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9 octobre 2017 1 09 /10 /octobre /2017 17:16

 

PL 12102 modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) (I 4 05) (Pour des immeubles regroupant différentes catégories de logement et éviter les déménagements forcés)

http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL12102.pdf

Commission du Logement

Lundi 9 octobre 2017 à 18h15

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

 

* * *

 

Introduction :

 

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12102.

 

Objectifs du PL 12102

 

Le PL 12102 vise à éviter que les locataires des logements subventionnés, en raison de l’évolution de leur situation personnelle, se retrouvent contraints de déménager, parce qu’ils ne répondent plus aux critères du logement qu’ils louent (taux d’effort ou taux d’occupation).

 

Il est vrai, et surtout en situation de pénurie de logement, comme nous la connaissons depuis plus de 15 ans sur le Canton de Genève, que de devoir changer d’appartement pour cette raison peut s’avérer très difficile pour les locataires concernés.

 

  • En raison de la pénurie de logements subventionnés, les locataires de HBM auront les plus grandes difficultés à trouver un logement HLM ou HM correspondant à leur nouvelle situation, lors d’une amélioration des conditions économiques de la famille.
  • En raison de la pénurie de logements et des effets inflationnistes qu’elle provoque sur les loyers, les locataires de HBM ou HLM ont souvent intérêt économiquement à rester dans leur logement tout en s’acquittant de la surtaxe, tant les loyers des appartements mis sur le marché locatif sont excessifs.
  • En cas de sous-occupation, le loyer d’un appartement plus petit sera souvent plus cher que celui de l’appartement quitté, pour les mêmes raisons.

 

Par conséquent, le PL 12102 soulève un vrai problème : le système incitatif au déménagement mis en place par la LGL par le moyen des surtaxes dysfonctionne en période de pénurie.

 

Comme le relevait le Conseiller d’Etat Antonio Hodgers récemment « dans le loyer libre, (les loyers) sont augmentés lors du changement de locataire » et de citer l’étude du professeur de l’EPFL Philippe Thalmann qui a calculé qu’en quarante ans, les loyers en Suisse ont augmenté de 235%, alors qu’ils n’auraient dû croître que de 35% s’ils avaient strictement évolué dans les cautèles fixées par le droit du bail[1].

 

 

Pistes de solutions

 

  1. La proposition du PL 12102 : créer des immeubles subventionnés comprenant les différentes catégories de l’art. 16 LGL

Avantages :

  • Permettre au sein du même immeuble d’organiser les rocades
  • Les locataires restent dans le même immeuble

Inconvénients :

  • Ne résout pas la problématique pour le parc actuel des logements subventionnés
  • Peu d’opportunité de changement (petitesse du parc potentiel)
  • Plan financier à faire évoluer en continu

 

  1. Prioriser les locataires en situation de surtaxe accrue (dépassement du barème de sortie ou sous-occupation) dans les attributions

Avantages :

  • Permettre au sein du parc subventionné d’organiser des rocades
  • Les locataires obtiennent un logement qui corresponde à leurs besoins et revenus
  • Possible de le mettre en œuvre immédiatement au sein du parc HBM et du quota de 20% des HLM
  • Fort potentiel de rocade même en période de pénurie

Inconvénients :

  • Pas de garantie pour les locataires de rester dans le même immeuble
  • Quid en cas de refus justifié des locataires ?
  • Poser des critères de justification des refus.

 

  1. Faire évoluer le système HBM et HLM sur le HM

Il s’agirait en somme d’appliquer le système du HM au parc HLM et HBM en le complétant au niveau de la surtaxe ordinaire : tant que le revenu du locataire conduit à un taux d’effort supérieur à ceux de l’art. 30 LGL, il bénéficie d’une aide personnalisée pour ramener son taux d’effort à ce niveau. Lorsque son revenu augmente et l’amène à taux d’effort inférieur, il lui est appliqué une surtaxe ordinaire pour remonter son taux d’effort au niveau de l’art. 30 LGL. C’est ce qui est appliqué en HBM et HLM (art. 31 al. 1 et 2 LGL) jusqu’au dépassement du barème de sortie (art. 31 al. 4 LGL).

 

Il suffirait de fixer un taux d’effort raisonnable en cas de dépassement du barème de sortie (aujourd’hui 29% selon l’art. 30 al. 3 let. e et 28% selon l’art. 31 al. 4 ( ! ?)) et de renoncer au congé pour cette raison. Un taux d’effort de 2 ou 3% supérieur aux taux d’effort précédant le dépassement du barème de sortie devrait être raisonnable.

 

Avantages :

  • Permettre plus de souplesse, nécessaire en période de pénurie, le principe de la surtaxe accrue ne fonctionne pas en période de pénurie
  • Les locataires conservent un logement qui correspond à leurs besoins et revenus et restent dans celuici plus longtemps.
  • Possible de le mettre en œuvre immédiatement au sein du parc HBM et HLM, déjà en vigueur dans le HM.
  • Conserve de la mixité dans les immeubles lorsqu’elle se crée.

Inconvénients :

  • Ne résout pas la problématique en cas de sousoccupation

 

Conclusion

 

Le RPSL considère que le PL 12102 soulève une vraie problématique et se réjouit que le Grand Conseil s’attèle à la résoudre.

 

Le RPSL considère que le dispositif proposé par le PL 12102 ne permettra pas de résoudre le problème soulevé pour l’entier du parc de subventionné existant. Cependant, ce dispositif, couplé avec les autres mesures proposées ci-dessus pourrait permettre une gestion du parc des logements subventionnés plus adéquate, en tout cas en période de pénurie.

 

Les deux mesures complémentaires ici proposées ne révolutionnent pas le système global, mais permettraient de le faire fonctionner de manière plus efficiente et plus humaine. Couplées au dispositif proposé par le PL 12102, elles permettraient d’atteindre l’objectif poursuivi.

 

En cas d’intérêt de la commission, le RPSL se tient à disposition du Grand Conseil pour proposer des formulations législatives pour mettre en œuvre les mesures évoquées.

 

 

 

[1]    Philippe Thalmann, « Calcul d'indices des loyers basés sur les coûts », Version 1.2 du 07.09.2017 : http://blogs.epfl.ch/philippe.thalmann/documents/Indices_des_loyers_base_sur_les_couts.pdf

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28 août 2017 1 28 /08 /août /2017 17:21

PL 12093 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Catégories de logements)

http://ge.ch/grandconseil/data/texte/PL12093.pdf

Commission du Logement

Lundi 28 août 2017 à 17h30

2, rue de l’Hôtel-de-Ville

Salle des Fiefs

 

* * *

 

Introduction :

 

Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12093.

 

A titre liminaire, le RPSL rappelle qu’il fait partie des organisations qui soutiennent et portent les Initiatives populaires IN 161 et IN 162. Ces initiatives, plus particulièrement l’IN 161, portant sur les mêmes dispositions légales que le PL 12093, la position du RPSL, sans surprise, est fondée sur une comparaison entre la loi actuelle, le PL 12093 et les propositions contenues dans l’IN 161.

 

Analyse en détails

  1. Article 4A alinéa 1 : programme et proportions des logements à réaliser

Le RPSL tient à souligner le progrès que représente cette modification par rapport à la loi actuelle. Comme le relève le DALE, « les proportions fixées dans l'art. 4A dans sa teneur actuelle étaient trop faibles en regard de l'objectif quantitatif fixé. En effet, selon les projections effectuées en application du mécanisme actuel, plusieurs décennies (au moins 50 ans) seraient encore nécessaires pour atteindre l'objectif légal »[1].

 

En partant de ce constat, que le RPSL partage, le PL 12093 propose, mutatis mutandis, le principe des 3 tiers.

 

Soit, un 1/3 de LUP dont les HBM, un 1/3 de locatif sans spécifier d’autres objectifs que « destinés à la classe moyenne », et un 1/3 sans contrainte, donc probablement de la PPE.

 

L’IN 161 prévoit quant à elle, mutatis mutandis, le principe des 4 quarts, plus exactement :

    1. 30% au minimum de HBM
    2. 50% au minimum de LUP (dont les 30% de HBM)
    3. 80% au minimum de locatifs (dont les 50% de LUP qui comprennent le 30% de HBM)
    4. 20% sans contrainte

Cette différence est significative à notre sens surtout sur les HBM. En effet, le PL 12093 prévoit 33% de LUP, dont les HBM. C’est le lieu de rappeler qu’au 10 mars 2017, l’OCSTAT recense parmi les logements subventionnés, 8'827 LUP, dont 7'246 HBM[2]. Alors que le rapport d’activité LUP 2015, rendu public en été 2016, indique 15'847 LUP au 31 décembre 2015[3].

 

Si l’on en croit les chiffres produits par le DALE, à peu près un LUP sur deux est un HBM (ce qui représente un peu moins de 4% du parc de logement total). Ce qui reviendrait à dire que le DALE préconise 16% de HBM en moyenne dans les nouveaux quartiers. Ce chiffre est à notre sens largement insuffisant pour répondre aux besoins des habitant-e-s de la classe modeste et très modeste. Preuve en est que la liste des demandeurs auprès des FIDP, propriétaires des HBM, atteint au 31 décembre 2016 8'244 demandeurs !

 

Il nous semble donc que de prévoir seulement un 1/3 de LUP, en y incluant les HBM, est nettement insuffisant pour répondre aux besoins prépondérants de la population modeste et défavorisée du Canton. Et si d’aventure, par impossible, ce 1/3 devait être essentiellement consacré aux HBM, par exemple par l’effet d’une politique d’acquisition active du Canton, alors c’est pour la classe moyenne modeste que les logements viendraient à manquer, ceux-ci se retrouvant en concurrence avec la classe moyenne plus aisée sur les logements du 1/3 locatifs[4].

 

En outre, on peine à comprendre pourquoi d’une part on admet qu’il y a une disproportion manifeste du nombre de biens immobiliers proposés en propriété avec les acquéreurs potentiels et qu’on continue à prévoir une proportion de biens à l’acquisition (33%) supérieure aux potentiels acquéreurs (20%)[5].

 

Néanmoins, il s’agit globalement d’une avancée par rapport à la loi actuelle, que le RPSL salue.

 

  1. Article 4A alinéa 1 : la place réservée au MOUP

Expressément, le PL 12093 prévoit concernant le 1/3 de locatif que « 50% sont en principe réalisés par des maîtres d'ouvrage d'utilité publique ».

 

Le RPSL salue la mention des Maîtres d’ouvrage d’utilité publique comme acteurs essentiels et reconnus de la politique publique et sociale du logement. Il relève que ce principe est présent dans l’IN 161, sur l’entier des logements à construire. Il soutient donc sans réserve cette mention.

 

C’est le lieu de souligner que, comme relevé plus haut, près de la moitié des LUP sont des HBM, qui sont propriété de MOUP. De plus, une grande partie des LUP non HBM sont en mains d’entité publiques communales, qui peuvent être reconnues comme MOUP également. La proportion de MOUP exigée par le PL 12093 sur le total des logements à construire devrait avoisiner les 45%. En ceci, la proposition est proche de celle contenue dans l’IN 161, même si on peut regretter de ne pas revendiquer le 50% sur l’entier du programme, les MOUP étant à même et font déjà, toutes catégories de logement locatifs (logements communaux libres ou subventionnés, coopératifs, HBM, etc.).

 

Finalement, le PL 12093 ne définit pas expressément les MOUP, bien que l’exposé des motifs renvoie à l'article 37 de l'ordonnance fédérale sur le logement, du 26 novembre 2003 (OLOG – 842.1). Si dans l’esprit, la définition fédérale est parfaite, une définition genevoise devrait tenir compte des particularités des MOUP genevois, comme les Communes, faute de quoi certains acteurs genevois pourraient être exclus, alors que dans l’esprit de l’ARMOUP[6], ils sont bien des MOUP.

 

Globalement, le RPSL soutient cet objectif.

 

  1. Article 4A alinéa 2 : temporalité de la mesure

Le choix fait ici est de prévoir une nouvelle temporalité de la mesure pour une période de 10 ans, identique à ce que prévoyait la loi actuelle. On peut s’interroger sur l’opportunité d’une telle limite temporelle, l’exposé de motifs étant muet sur ce point. Et surtout, quid à l’échéance des dix ans en l’absence de modification législative dans l’intervalle ?

 

Au vu de l’expérience de la précédente norme, et du domaine d’action où les effets sont assez lents, le RPSL serait favorable à la suppression de cette limite temporelle, tout en maintenant l’exigence du rapport de bilan tous les dix ans.

 

  1. Article 4A alinéa 3 : dérogations

Le contenu est inchangé par rapport aux normes actuelles.

 

Comme le RPSL a eu l’occasion de le dire lors de différentes consultations sur cette possibilité de dérogation, il n’y est pas opposé, cependant il propose de restreindre quelque peu le cadre territorial de la compensation, tel que le prévoit l’IN 161 : « Dans de tels cas, celui qui réalise des logements doit offrir des compensations équivalentes, de manière à ce que les proportions soient respectées à l'échelle du plan localisé de quartier, du plan de zone, voire de la région commune considérée ».

 

En effet, dans la mesure où de plus en plus, les mécanismes d’équité territoriale tiennent compte des efforts consentis par les Communes, il parait peu opportun de permettre des compensations dans une autre commune.

 

  1. Article 4A alinéa 2 et 4 : suppression de la distinction selon la zone de fond

Le RPSL est favorable à la suppression de la distinction selon la zone de fond et de prévoir des règles en fonction de la zone de destination uniquement, pour les raisons d’équilibre territorial évoquées dans l’exposé des motifs[7]

 

  1. Article 4A alinéa 4 : exclusion du champ d’application

Si l’exclusion du secteur PAV est bien compréhensible, étant régit par ses propres règles selon la loi spéciale, le RPSL n’est pas favorable à l’exclusion des normes de proportion pour les zones 4B et 4BProt.

En effet, les zones 4B prévoient, bien qu’au sein des villages[8] et des hameaux, des bâtiments comprenant plusieurs logement. Le RPSL considère que dans ces zones-là, la dérogation prévue à l’alinéa 3 est suffisante.

 

Seule la zone 4B protégée pourrait justifier une exclusion du champ d’application générale.

 

 

Conclusion

 

Le RPSL est globalement favorable au PL 12093 : par rapport à la loi actuelle, il marque un progrès significatif et donne les moyens au Canton de s’approcher des objectifs admis (20% de LUP).

 

Bien que nettement meilleur que la loi actuelle, il considère que le PL 12093 ne permettra pas de répondre aux besoins prépondérants de toutes les catégories de la population en matière de logement. En effet, il semble essentiel pour ce faire d’envisager une proportion plus grande de logements subventionnés et non spéculatifs, en tout cas tant que la pénurie de logement fait rage à Genève. Il est également important que les logements nouvellement construits se situent exclusivement, sauf rares exception, en zone de développement afin que les proportions visées ici s’appliquent.

 

Pour toutes ces raisons, le RPSL considère que le PL 12093 constitue un progrès notable, mais ne saurait égaler le double dispositif des IN 161 et 162 afin de mettre en œuvre, à Genève, une véritable politique du logement social.

 

 

 

[1]    Exposé des motifs du PL 12093, p. 6.

[3]    Cette différence s’explique essentiellement par la comptabilisation en 2011 de 6'148 logements préexistants en LUP, propriétés de maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP), essentiellement le parc de logements de la Gérance immobilière municipale (GIM), contrôlant de manière permanente les taux d’effort et taux d’occupation des locataires. La soustraction de ces 6'148 logements aux 15'847 LUP donne un total de 9'699 proche du chiffre publié par l’OCSTAT de 8'827. La différence (872) s’expliquant par les quelques logements LUP non LGL existant en plus, ou construit depuis (cf. LUP I ou IV, art. 12 RUP).

[4]    Ce que l’exposé des motifs du PL 12093 admet : « La classe moyenne de la population, qui représente près de la moitié des habitants du canton, n'a pas été suffisamment servie par la disposition actuelle. En effet, sur les années écoulées, la production de logements pour cette tranche importante de la population genevoise s'est limitée à une part modeste de 17% », p. 6.

[5]    Exposé des motifs, p. 6 : Par ailleurs, une disproportion est apparue entre la production de logements en propriété (50% en PPE et villas) et la part de population pouvant bénéficier de cette offre : seuls 20% des ménages genevois disposent en effet des finances nécessaires à l'acquisition d'un logement en propriété, compte tenu des restrictions fédérales de financement.

[6]    Association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique : http://www.armoup.ch/ .

[7] p. 11.

[8] Art. 19 LaLAT.

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31 mars 2014 1 31 /03 /mars /2014 20:00

Commission Logement du Grand Conseil

Lundi 31 mars 2014, 18h00

Salle des Fiefs, 2 rue de l'Hotel-de-Ville

 

PL 11246 modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) (I 4 05) (Droit d'emption)

 

Introduction

Le RPSL remercie la Commission du Logement du Grand Conseil de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

Le projet de loi présenté par le Verts en date du 9 septembrepart d'un constat qui n'est plus à démontrer : une véritable politique publique du logement nécessite en préalable une maîtrise foncière. La question de la maîtrise foncière est en quelque sorte le point de départ de toute action visant à la création de logement et c'est un des problèmes les plus criant dans le cadre de la politique sociale du logement.

Le RPSL est favorable à l'introduction d'outils législatifs permettant aux collectivités publiques de renforcer leurs possibilités de maîtrise foncière et donc de leur permettre de développer une politique publique du logement.

Concrètement, le PL 11246 propose l'introduction d'un droit d'emption aux fins de constructions de logements d'utilité publique en paralèlisme avec le droit de préemption existant déjà à la section 2 du chapitre II de la LGL, intitulé "Acquisition de terrains et de biens-fonds immobiliers".

Le RPSL soutient cette proposition qui permet d'ajouter à l'éventail des possibilités pour les collectivités publiques d'acquérir des terrains déclasseés et considère que le timing proposé par le PL 11246 est adéquat. Ainsi, au moment du déclassement, les propriétaires sont informés des intentions de l'Etat et des communes et peuvent faire valoir leur droits à ce moment et entrer en négociation. Par la suite, si les collectivités publiques ont fait valoir leur emption, alors la destination des terrains emptés est claire et sans équivoque.

 

Analyse

Les auteurs du PL 11246 ont procédé à quelques choix par rapport au dispositif prévu dans la LGL concernant le droit de préemption et aux différentes possibilités qu'offrent le droit d'emption.

  1. Pas de primauté aux communes sur le Canton concernant les communes de moins de 3'000 habitant-e-s.
  • Le RPSL y est favorable, la compétence d'aménagement du territoire étant une compétence cantonale, le Canton devrait primer sur les communes dans tous les cas.
  • Si le Parlement entre en matière pour cette porposition, le RPSL propose d'aligner le droit de préemption sur ce principe également.
  1. Pas de reprise de la mention "et les biens-fonds sis en zone de développement" dans l'article 2B concernant les "définitions et titulaires".
  • Cette différence est logique dans la mesure où c'est la décision de modification de limite de zone qui fait naître le droit d'emption, pas un zoning.
  • Bien que l'essentiel des terrains ici visés soit ceux déclassés en ZD, on peut néanmoins relever que dans certains cas particuliers, un terrain déclassé en zone ordinaire pourrait se voir grevé d'un droit d'emption légal dans la mesure où du logement d'utilité publique y est possible. En effet, les mentions prévues à l'art. 4A de la LGZD ne sont que des minimas, et il est évident qu'une collectivité publique peut vouloir faire du LUP en zone ordinaire. Dans un tel cas, il y aura lieu d'examnier si les principes de proportionnalité et subsidiairité sont respectés, celà peut-être le cas dans l'hypothèse d'une commune ou d'une région fortement dépourvue de LUP.
  1. Choix d'un droit d'emption légal (et non contractuel).
  • Plus simple, plus clair pour toute les parties (sécurité juridique), meilleure garantie d'atteindre le but poursuivi.
  • Génère moins de problèmes émotionels et relationels que le droit de préemption (imprévisibilité pour les collectivités publiques, impossibilité de planification, frustration pour l'acheteur, etc.).

 

Conclusion

En guise de conclusion, le RPSL soutient totalement le PL 11246 visant à ajouter aux possibilités offertes aux collectivités publiques un droit d'emption en cas de déclassement en zone de développement et aux fins de construire des logements d'utilié publique.

Par ailleurs, le RPSL recommande la lecture du fascicule "Promouvoir la construction de logements d'utilité publique" édité par l'Association suisse pour l'aménagement national VLP-ASPANet dont il est fait mention dans l'exposé des motifs du PL 11246, qui est très complet, également sur les questions de constitutionnalité et de légalité des mesures envisagées (http://www.wohnen-nachhaltigkeit.ch/economie/2-1-substance-du-batiment/2-1-1-site/133 ).

 

Le RPSL remercie la Commission du Logement du Grand Conseil de son intérêt pour ses positions et la prie de croire à l’assurance de ses sentiments les meilleurs.

 

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6 janvier 2014 1 06 /01 /janvier /2014 19:49

Commission Logement du Grand Conseil

Lundi 6 janvier 2014, 17h05

Salle des Fiefs, 2 rue de l'Hotel-de-Ville

 

PL 11279 Projet de loi de Mmes et MM. Anne Mahrer, François Lefort, Emilie Flamand-Lew, Sophie Forster Carbonnier, Esther Hartmann, Catherine Baud, Brigitte Schneider-Bidaux, Miguel Limpo, Roberto Broggini, Magali Origa, Sylvia Nissim modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Logements destinés à la vente à prix coûtant LVPC)

 

Introduction

Le RPSL remercie la Commission du Logement du Grand Conseil de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

Le projet de loi présenté par le Verts en date du 9 septembrepart d'un double constat qui semble partagé par la majorité des député-e-s, soit :

  1. il est important de favoriser l'accession à la propriété de la classe moyenne

  2. l'outil juridique destiné à cet effet, soit le régime de la PPE en Zone de Développement (ci-après ZD) a été détourné à des fins d'investissements financiers et n'atteint pas son but.

Si les buts du RPSL ne sont pas de défendre à tout prix l'accession à la propriété, le RPSL est soucieux néanmoins que les outils législatifs, dont il ne nie pas l'intérêt, atteignent bien les buts visé par le législateur.

Or force est de constater, qu'en l'état de la législation, le régime de la PPE en ZD est bien détourné de ses buts par des investisseurs, voire des spéculateurs. Le RPSL est donc favorable à une révision législative sur cette question, comme il a déjà eu l'occasion de le dire lors de son audition du 3 juin 2013 à l'occasion de l'examen du PL 11141.

Analyse

Les logements destinés à la vente à prix coûtant (LVPC)

Partant de ce constat, les auteurs du PL 11279 proposent de créer en ZD une nouvelle catégorie de logements, les logements destinés à la vente à prix coûtant (LVPC).

Ces logements auraient les caractéristiques suivantes :

  • un contrôle du prix de construction (ce qui est déjà le cas en ZD).

  • un prix d'acquisition au prix coûtant (ce qui est déjà le cas en ZD pendant la période de contrôle).

  • un contrôle du prix pérenne.

  • le logement est habité par le propriétaire ou sa famille (ce qui est proposé par le PL 11141).

Pour le RPSL, cette nouvelle catégorie de logement est une proposition à défendre.

Au niveau du contrôle du prix de construction, l'obligation existe déjà en ZD, les plans financiers doivent être approuvés par l'OLO.

Au niveau du contrôle du prix de vente / d'aquisition, c'est déjà le cas pendant la période de 10 ans de contrôle étatique en ZD. Comme nous avons déjà eu l'occasion de le relever lors de l'audition du 3 juin dernier concernant le PL 11141, un bon moyen de supprimer l'attrait spéculatif des appartements en PPE en ZD est de prolonger la période de contrôle, et même de la rendre pérenne. Ainsi ces appartements ne seraient plus intéressants que pour des personnes désirant les habiter, ce qui est le but de la loi, faut-il le rappeler.

Sur le principe d'exiger que le logement soit habité par le propriétaire ou sa famille, le RPSL y est totalement favorable. En effet, il s'agit en fait ici d'intégrer les nouvelles restrictions amenées par le PL 11141 sur l'exigence d'habiter le logement PPE acquis en ZD. Il s'agit d'ailleurs de préciser le caractère pérenne de cette exigence, chose que ne prévoit pas le PL 11141, mais que le RPSL avait appelé de ses voeux lors de son audition par devant votre commission le 3 juin dernier.

C'est néanmoins le lieu de préciser que la définition prévue pour cette exigeance par le PL 11279 nous semble moins précise et adéquate que celle choisie pour le PL 11141. Bien que l'idée soit la même, il y aurait lieu d'harmoniser les terminologies. En effet, la formulation « habité par le propriétaire ou sa famille » est trop large, la notion de famille pouvant s’entendre de manière très extensive. Cette formulation doit être précisée conformément aux travaux du PL 11141.

Par conséquent, sur la création de cette catégorie, ou plutôt sur ces exigeances nouvelles pour des appartements en PPE en ZD, le RPSL y souscrit pleinement.

Les proportions de LVPC

Préalablement, en termes rédactionnels, il faut relever que seule une lecture attentive permet de comprendre que les auteurs du projet visent à créer une proportion de LVCP en plus de la proportion de LUP. La rédaction doit être revue afin d’éviter toute ambiguïté.

Sur la question des proportions de LVPC en ZD, le RPSL est plus dubitatif et tient à développer ce point.

En effet, les proportions de logements d'utilité publique (ci-après LUP) prévus aux différents alinéas de l'art. 4A LGZD partaient du principe, consacré par le Protocole d'accord de 2006, qu'il y a lieu d'atteindre un certain taux de LUP afin de permettre à la catégorie la plus fragile de la population de trouver des logements qui répondent à ses besoins, étant entendu que le marché concurrentiel n'allait pas produire spontanément ce type de logement, car ceux-ci ne sont pas économiquement les plus intéressants – bien que diverses expériences démontrent que le logement social reste rentable d'un point de vue économique, mais certes moins rentable que le logement libre ou la PPE.

Par conséquent, prévoir, sans plus d'analyse, des proportions de LVPC dans l'art. 4A relève un peu de l'exercice qui consiste à tirer la flèche d'abord et à dessiner la cible ensuite.

D'ailleurs, on peine à suivre les auteurs du projet sur le fait qu'ils maintiennent des proportions de LUP, prévoient des proportions de LVPC, mais par contre considèrent qu'il n'est pas nécessaire d'envisager des proportions de locatif libre répondant aux besoins prépondérant de la population, notamment la classe moyenne sans épargne.

Cette réflexion globale conduit également à constater que les auteurs du projet tolèrent et admettent "en négatif" qu'il peut y avoir une partie des appartements destinés à la vente qui ne soient pas soumis à ces règles, c'est-à-dire qui peuvent "retomber" dans un régime spéculatif après la prériode de contrôle étatique.

Comme déjà exprimé ci-dessus, le RPSL est favorable à la pérennité des règles pour les appartements en PPE construits en ZD, et donc à leur oter tout intérêt en tant que placement financier, en conservant uniquement leur caractère attractif en tant que logement. Par voie de conséquence, le RPSL s'oppose à la proposition de prévoir des proportions de LVPC en ZD mais est favorable à préciser que tous les logements destinés à la vente construits en ZD doivent correspondrent aux exigences des LVPC.

 

Conclusion

Le RPSL est donc favorable au PL 11279 en tant que complément et renforcement de la démarche entâmée par le PL 11141. Il préconise donc de travailler ce projet sur la base des nouvelles normes proposées par le PL 11141, éventuellement en attendant son vote par le Grand Conseil.

En termes de délais, il est important aujourd'hui de fermer la porte aux achats spéculatifs sur les appartements en PPE en ZD en votant et permettant la mise en oeuvre rapide des modifications législatives prévues par le PL 11141. La question de la durée du contrôle, qui est la vraie inovation du PL 11279 peut parfaitement être reprise après l'acceptation du projet par le Grand Conseil.

 

 

Le RPSL remercie la Commission du Logement du Grand Conseil de son intérêt pour ses positions et la prie de croire à l’assurance de ses sentiments les meilleurs.

 

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3 juin 2013 1 03 /06 /juin /2013 19:42

Commission Logement du Grand Conseil

Vendredi 3 juin 2013, 17h50

Salle des Fiefs, 2 rue de l'Hotel-de-Ville

 

PL 11141 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35)

PL 11144 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Pour une politique du logement équilibrée)

 

* * *

 

Introduction

Le RPSL remercie la Commission de lui donner l’occasion de s’exprimer sur ce sujet.

A titre liminaire, le RPSL tient à saluer l’attitude nouvelle du Conseil d’Etat qui a enfin accepté de regarder la réalité de l’application de la LGZD et qui a pris l’initiative de proposer une modification législative afin d’en éliminer les effets pervers.

Aujourd’hui, comme le relève le Conseil d’Etat dans l’exposé des motifs, on peut résumer la situation du logement et de l’accession à la propriété de la manière suivante.

En effet, le RPSL n’est aucunement opposé à des mesures visant à faciliter l’accession à la propriété, tout en étant conscient que ce mode de logement n’est pas, ni en théorie et encore moins en pratique, accessible à la majorité de la population.

En effet, il est utile de préciser que le salaire mensuel brut médian s'élève à Fr. 7'239.-- et que la proportion de bas salaires a augmenté en dix ans de 3.4%, passant de 15.1% (2000) à 18.5% (2010) (Source OCSTAT, tableau T 03.04.1.3.02), alors que le prix de vente des appartements est de de Fr 7'821.— en 2010 et Fr. 9'203.— le mètre carré en 2011 (Source OCSTAT, tableau T 05.05.1.5.01).

Ainsi, pour un appartement de 85 mètres carrés (Source OCSTAT, statistique des loyers de mai 2012, p. 432.) permettant de loger un couple avec un enfant, l’acquéreur doit débourser Fr. 782'255.--, selon les données susmentionnées et donc disposer d’une épargne de Fr. 156'451.--, correspondant à 20% du prix d’acquisition.

Les Fr. 625'804.—que l’acheteur devra emprunter devront l’être à un taux d’intérêt hypothécaire de 2.75% (Moyenne des taux variables pour les logements (1errang) entre 2.25% et 3.25% (cf. site Internet BCGE)). Ils coûteront à celui-ci Fr. 17'209.— par année pour les seuls intérêts. A cette somme doit encore s’ajouter un amortissement de 2%, soit Fr. 12'516.- par année. La famille devra dès lors débourser au moins Fr. 29'725.- par année, charges non comprises, soit Fr. 2'477.—par mois, ce qui est bien supérieur au loyer moyen d’un appartement de 4 pièces aujourd’hui (Fr. 20'784.— par année, soit Fr. 1'732.— par mois (Source, OCSTAT, Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, tableau T 05.04.2.03)).

Ces chiffres s’entendent évidemment hors situation spéculative, tant sur les coûts de la propriété que sur ceux de la location, ce qui n’est malheureusement pas le cas.

Ainsi, en l’absence d’apport financier autre que l’épargne du ménage, on se rend aisément compte que seule la classe moyenne supérieure et les personnes aisées ont réellement la possibilité d’accéder à la propriété en zone de développement. Etant entendu que l’accession à la propriété hors zone de développement est encore plus onéreuse, les prix n’étant pas contrôlés. Cette dernière catégorie d’accession à la propriété ne s’adresse donc qu’à une élite économique, très minoritaire.

Ceci étant dit, même si les mesures proposées dans le PL 11141 ne sont pas de nature à résoudre globalement la problématique du logement et de la spéculation dont il fait l’objet à Genève, le RPSL salue la volonté du Conseil d’Etat de tenter, au moins pour la question de la PPE en zone de développement, d’empêcher certains de détourner le sens de la loi et la politique mise en place dans ce domaine.

 

PL 11141 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35)

Le RPSL partage les constats du Conseil d’Etat : des démarches d’investissements financiers spéculatifs empêchent aujourd’hui la classe moyenne supérieure d’accéder à la PPE en zone de développement.

En effet, nombre de ces appartements sont acquis par des investisseurs à des fins de rendements et non pas pour se loger personnellement. Ces logements construits en PPE sont loués durant la période de contrôle, puis les locataires sont mis à la porte aux fins de permettre au propriétaire de vendre l’appartement et donc de réaliser une importante plus-value qu'il n'avait pu faire précédemment en raison du contrôle des prix par l’Etat.

Il est à relever que pendant la période de contrôle, le loyer obtenu par le propriétaire dépasse de beaucoup les limites prévues dans le Code des obligations. La pratique administrative autorise en effet des rendements qui varient entre 5.5% et 7% (PA/SI/004.02. Il y a lieu à ce titre de solliciter du Département une distinction sur les rendements autorisés selon que l’on soit dans du locatif ou de la PPE mise en location, en tout cas tant que les obligations ne pour ces types de logements ne sont pas similaires). Pour rappel, les rendements prévus dans la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL – I 4 05) sont quant à eux de 4.5% à 6%, alors que, selon le Code des obligations, les logements en loyer libre ne doivent pas procurer au bailleur un rendement net supérieur à 2.75% (2.25% + 0.5%).

Dans ces circonstances, un investisseur a bien évidemment tout intérêt à mettre en location l’appartement pendant la période de contrôle, puis de le vendre sur le marché spéculatif. Non seulement il n’a pas perdu d’argent pendant 10 ans, mais en outre, il obtient à la clé une plus-value substantielle. Ces démarches ne sont pas stricto sensu illégales, mais elles détournent clairement l’esprit de la LGZD qui prévoit à son article 5 alinéa 1 lettre b que les logements destinés à la vente « répondent, par le nombre, le type et le prix de logements prévus à un besoin prépondérant d’intérêt général ». Or, en permettant aux logements destinés à la vente de devenir des objets d’investissement spéculatif financier, ils ne répondent plus du tout à un intérêt général. Il est donc nécessaire de modifier la loi afin que celle-ci puisse atteindre son but.

La modification proposée par le Conseil d’Etat vise donc à privilégier l’acquisition de ces logements en PPE en zone de développement aux acquéreurs désirant se loger personnellement, sauf justes motifs autorisés par le Département.

Cette limitation nous semble tout à fait adéquate, encore qu’il convienne de s’entendre sur les « justes motifs » reconnus pour obtenir une dérogation.

L’article 8A du PL dispose que dans le cas contraire, soit si l’appartement est loué pendant la période de contrôle, il devra donc être considéré comme un logement locatif, au sens de la LDTR et ne pourra donc être aliéné qu’aux conditions de celle-ci, sans pouvoir bénéficier de la lettre a de l’alinéa 4 de l’article 39 de la LDTR.

« Art. 39 al. 4 LDTR : Motifs d’autorisation

4 Le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci :

a) a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue;

b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée;

c) n’a jamais été loué;

d) a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la présente loi.

L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. »

Le RPSL approuve cette référence à la LDTR pour régler cette problématique. Nous relevons néanmoins qu’on peut s’interroger sur le fait de ne prévoir cette limitation que pour la période de contrôle de 10 ans. En effet, à partir du moment où ces logements sont destinés à loger leur propriétaires, on ne voit pas vraiment pourquoi un appartement loué après la période de contrôle devrait être exempté de cette règle. Le but étant clairement que ce parc de logements soit destiné à loger les propriétaires.

En effet, seule la règlementation du prix de vente et du prix des loyers est limitée dans le temps dans la LGZD, les autres normes s’appliquent en permanence. Partant, le principe que les logements en PPE « répondent, par le nombre, le type et le prix de logements prévus à un besoin prépondérant d’intérêt général » doit être réalisé en tout temps.

Maintenir cette règle en permanence aurait les conséquences positives suivantes : Monsieur Dupont achète un appartement en PPE et il y habite pendant 15 ans. Pour des raisons qui lui appartiennent, il choisit d’habiter ailleurs, deux choix s’offrent alors à lui :

  1. il met en vente son appartement ce qui permet à un autre ménage d’accéder à la propriété et de s’y loger (art. 5 al. 1 lettre b LGZD atteint) (et d’ailleurs il pourra réaliser une importante plus-value)

  2. ou il le met en location ce qui lui permet d’obtenir un rendement et de loger un ménage (art. 5 al. 1 lettre a LGZD atteint). S’il opte pour la version 2, l’appartement devient un logement locatif au sens de la LDTR et le reste. Néanmoins, si Monsieur Dupont veut revenir y habiter, il pourra invoquer le besoin propre du propriétaire au sens du droit du bail. Si finalement Monsieur Dupont veut vendre l’appartement, il sera, comme tout à chacun, soumis à la LDTR en particulier son art. 39 qui règle les cas d’aliénation d’appartements sans cependant pouvoir se prévaloir du fait que l’appartement était dès l’origine soumis au régime de PPE (art. 39 al. 4 let. a).

 

D’ailleurs cette réflexion devrait être également menée sur l’entier des appartements en PPE mis en location, pour des raisons d’égalité de traitement. C’est ce que vise la dernière initiative de l’ASLOCA, que le RPSL soutient. Le RPSL propose donc d’intégrer cette mesure dans le présent projet de loi déjà en ce qui concerne les logements construits en zone de développement afin de s’assurer que la LGZD puisse atteindre ses buts.

Concernant le PL 11141, le RPSL s’interroge encore sur l’efficacité dissuasive des sanctions prévue à l’article 9. En effet, une amende administrative de 20% du prix de l’immeuble ne peut-elle pas paraître finalement un coût acceptable pour un investisseur qui réaliserait une plus-value de 25 ou 30% ?

Finalement, le dispositif prévu à l’article 12 à titre de disposition transitoire d’entrée en vigueur n’est pas d’une limpidité absolue et le RPSL regrette que l’exposé des motifs n’explicite pas ce point.

 

PL 11144 modifiant la loi générale sur les zones de développement (LGZD) (L 1 35) (Pour une politique du logement équilibrée)

Concernant le PL 11144, le RPSL le soutient sans réserve.

L’allongement de la période de contrôle serait effectivement une des mesures à mettre en œuvre pour limiter la spéculation sur les logements construits en zone de développement. D’ailleurs, cette proposition avait été formulée par les milieux de défense des locataires et inscrite dans l’initiative 148 de l’Asloca.

Cette mesure, conjuguée avec le dispositif du PL 11141, permettrait sans aucun doute de globalement se défaire de la pratique spéculative sur la PPE en zone de développement.

Cependant, le seul allongement de la période de contrôle ne permettra pas à la classe moyenne supérieure d’accéder plus facilement à ce marché. Il est donc important de voir le PL 11144 comme un complément au PL 11141 et non pas comme une alternative à ce dernier.

 

En remerciant la Commission du Logement du Grand Conseil de réserver un bon accueil à la position du RPSL, nous vous prions de croire à l’assurance de nos sentiments les meilleurs.

 

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3 février 2012 5 03 /02 /février /2012 19:30

Commission Législative du Grand Conseil

Vendredi 3 févrer 2012, 17h05

Salle de l'auditeur, 2 rue de l'Hotel-de-Ville

 

IN 147-A au Grand Conseil sur la validité et la prise en considération de l'Initiative populaire IN 147 " Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! (Renforcement de la LDTR) "

http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00147A.pdf 

 

IN 148-A au Grand Conseil sur la validité et la prise en considération de l'Initiative populaire IN 148 " Bureaux et logements de luxe, ça suffit! Construisons des logements locatifs et bon marché "

http://www.ge.ch/grandconseil/data/texte/IN00148A.pdf

 

* * *

 

Introduction

Le RPSL tient préalablement à communiquer à la Commission son étonnement et ses remerciements.

Son étonnement d'être convoqué pour évoquer des questions de recevabilité : en effet, pour notre part, nous restons persuadé que l’État dispose de tous les juristes nécessaires pour procéder à l'analyse juridique de la recevabilité d'initiatives. A cet égard, l'audition du RPSL est étonnant, si ce n'est pour alimenter l'adage « 2 juristes, 3 avis ».

Néanmoins, le RPSL tient a remercier la Commission de son invitation, dans la mesure où le Conseil d’État s'arroge le droit de profiter de la procédure relative à la recevabilité pour parler pendant les 3 quarts de son rapport du fond de ces textes, ainsi, les associations de défense des locataires peuvent faire de même, ce qui rétablit un peu l'équilibre.

 

Les initiatives

Après avoir été lancées début 2011, les 2 initiatives qui nous occupent on largement abouti à mi-année, preuve en est, si cela était nécessaire, de la cruelle préoccupation que représente le logement pour les Genevois, et pour cause !

A cet égard, il convient de préciser préalablement que ces deux initiatives sont des initiatives législativeset non des initiatives constitutionnelles. Cela doit évidemment nous conduire à analyser différemment les questions de recevabilité.

 

L’IN 147 « Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! »

L’IN 147 « Stop au retour des congés-ventes. Halte à la spéculation ! » traite essentiellement de la LDTR et propose des amendements à ce texte.

Au niveau de l'unité de la matière, dans la mesure où sur les mesures proposées trouvent quasiment toutes une existence dans la LDTR, avec un renforcement de mesures déjà existantes, il nous semblerait alors excessif de considérer que l'unité de la matière ne soit pas respectée.

Le principe sous-jacent est que l'unité de la matière est « [une] exigence [qui] interdit de mêler, dans un même objet soumis au peuple, plusieurs propositions de nature ou de but différents, qui forceraient ainsi le citoyen à une approbation ou à une opposition globale, alors qu’il pourrait n’être d’accord qu’avec une partie des propositions qui lui sont soumises » (rapport CE p.3). Pourtant, le Conseil d'État et votre Conseil n'ont absolument pas trouvé choquant de proposer au peuple une très longue Loi sur l'Énergie comprenant des modifications à la LDTR et touchant aux loyers dans une seule votation. Par conséquent, la cohérence exige de considérer que l'unité de la matière est ici réalisée, faute d'admettre que ce principe aurait été violé pour le vote sur la Loi sur l'Énergie.

C'est d'ailleurs ce que le Conseil d'État admet implicitement quelques lignes plus loin en disant « Les modifications de la loi sur l’énergie et de la loi sur les constructions et installations diverses, figurant à l’article 2, sont en effet mineures par rapport à l’article 1, modifiant la LDTR »(rapport CE p. 9) et en se référant justement à ce qui a été fait concernant la Loi sur l'Énergie.

Au niveau de l'unité de la forme et l'unité du genre, le Conseil d'État admet qu'elles sont respectées, nous n'allons donc pas nous étendre.

Au niveau de la question de la clarté, le Conseil d'État fait preuve d'une mauvaise foi crasse en considérant que ce que les initiants ont voulu dire concernant les article 6 et 9 n'est pas clair. Les modifications à ces articles sont très simples, et si on peut admettre que les initiants n'ont pas choisi le moyen le plus simple de l'exprimer, le Conseil d'État a également choisi de ne pas comprendre le débat politique déjà ancien sous-jacent. Les modifications aux articles 6 et 9 visent deux choses :

  • dire ce qu'est un logement, qui de part sa surface, est un logement de luxe

  • supprimer les augmentations iniques ne loyers introduites par la loi sur l’Énergie.

Concernant la recevabilité matérielle et la question de la conformité au droit supérieur, le Conseil d'Etat considère que quelques normes prévues par les initiants posent problème :

  • Il s'agit des restrictions aux démolitions en exigeant le doublement obligatoire de la surface de plancher en cas de démolition-reconstruction :

Sur ce point, à notre sens, le Conseil d'État perd de vue le fait qu'il s'agit de limiter une seule des possibilités qui s'offrent à un propriétaire de rénover son bâtiment, soit la voie de la démolition qui est indubitablement la plus onéreuse et la plus intrusive sur l'offre d'appartements dans le canton. Il est donc proportionné de n'autoriser ces opération seulement dans les cas où l'offre de logements ainsi créée est substantiellement augmentée. Par ailleurs le Conseil d'État dit que ce principe ne prévoit pas d'exception, alors que justement l'art. 6 al. 1 let. c in fine le prévoit pour certain bâtiments. Lorsqu'on sait en outre que le Conseiller d'État en charge n'hésite pas à introduire par voie réglementaire des dérogations générales à des principes d'une loi (dernier exemple en date, l'introduction de l'art. 2A RLGL), ce genre de remarque porte à sourire...

  • Cette dernière remarque est évidemment valable pour la critique portée à l'art. 44, al. 4 in fine. Mais même en considérant que le Conseil d'État ait des scrupules à introduire des nuances par voie de réglementaire, sa lecture de la sanction proposée est surprenante : il ne voit pas l'utilité du lien entre le loyer indument perçu et l'amende ! Pourtant, il nous semble que de fixer une amende proportionnellement à l'enrichissement indu est un principe bien admis en droit administratif.

  • les limitations aux autorisations de vendre les appartements :

Mise à part le fait que dans les paragraphes traitant de cette question, l'initiative change subitement de numéro officiel, on assiste à une spéculation rhétorique sur ce que le Tribunal fédéral accepterait ou pas comme limitation au droit de la propriété avec des bémols intéressants comme « problématique », ou encore « moins compatible », pour arriver miraculeusement à une conclusion pourtant sans appel : « contraire au droit fédéral ». Par contre, le principe « in dubio pro populo », lui, semble avoir été sacrifié à l'autel de l'appréciation politique.

Ou alors, sauvé in extremis par les 3 « probablement » de la « Conclusion intermédiaire » p. 29.

Le Conseil d'État admettant l'exécutabilitéde l'initiative, cette question peut être passée.

Quant aux conséquences du point de vue du Conseil d'État sur les griefs fait au texte de l'initiative, elles sont tout aussi discutables que l'argumentation elle-même : subjective et partiale, ce d'autant que si ce Conseil voulait entrer en matière sur les propositions formulées, ne serait-ce que par respect pour les 14'000 signataires et les 20'000 membres de l'ASLOCA, il aurait tout le loisir de le faire puisqu'il s'agit d'une initiative législative.

Concernant l'entier de cette question, il s'agit de ne pas se voiler la face : lorsqu'on veut tuer son chien, on dit qu'il a la rage et c'est systématiquement ce qu'a appliqué ce Grand Conseil s'agissant de toutes les initiatives de l'ASLOCA déposées depuis 10 ans ou presque.

A lors, en fait de toute manière, cet exercice semble bien futile : Mesdames et Messieurs les Députés de la majorité : invalidez tout, le TF reconnaîtra les siens...

 

N 148 " Bureaux et logements de luxe, ça suffit! Construisons des logements locatifs et bon marché "

Concernant l'IN 148, on peut répéter l'exercice, tout en ayant des doutes sur son utilité, je vais donc me contenter de soulever quelques points criant du rapport du Conseil d’État.

Comme l'admetle Conseil d'État, « toutes les mesures proposées [par cette initiative] ont certes pour but de favoriser de nouveaux logements, en donnant la priorité aux logements locatifs »(rapport p. 7). Ce qui est plus inquiétant c'est quand le Conseil d'État admet ne pas saisir les liens existants entre les mesures proposées par l'initiative... Certes la question du logement est un domaine complexe, mais il nous semblait tout de même que l'État comptait quelques spécialistes du domaine...

Ces questions sont évidemment liées car pour construire bon marché, il faut des terrains et il faut lutter donc la spéculation foncière et immobilière. Et je suis persuadée que personne ici n'oserait affirmer qu'il n'y a pas de spéculation foncière et immobilière sur notre Canton. Par conséquent, il évident que ces mesures ont un lien et que ces propositions respectent l'unité de la matière. Si l'on devrait porter grief à l'initiative, à mon sens, c'est son titre qui serait critiquable : « Halte à la spéculation » présent dans le titre de l'IN 147, lui siérait mieux encore.

Au niveau de l'unité de la forme et l'unité du genre, le Conseil d'État admet qu'elles sont respectées.

Encore une foi, au niveau de la question de la clarté, le Conseil d'État fait preuve d'une mauvaise foi crasse en considérant qu'il y a une contradiction dans l'art.9B : la formulation n'est très heureuse, mais le but est limpide : interdire l'aliénation d'appartement en période de pénurie sauf exception et pour le surplus, l'art. 37 LDTR est applicable.

Concernant la critique formulée à l'art. 9D elle est encore plus risible : cet article ne dit qu'une chose, c'est que lorsqu'on déclasse de la zone agricole, celle-ci doit être affectée à l’habitat (ce que prévoit déjà le Protocole d'Accord) mais précise qu'il doit s'agir de logement locatif (c'est c'est la seule spécificité de l'alinéa visé).

Quant au grief porté par le Conseil d’État à l'art. 9E alinéa 1 là je dois avouer que c'est moi qui ne comprend pas ce que l'auteur du rapport ne comprend pas... Je renonce.

Concernant la recevabilité matérielle et la question de la conformité au droit supérieur, le Conseil d’État considère les normes prévues aux art. 9A et suivants seraient contraire au droit fédéral. A mon sens le Conseil d’État confond deux problématiques : la conformité au droit fédéral et la logique légistique : ces normes devraient être proposées dans la LaLAT, cela doit être admis, mais le fait que les initiants aient choisi une voie différente ne veut pas encore dire que celle-ci soit contraire au droit fédéral. Cependant, l'argumentation se borne à dire que le fait de n'avoir pas proposé de modification de la LaLAT est faux sans expliquer en quoi ceci serait contraire au droit fédéral.

Il serait aussi invoqué que le droit foncier rural serait heurté par les propositions des initiants. Sans prétendre être une spécialiste du droit foncier rural, je peine à comprendre pourquoi l'art. 65 LDFR ne pourrait pas permettre à l'état d'acquérir ces terrains pour réaliser la tâche publique qu'est la construction de logements locatifs bon marchés. Par ailleurs, le Conseil d’État dit que la limite de prix alors ne s'applique pas sans aucunement indiquer la source de cette affirmation (base légale, jurisprudence ?). Le rapport en conclut qu'il est « douteux » que l'IN 148 soit valable par rapport à la LDFR sur une argumentation tout aussi « douteuse ».

Quant à l'argumentation sur la compatibilité de l'initiative avec le droit de propriété, l'argumentation du Conseil d’État est tout aussi emprunte d'idéologie que celle des initiants. Pour ma part, il ne sied guère à un débat sur la recevabilité de s'envoyer à la tête nos visions des atteintes admissibles, ou pas, au droit de la propriété afin de réaliser une vraie politique sociale du logement.

Finalement, une fois encore, invalidez tout, le TF reconnaîtra les siens...

 

 

Prise en considération

Cependant, étant auditionnée sur les rapports du Conseil d'État, souffrez que je me prononce sur la partie « prise en considération »: en tant que signataire du Protocole d'Accord sur le logement, je suis dans l'obligation de réagir sur certains propos tenus dans cette partie des rapports du Conseil d'État :

  • Les chiffres :

La pénurie est toujours aussi dramatique : En 2003 le taux de vacance s'élevait à 0,17%, en 2004 à 0,15%, en 2005 à 0,19%, à 0,14% en 2006, en 2007 à 0,19%, en 2008 à 0,20%, en 2009 à 0,21% et en 2010 à 0,23%.

La proportion de logements subventionnés continue à baisser, donc les logements libres continuent d'augmenter plus vite que les logements subventionnés.

Les loyers continuent à augmenter :

 

  • Le nombre de LUP à 5 ans de la signature du Protocole d'Accord : les chiffres indiqués dans le rapport du Conseil d’État à la page 36 du rapport sur l'IN 148 sont faux, biaisés et fort peu honnêtes :

  • 1890 logements existants ont été acquis pour les intégrer au parc de logements d'utilité publique -> certes, mais ça n'en fait pas encore des LUP puisqu'ils sont à ce jour non soumis à un taux d'occupation et à un taux d'effort.

  • 532 nouveaux logements d'utilité publique ont été construits et mis en location -> oui et il s'agit des seules vraies créations de LUP depuis la signature du protocole d'accord.

  • 80 logements ont été volontairement intégrés par leurs propriétaires dans le parc de logements d'utilité publique -> oui, mais il ne s'agit pas de nouveaux logements.

  • les 5476 logements propriétés des FIDP ont été intégrés au parc LUP dès l'entrée en vigueur de la loi -> oui, mais ne s'agit pas de nouveaux logements (sauf 350 nouveaux HBM)

  • Fin 2010, le socle de logements d'utilité publique contenait 7908 logements et atteignait le seuil de 5 % du parc locatif ->Non, fin 2010 le canton comptait 6'421 LUP parmi les logements subventionnés (Source OCSTAT: http://www.ge.ch/statistique/domaines/09/09_02/tableaux.asp#3auxquels il faut ajouter les 80 logements volontairement intégrés (6'501) sur 219'231 logements soit une proportion de 2,96% !

  • les séances du GSLUP : lorsque le RPSL ne les appelle pas à corps et à cri, ces séances sont annulée une fois sur deux « faute d'ordre du jour » !

  • l'incurie démontrée du DCTI a appliquer la LDTR, faute de moyen en ressources humaines, ce département ayant le plus grand turn over de l'État ceci explique probablement cela...

  • L'information fournie aux locataires est clairement insuffisante en cas de rénovation, preuve en est les cas d'arnaque que les tribunaux voient passer régulièrement. Sachant qu'ils ne sont que la pointe de l'iceberg (ratio 1/10), il est évident que l'information est insuffisante.

  • Lorsque le Conseiller d'État en charge se permet d'indiquer dans un rapport : « la fixation d’un plafond maximum pour le montant des loyers des appartements créés dans les combles ou suite à une surélévation est également inopportune, dans la mesure où elle pourrait avoir pour effet d’empêcher purement et simplement la création de nouveaux logements, faute d’un rendement suffisant de l’opération » alors qu'il habite un logement de ce type en loyer LDTR, on frise l'étouffement !

 

En vous remerciant, Mesdames et Messieurs les Députés pour votre attention.

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