril 2016 au sujet du PL 11'718, en annexe).

Les différentes remarques et commentaires sont disponibles dans le document téléchargeable ci-après.

Prise de position du RPSL sur la proposition de modification du RGL

Partager cet article

Repost0
16 mai 2016 1 16 /05 /mai /2016 10:08

Les milieux immobiliers attaquent la protection des locataires genevois sous un titre trompeur: ils prétendent que leur loi permettrait à qui le désire d’acheter son logement.

C’est faux : cette nouvelle loi ne donne des droits supplémentaires qu’aux propriétaires d’immeubles !

Dans les années 1980, la pratique des congés-ventes a provoqué des drames humains par centaines, les locataires se voyaient confrontés à «paie ou quitte». La méthode change en 2016: ce sera «je ne te veux pas comme locataire si tu ne peux pas acheter».

Face à l’entreprise de destruction massive des droits des locataires genevois, qui sont déjà étranglés par le marché fortement spéculatif, il faut se mobiliser et empêcher le retour des congés-ventes !

NON AU RETOUR DES CONGÉS-VENTES !

Téléchargez le flyer

Plus d'informations sur : http://stop-attaques-ldtr.ch/

Partager cet article

Repost0
27 janvier 2016 3 27 /01 /janvier /2016 15:13

Genève connaît depuis 15 ans une grave pénurie de logement ! Celle-ci met les locataires dans une situation difficile et conduit à des loyers abusifs et spéculatifs.

Alors que le Conseil d’Etat devrait mettre en œuvre le droit au logement garanti par la Constitution genevoise, il préfère faire les poches des locataires en essayant de gagner plus de 3,5 millions de francs sur leur dos ! La majorité de droite et d’extrême-droite du Parlement a soutenu ce projet et l’a voté le 5 décembre 2014.

Afin de s’opposer à ces mesures qui frappent les locataires modestes, l’ASLOCA, le Rassemblement pour une politique sociale du logement (RPSL), la Communauté genevoise d’action syndicale (CGAS), le Parti socialiste genevois, les Verts genevois et SolidaritéS ont lancé et fait aboutir un référendum contre cette loi. Grâce à ce référendum, les votant-e-s pourront stopper ces mesures contre les locataires le 28 février 2016 en votant NON à la modifcation de la loi sur le logement (LGL) !

La nouvelle loi 11537 vise tous les locataires des logements subventionnés, quel que soit le type:

  • Les HBM (habitations bon marché) qui s’adressent aux personnes à revenus très modestes.
  • Les HLM (habitations à loyer modéré) qui s’adressent aux personnes à revenus modestes à moyens.
  • Les HM (habitations mixtes) qui s’adressent à des personnes à revenu moyen qui reçoivent une aide personnalisée versée par le Canton et qui peut varier en fonction des revenus du locataire.

Fin décembre 2014, il y avait 18’570 logements subventionnés, qui sont concernés par cette nouvelle loi.

Cette loi prévoit deux mesures pour faire les poches des locataires :

  1. Une augmentation de 1% du taux d’efort (la part du revenu consacré au loyer) pour tous les locataires des logements subventionnés (HBM, HLM, HM).
    • pour les locataires de HBM, personnes à revenu très modeste, une famille avec deux enfants habitant un appartement de 5 pièces devra payer jusqu’à 90,85 francs de plus par mois !
    • pour les locataires de HLM, personnes à revenu modeste à moyen, ils devront payer jusqu’à 113,60 francs de plus par mois !
  2. Une coupe dans le montant des subventions personnalisées. Cette deuxième mesure concerne les locataires HM, personnes à revenu moyen :
    • ces locataires pourraient payer 183,50 francs de plus par mois !

Les locataires ont assez donné, ils doivent se mobiliser et protéger leurs droits :

NON AUX BAISSES DES AIDES AUX LOCATAIRES !

NON À LA MODIFICATION DE LA LOI SUR LE LOGEMENT (LGL) !

Pas d'économies sur le dos des locataires !

Téléchargez ici le flyer du Comité référendaire :

Partager cet article

Repost0
15 juin 2015 1 15 /06 /juin /2015 20:38

PL 11461 modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR) (L 5 20) (Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf)

 

 

Introduction et historique

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

La LDTR semblant être l'objet de toutes les attentions, bienveillantes ou pas, du Parlement, il nous semble important de rappeler quelques fondamentaux.

Comme le résument la doctrine et la jurisprudence « la LDTR poursuit en parallèle un objectif quantitatif consistant à maintenir l'effectif des surfaces de logements existantes et un objectif qualitatif visant à la conservation sur le marché de certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix ou de leur conception. Il s'agit notamment d'empêcher que des logements peu coûteux ne fassent l'objet d'une transformation et soient ensuite remis sur le marché à des prix qui les rendent inaccessibles pour la majorité de la population ainsi que d'éviter la prolifération des logements de luxe au détriment des appartements correspondant aux besoins des personnes à revenu moyen et modeste » (Alain Maunoir, « La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence », RDAF 1996, pages 309 et 310).

Lorsque l'on entend modifier cette loi, il est important de se rappeler ces objectifs d'intérêts publics.

 

PL 11461 modifiant la LDTR : « Confort pour les locataires : démolir les passoires énergétiques pour reconstruire du neuf »

La motivation des auteurs du présent projet de loi est assez simple à comprendre et ils la résument dans l'exposé des motifs.

Sans chercher à trahir leur propos, celui-ci semble pouvoir être résumé ainsi : concernant les « passoires énergétiques » il est impossible de concilier les objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Posée ainsi, l'équation relève de la gageure, pourtant, comme souvent dans le domaine de l'investissement en matière de logement, tout est une question de curseurs et de là où ils sont placés par le Canton ou l'Autorité administrative afin d'arbitrer entre différents intérêts publics ou privés.

Cependant, si ouvrir la réflexion sur cette question peut être intéressante, le Rassemblement pour une politique sociale du logement est opposé à la solution législative proposée ici. Il salue néanmoins le fait que les auteurs visent à améliorer, de leur point de vue, un système de contrôle et d’encadrement et non de simplement se débarrasser de règles de protection des locataires, contrairement à d'autres.

Pour étayer notre propos, il est important d'avoir une vision un peu plus large de la LDTR en ne se limitant pas aux articles proposés à la modification. Afin d'avoir cette vision, il est proposé le tableau suivant qui permet de prendre la mesure des modifications proposées, de les commenter, mais également de prendre la mesure des autres éléments de la LDTR qui concernent cette problématique.

 

De la possibilité de démolir/reconstruire

 

C'est peut-être un détail, mais il est difficile de comprendre l'utilité du renvoi à l'art. 2 dans l'art. 5 al. 2 proposé ? En effet, l'article 2 traitant du champ d'application de la LDTR, il semble complètement superflu de préciser qu'il s'agit d'immeubles tombant dans son champ d'application...

Il nous serait utile de comprendre le sens de ce renvoi s'il y en a un.

Par ailleurs, nous ne comprenons pas non plus le choix de prévoir un régime d'autorisation spéciale à l'art. 5 al. 2, alors que cet article consacre le principe de la non-démolition et prévoit à son art. 6 le régime de dérogation. Ce d'autant que dans la pratique, la distinction est sans effet.

Plus fondamental, le renvoi à l'art. 14 LEn al. 3 et 4 est, à notre sens insatisfaisant.

En effet, l'art. 14 LEn s'articule comme suit :

 

Art. 14 Prescriptions et standards énergétiques applicables 
1 Le règlement fixe les prescriptions et les standards énergétiques applicables notamment en matière : 

a) d'isolation thermique et de protection thermique estivale;

b) de préparation d'eau chaude sanitaire;

c) d'aération;

d) d'éclairage;

e) de chauffage et de climatisation;

f) d'indice de dépense d'énergie.

2 Lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments ou d’installations, l’autorité compétente peut prescrire au cas par cas la prise de dispositions constructives et techniques pour permettre l’intégration future d’installations techniques contribuant à une plus grande efficacité énergétique ou recourant aux énergies renouvelables et indigènes. Tel est notamment le cas s’agissant d’un système de distribution de chaleur pour le chauffage à basse température ou de dispositifs permettant un raccordement ultérieur à une conduite à distance.

3 L’autorité compétente peut contrôler la consommation d'énergie de tout bâtiment ou installation. En cas de dépassement des prescriptions applicables au cas d'espèce dans les domaines régis par l'alinéa 1, elle peut ordonner au propriétaire de réaliser, à ses frais, un audit énergétique et des mesures raisonnables, au sens de l'article 12 de la présente loi, d'optimisation de la gestion énergétique du bâtiment ou de l'installation concernés. S'il n'y a pas de dépassement des prescriptions applicables, les frais de contrôle ne peuvent pas être mis à la charge du propriétaire. 
4 Les grands consommateurs réalisent à leurs frais des audits énergétiques utiles de leur consommation d'énergie thermique, d'eau et d'électricité, et prennent des mesures raisonnables d’optimisation de leur consommation.

 

Comme on peut le constater à la lecture de cet article, les alinéa 3 et 4 n'opèrent aucune distinction entre des travaux à effectuer en opération de rénovation (changement des fenêtres, isolation en sous-toiture, etc.) des travaux d'une telle ampleur que cela conduirait à préférer économiquement une opération de démolition/reconstruction.

Or, pour le Rassemblement pour une politique sociale du logement, il est fondamental de réserver ces opérations de démolition/reconstruction aux objets qui n'atteindraient pas les objectifs fixés par la LEn sans des coûts de travaux clairement disproportionnés.

On ne voit effectivement pas pourquoi on devrait autoriser une opération d'une telle ampleur qu'une démolition/reconstruction si des mesures moins intrusives, moins longues et moins chères seraient à même de concilier l'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population, l'intérêt public à la rénovation du parc locatif et l'intérêt privé à l'investissement dans la rénovation.

De plus, le renvoi à l'art. 14 de la LEn n'est pas non plus satisfaisant sous l'angle de la clarté. En effet, je mets au défi quiconque de me dire quels sont les types de travaux et pour quels objectifs énergétiques visés ici. En effet, la LEn renvoie tous les barèmes, normes et objectifs au règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn) qui est très certainement bien plus difficile à saisir que la LDTR dans son ensemble. Un tel renvoi, sans distinction des situations (distinctions très précises et détaillées existants aux art. 12B à 12L du REn et qui renvoient pour l'essentiel à des normes SIA) est clairement contraire au but avoué des auteurs, disproportionné, et partant, contraire aux objectifs d'intérêt public de protection du parc locatif répondant aux besoins prépondérants de la population visés par la LDTR.

Nous proposons donc plutôt à la commission de se pencher sur une clause de dérogation supplémentaire à l'art. 6 dans des cas clairement définis où la démolition/reconstruction serait une mesure plus efficiente que la rénovation.

En conclusion, le RPSL ne serait pas opposé à une mention expresse de la problématique des « passoires énergétique » comme clause de dérogation (art. 6) au principe de la non démolition (art. 5), mais dans le respect de l'esprit de la LDTR, c'est-à-dire au meilleur choix d'efficience face aux intérêts publics et privés en présence.

 

Des loyers applicables aux opérations de démolition/reconstruction

La proposition des auteurs du présents projet de loi est de s'en tenir au calcul dit « Fracheboud » qui est une sorte de calcul de rendement des investissements de rénovation, sans « plafonnement LDTR ».

Le calcul « Fracheboud » est exprimé en mot à l'art. 11 al. 1 LDTR.

Voici un exemple tiré du séminaire du 2 octobre 2013 de l'USPI sur « l'état locatif » (Jacques Delessert, slides 66 à 71) qui, pour 1'000'000 Frs de travaux sur un état locatif de 800'000 Fr/an conduit à une variation admise d'un peu plus de 6,5% de l'état locatif, ce qui conduirait à porter un loyer de 3'000 Fr/pièce/an à un loyer de 3'195 Fr/pièce/an, ordre de grandeur parfaitement absorbable dans les « fourchettes LDTR ».

Il est évident que si les travaux sont extrêmement chers car l'immeuble a souffert d'un grave manque d'entretien préalable au projet de rénovation (devoir du bailleur qui ne doit pas être répercuté sur le loyer selon le droit fédéral), la marge de manœuvre offerte par la LDTR peut être parfois fort étroite.

Cependant, proposer de s'en tenir à l'art. 11 al. 1 dans des situations non suffisamment définies et qui ne le justifient pas forcément, sans cautèle, nous semble ouvrir une nouvelle fois la porte à une explosion des loyers, certes peut-être justifiée par des coûts réels exorbitants, mais qui par ce fait perdraient leur caractéristique de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, et donc violerait la loi.

Cela serait également une « prime » aux mauvais élèves des rénovations énergétiques qui inciterait les bailleurs à ne pas entretenir, à ne pas rénover, pour entrer dans la catégorie des « passoires énergétiques » et ainsi bénéficier de ce bonus.

 

En parlant de bonus...

Plutôt que de faire porter sur les seuls locataires la charge d'un défaut d'entretien passé ou le durcissement des normes écologiques, le RPSL aimerait rappeler à votre aimable attention que la LDTR, précurseur de la LEn sur cette question, a prévu un moyen de sortir par le haut de cet arbitrage délicat entre objectifs d'assainissement énergétique, de maintien de logements répondant aux besoins prépondérants de la population et de rentabilité économique recherchée par les investisseurs immobiliers.

Il s'agit du Chapitre VI de la LDTR « Encouragement à la rénovation » qui permet :

  • de bénéficier des subventions du logement subventionné pour des loyers cibles correspondants (art. 15 al. 2)

  • un bonus conjoncturel à la rénovation (Section 2), dont le but est de maintenir les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population (art. 21) en permettant une meilleure rentabilité économique sans répercussion (complète) sur les loyers.

C'est le lieu de relever que par manque de fonds, le bonus à la rénovation n'existe de facto plus depuis plus de 2 ans maintenant (début 2013).

Par ailleurs, cette mesure trouve son pendant au REn, art. 13 L :

Art. 13L Bonus conjoncturel à l'énergie 
1 Une demande de subvention peut être déposée tant dans le cadre d'une démolition que d'une transformation ou d'une rénovation au sens de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi), du 25 janvier 1996 (ci-après : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation). 
2 La demande de subvention est adressée au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie(28) simultanément au dépôt de la requête en autorisation de construire. 
3 Le montant de la subvention équivaut en règle générale au montant capitalisé en fonction de la durée d'amortissement des travaux correspondant à la différence entre le montant que le requérant pourrait répercuter sur les loyers en raison des travaux d'amélioration énergétique selon l'article 15, alinéa 11, de la loi et celui qu'il peut effectivement répercuter en raison de la limitation prévue à l'article 15, alinéas 12 et 13, de la loi et aux articles 6, alinéa 3, et 9, alinéa 6, de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. 
4 Le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie statue sur préavis de la commission d’attribution. 
5 Aucune subvention ne peut être octroyée si le requérant n'a pas auparavant fait toutes les demandes de subvention à sa disposition, tant sur le plan fédéral que cantonal. 
6 Le montant de la subvention est payé après exécution des travaux énergétiques et pour autant qu'ils aient été réalisés conformément à l'autorisation de construire. 
 

Il est donc impératif aujourd'hui d'agir sur ce terrain de l'incitation, de rétablir des lignes budgétaires conséquentes pour ces bonus qui permettent d'atteindre les objectifs préoccupants les auteurs du présent projet sans pour autant faire porter sur les seuls locataires l'incurie d'entretien de certains propriétaires ou les objectifs d'intérêts publics de rénovation énergétique.

Au bénéfice des explications qui précèdent, le Rassemblement pour une politique sociale du logement s'oppose au PL 11461 tout en relevant que ses buts sont louables mais que les moyens ici proposés sont inadéquats, imprécis, déséquilibrés et peu efficients. Le RPSL invite donc la Commission du logement à déposer un projet de loi d'alimentation des bonus conjoncturels à la rénovation et à l'énergie de manière à soutenir une vraie politique de rénovation énergétique du parc locatif, équilibrée et cohérente.

 

Partager cet article

Repost0